דוח כתובת

תובל 2, ירושלים

בכתובת הזו נבנה פרויקט חדש: תובל 2

שכונת אזור תעשייה רוממה · גוש 30077 · חלקה 91 · מיקוד 9446602

הבניין:
נבנה
2028
קומות
2
דירות
21
מגרש
1,768 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב תובלמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳50.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 67 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ47.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 344 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 60.3 אלף ₪ למ״ר (101 עסקאות בשנתיים, בעיקר בתובל 2 וירמיהו 38). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +3%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +76%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 86 מ״ר, כ־4.36 מיליון ₪

26 אלף43 אלף60 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (80 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦44.9–58.3⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2024–2026 בכ־66.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־50.7 אלף ₪ למ״ר, כ־24% פחות.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
2024–202679 דירות מקבלןכ־3.32 מיליון ₪כ־66.8 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר ירד בדרך כלל 13%, בתוך כ־2 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים4,100–4,550 ₪כ־14% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים6,400–7,050 ₪כ־38% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים7,800–8,650 ₪כ־33% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים10,650–11,750 ₪כ־45% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 460 ₪ לחודש לדירה של 86 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה שרי ישראל · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • רכבת קלה שמגר · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה הטורים · הקו האדום, הקו הצהוב, הקו הירוקפועלת6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רכבת קלה בנייני האומה · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • רכבת קלה התחנה המרכזית · הקו האדום, הקו הצהובפועלת7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • רכבת קלה ירמיהו · הקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת8 דק׳ הליכה · 630 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1571736השלמת תכנון כולל ותוספת בינוי למתחם ברחוב ירמיהו 38- חירם 9, י-םבבדיקה12.10.2026דקה הליכה · 60 מ׳
  • 101-1331529תוספות לבניין לדיור מוגן משולב מסחר ברחוב שמגר 21, ירושליםבהפקדה27.07.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1041466תוספת בניה לחלקה ברחוב פתח תקווה 14, רוממה , ירושליםבהפקדה18.02.20243 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-1363373תוספות בנייה ויח"ד ברחוב גשר החיים 14, ירושלים.בהפקדה+16 דירות20.07.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1127695חצרות ג'רוסלם פוסט - מתחם מגורים, מסחר ומבני ציבור, ירושלים.בהפקדה+300 דירות21.09.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1565274הקמת מבנה חדש ברח' תובל 5, ירושליםבבדיקה+30 דירות06.10.20263 דק׳ הליכה · 200 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 101-1417195מגורים, מסחר ומשרדים, מבנים ומוסדות ציבור ברח' ירמיהו 19, ירושליםבבדיקה+54 דירות06.09.2026דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-1438746תוספת קומות והרחבת יח"ד ברחוב תכלת מרדכי 15, ירושלים.בבדיקה+8 דירות07.09.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1425867תוספת בינוי ומרפסות לשם הרחבת יח"ד קיימות, תכלת מרדכי 14אושרה02.09.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1161165חפירת קומת מרתף, תוספת קומה עליונה ותוספות בניה - שרי ישראל 3אושרה02.09.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1320548תוספת בניה לשם הרחבות יח"ד ותוספת יח"ד חדשה קב ונקי 3.אושרה+3 דירות30.08.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1291905שינוי הוראות בינוי ברח' ירמיהו 17, ירושלים.אושרה30.08.2026חלה על הכתובת
  • 101-1305820שינוי הוראות בינוי ותוספת שימושים למבני ציבור ברחוב ברנדייסבהפקדה26.08.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-1213560ירמיהו 52אושרה+27 דירות12.01.20252 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1493907תכנית הוראתית-שינוי הוראות ברח' ירמיהו 17, ירושליםאושרה16.06.2026חלה על הכתובת
  • 101-1448620הריסת מבנה והקמת מבנה ברחוב המון 6, ירושליםבבדיקה+11 דירות14.06.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-1493196תוספת קומות ויח"ד, שרי ישראל 14, רוממה, ירושלים.בהפקדה+26 דירות25.01.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-1442326תוספת שימושים למרפאות קופ"ח כללית ברח' אלעזר המכבי 1, לאורך ציר רק"לבבדיקה+63 דירות05.07.20262 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1527902חפירת קומת מרתף ותוספות בניה - קב ונקי 1בבדיקה10.06.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0401976תוספת שימושים ושטחי בניה ברחוב תכלת מרדכי 6 י-םאושרה04.03.2019דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-1381409שינוי קווי בניין, תורה מציון 3-11, ירושליםבהפקדה16.02.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1304286תוספת יח"ד ברח' שרי ישראל 7, מקור ברוך, ירושלים.בהפקדה14.01.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1276609"מוסדות מאורי צ'רנוביל" תובל 3, ירושלים.אושרה02.11.2025דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1363068תוספת קומה ובינוי לבניין קיים ברחוב ירמיהו 36בבדיקה15.09.2025דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-0607465הרחבת יח"ד, תוספת קומה ו- 2 יח"ד ברח' אהליאב 28.אושרה+2 דירות07.07.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-1319946תוספת קומות על 3 מבני מגורים, רחוב תובל, ירושליםאושרה19.05.2025דקה הליכה · 90 מ׳
  • 101-0209593רכבת קלה בירושלים - קו ירוקאושרה12.01.2017דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1316181"ישיבת יד הלוי", ירמיהו 21 רוממה, ירושלים.אושרה10.03.2025דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1273663הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש ברח' רש"י 113, ירושליםאושרה02.03.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0695890שמגר 5, ירמיהו 15- הגדלת זכויות ותוספת בניהאושרה+85 דירות27.08.2024דקה הליכה · 50 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • תובל 2

