דוח כתובת

מעלה הגבורים 9, נשר

שכונת בן דור · גוש 11217 · חלקה 121 · מיקוד 3672008

הבניין:
נבנה
1960
קומות
3
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
1,803 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין20.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב מעלה הגבורים20 אלף ₪ למ״רשנתיים · 13 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳18.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 102 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ17.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 288 עסקאות
  • כל נשר17.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 174 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 17.3 אלף ₪ למ״ר (23 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב הזית וליד רחוב אשכולות). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −4%, בכל העיר −2.2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +40%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 74 מ״ר, כ־1.37 מיליון ₪

11 אלף18 אלף26 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: מעלה הגבורים 9–15. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦17.5–21.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2010 בכ־6.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־18.5 אלף ₪ למ״ר, פי 2.7.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף‏דירה אחת מקבלן, 2010: כ־6.8 אלף ₪ למ״ר‏7.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 31.10.2011‏9.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 12.03.2013‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.07.2014‏8.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.08.2014‏10 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.01.2015‏10.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.01.2015‏14.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.09.2016‏10.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.02.2017‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.05.2017‏11.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.03.2018‏15.8 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 22.08.2019‏10.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.02.2021‏12.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.09.2021‏11.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.11.2021‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.09.2022‏17.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.04.2023‏22 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.06.2023‏20.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.07.2023‏24.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.02.2025‏16.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.07.202520102014201820222026
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת בן דור בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20253 חדרים, 68 מ״ר1.1 מיליון ₪16.2 אלף
02.20253 חדרים, 52 מ״ר1.28 מיליון ₪24.6 אלף
07.20233 חדרים, 51 מ״ר1.03 מיליון ₪20.3 אלף
06.20233 חדרים, 51 מ״ר1.12 מיליון ₪22 אלף
04.20233 חדרים, 66 מ״ר1.17 מיליון ₪17.7 אלף
09.20223 חדרים, 66 מ״ר1.01 מיליון ₪15.3 אלף
11.20213 חדרים, 66 מ״ר765 אלף ₪11.6 אלף
09.20213 חדרים, 66 מ״ר850 אלף ₪12.9 אלף
עוד 13 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20213 חדרים, 66 מ״ר685 אלף ₪10.4 אלף
08.20192 חדרים, 52 מ״ר820 אלף ₪15.8 אלף
03.20183 חדרים, 52 מ״ר610 אלף ₪11.7 אלף
05.20173 חדרים, 52 מ״ר595 אלף ₪11.4 אלף
02.20173 חדרים, 52 מ״ר565 אלף ₪10.9 אלף
09.20163 חדרים, 52 מ״ר755 אלף ₪14.5 אלף
01.20153 חדרים, 52 מ״ר527 אלף ₪10.1 אלף
01.20153 חדרים, 52 מ״ר520 אלף ₪10 אלף
08.20143 חדרים, 52 מ״ר450 אלף ₪8.7 אלף
07.20143 חדרים, 52 מ״ר370 אלף ₪7.1 אלף
03.20133 חדרים, 51 מ״ר500 אלף ₪9.8 אלף
10.20113 חדרים, 52 מ״ר405 אלף ₪7.8 אלף
2010דירה אחת מקבלןכ־390 אלף ₪כ־6.8 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 45%, בתוך כ־4.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע במחוז
עד 2 חדרים2,550–2,850 ₪כ־9% יותר (במחוז 2,468 ₪)
3 חדרים3,400–3,750 ₪כ־12% יותר (במחוז 3,200 ₪)
4 חדרים4,050–4,500 ₪כ־5% יותר (במחוז 4,074 ₪)
5+ חדרים5,050–5,550 ₪כ־7% פחות (במחוז 5,678 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.1% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז חיפה: 3,719 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.9% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז חיפה: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע במחוז לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהמחיר הטיפוסי בכל המחוז: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של נשר.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בנשר.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 355-1064344התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחם מעלה הגיבוריםבהפקדה+1,620 דירות15.01.2025חלה על הכתובת
  • 355-1507250מכ/מק/ 1132 בית אמירהאושרה08.06.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 355-1282680התחדשות עירונית בנשר "אופק לעמק"בבדיקה+180 דירות15.03.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 355-1239581חיבור תחבורתי בין מחצבה 4.5 למעלה הגיבורים, נשרבבדיקה06.02.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 355-1119676מכ/1037 - בית ספר גלילות-נשראושרה15.11.2023דקה הליכה · 110 מ׳
  • 355-0972562מכ/1024 הגדרת יעודים, זכויות והוראות בנייה - פארק נשראושרה24.08.20233 דק׳ הליכה · 260 מ׳
עוד 3 תכניות
  • 355-0501114התחדשות עירונית בשכונת בן דור בנשרהגבלה זמנית31.03.2019חלה על הכתובת
  • 355-0424127התחדשות עירונית בשכונת בן דור בנשרהגבלה זמנית31.03.2019חלה על הכתובת
  • 355-0080515אזור תעסוקה בסיס הדלק בנשראושרה21.02.20172 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בנשר.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (מעלה הגיבורים)

מה מקשה

אין

צפיפות: 13.3 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 7–15 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס27 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 30 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך3 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־7 דק׳ הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • צרכניה אגודה שיתופית של עובדי חברת החשמל לישראל בע"מסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • ארומהבית קפה או מסעדה · 8 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • Icon Fitness אייקון פיטנסחדר כושר5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • מבנה תל חנןקניון · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • בית מרקחת לאון פארם נשר (קנאביס רפואי)בית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • מרכז וטרינרי נשרמרפאה9 דק׳ הליכה · 690 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת בן דור

הכול על שכונת בן דור: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת בן דור

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11217, חלקה 121).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 74 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,521 ₪הלוואה של 685 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.08 מיליון ₪, מתוכם 400 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב מעלה הגבורים 9 בנשר?

המיקוד של מעלה הגבורים 9 בנשר הוא 3672008.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד מעלה הגבורים 9?

בשנתיים האחרונות נמכרו 102 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 18.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦17.5–21.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד מעלה הגבורים 9?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחם מעלה הגיבורים (בהפקדה); מכ/מק/ 1132 בית אמירה (אושרה); התחדשות עירונית בנשר "אופק לעמק" (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בנשר על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בנשר: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.