    אזור תעשייה רוממה · ירושלים

    כאן

    מחיר טיפוסי
    60.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    40
    סיום מתוכנן
    2029

  • חירם 13

    רוממה · ירושלים

    דקה הליכה · 70 מ׳

    מחיר טיפוסי
    69.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2030

  • אקה פרימיום

    אזור תעשייה רוממה · ירושלים

    דקה הליכה · 80 מ׳

    מחיר טיפוסי
    56.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2026

  • אקה פרימיום

    אזור תעשייה רוממה · ירושלים · אשטרום

    2 דק׳ הליכה · 130 מ׳

    מחיר טיפוסי
    56.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2026

  • ירמיהו 21

    אזור תעשייה רוממה · ירושלים

    2 דק׳ הליכה · 140 מ׳

    מחיר טיפוסי
    89.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2028

  • ירמיהו 54

    אזור תעשייה רוממה · ירושלים

    3 דק׳ הליכה · 220 מ׳

    מחיר טיפוסי
    42.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 11.9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 21 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • תחנת רכבת קלה: 3 דק׳ הליכה · 210 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2028): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 11.9 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־6 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס32 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה הטוריםהקו האדום, הקו הצהוב, הקו הירוק6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רכבת קלה שרי ישראלהקו הירוק, הקו הירוק הבהירמתוכננת3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך40+ בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 30+ גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Meuhedet Pharmacyבית מרקחת · 13 עד 1 ק״מדקה הליכה · 60 מ׳
  • מפגש האשבית קפה או מסעדה · 51 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • מכון רוקחמרפאה · 9 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • שערי רווחהסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • מרכז מסחרי פסגות ירושליםקניון · 7 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • LifeStyle Health and Fitnessחדר כושר · 7 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת אזור תעשייה רוממה

הכול על שכונת אזור תעשייה רוממה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת אזור תעשייה רוממה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30077, חלקה 91).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 86 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער14,387 ₪הלוואה של 2.18 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.45 מיליון ₪, מתוכם 1.27 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב תובל 2 בירושלים?

המיקוד של תובל 2 בירושלים הוא 9446602.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד תובל 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 67 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 50.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦44.9–58.3⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד תובל 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל השלמת תכנון כולל ותוספת בינוי למתחם ברחוב ירמיהו 38- חירם 9, י-ם (בבדיקה); תוספות לבניין לדיור מוגן משולב מסחר ברחוב שמגר 21, ירושלים (בהפקדה); תוספת בניה לחלקה ברחוב פתח תקווה 14, רוממה , ירושלים (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לתובל 2?

התחנה הקרובה היא שרי ישראל, 3 דק׳ הליכה (210 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.