דוח כתובת

שחר 2, ירושלים

שכונת בית הכרם · גוש 30149 · חלקה 71 · מיקוד 9626302

הבניין:
נבנה
1970
קומות
3
דירות
7בכל הכניסות
מגרש
1,420 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב שחרמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳40.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 54 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ41 אלף ₪ למ״רשנתיים · 244 עסקאות
  • כל ירושלים35.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 3,041 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +11%, בכל העיר +0.2%. באזור המחיר עלה יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +30%, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 79 מ״ר, כ־3.16 מיליון ₪

28 אלף40 אלף51 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הגיא 1 ושחר 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦36.2–45.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים5,050–5,550 ₪כ־8% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים6,450–7,150 ₪כ־10% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן7,750–9,100 ₪כ־9% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.1%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 710 ₪ לחודש לדירה של 79 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה קריית האוניברסיטה ספרא · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • רכבת קלה כיכר דניה · הקו האדוםפועלת5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה החלוץ · הקו האדוםפועלת5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • רכבת קלה גבעת רם · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • רכבת קלה יפה נוף · הקו האדוםפועלת9 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • רכבת קלה פארק העברית · הקו הירוק, הקו הורודמתוכננת11 דק׳ הליכה · 840 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1173210תוספת בניה ותוספת דירות לבניין ברחוב הסוללים, בית הכרם, ירושליםאושרה+4 דירות04.01.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-1259027פארק מתחם תע"ש, ירושליםבהפקדה27.04.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1054998הריסת מבנה קיים והקמת בניין מגורים חדש בסמטת גן העשרים 1בהפקדה+12 דירות14.08.20222 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1087741רחוב כרמון 14-20, התחדשות עירוניתבהפקדה+178 דירות20.10.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0293761התחברות עירונית - קירוי בגיןאושרה+1,969 דירות01.03.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1409911בניין מגורים חדש בעורף המבנה הקיים, ברח' ביאליק 9, ירושלים.בהפקדה+21 דירות29.06.20253 דק׳ הליכה · 210 מ׳
עוד 14 תכניות
  • 101-1448810הארכת שביל ותוספת זיקת הנאה למעבר ברכב ברחוב השחר, ירושליםבבדיקה09.06.2025דקה הליכה · 100 מ׳
  • 101-0209593רכבת קלה בירושלים - קו ירוקאושרה12.01.20174 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-1277680תוספת שימוש ושטחי בנייה לבי"ס עירוני, האקדמיה למוסיקה, גבעת רםאושרה05.08.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0990150תוספת זכויות בניה במבנה ברח' החלוץ 40אושרה03.01.20232 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0765818מתחם מגורים חדש ברחוב הגיא 1אושרה+43 דירות02.01.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1227206שינוי שימוש מחסנים לדירה ותוספת קומה עבור 3 יח"ד רח' המייסדים 1בהפקדה17.06.20243 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-1075340תוספת יח"ד בקומה חדשה ברחוב המייסדים 1 ירושליםבבדיקה08.12.20223 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0902429תוספת שטחי בניה, רח' החלוץ 44, בית הכרם, ירושליםאושרה06.12.20212 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 101-0898601מבנה מגורים חדש לצד מבנה לשימור - החלוץ 20, בית הכרם, ירושליםאושרה+13 דירות10.04.20222 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0694257תוספת שתי קומות מגורים למבנה קיים ברחוב בית הכרם 29, ירושלים.אושרה+2 דירות08.09.20204 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-0519058תוספת שתי קומות לבניין קיים, רחוב בית הכרם, בבית הכרם, ירושליםאושרה+4 דירות14.05.20193 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0146951הרחבת 7 יח"ד , החלוץ 24, בית הכרם ,י-םאושרה30.03.20162 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-0106633שינוי קו בניין על קרקעי לצורך קירוי מתקן חניה אוטומטיאושרה13.03.2014דקה הליכה · 80 מ׳
  • 101-0217125שינוי קווי בניין ברח' הסוללים, בית הכרם, ירושליםאושרה03.02.20163 דק׳ הליכה · 250 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חזון ציון 2

    גבעת רם · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 480 מ׳

    מחיר טיפוסי
    48.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    37
    סיום מתוכנן
    2032

  • פרבשטיין 6

    גבעת שאול · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 510 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    43.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2029

  • הלוי אליעזר 8

    גבעת שאול · ירושלים

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    מחיר טיפוסי
    36.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2027

  • פיק חיים 6

    קרית משה · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    39 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • בית הדפוס 1

    גבעת שאול · ירושלים

    10 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    מחיר טיפוסי
    52.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    16
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 4.9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 7 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת רכבת קלה: 5 דק׳ הליכה · 370 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.9 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־5 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס13 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • רכבת קלה כיכר דניההקו האדום5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • רכבת קלה קריית האוניברסיטה ספראהקו הירוק, הקו הורודמתוכננת5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים18 דק׳ הליכה · 1,430 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך15 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 11 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בית הועד קפה ברבית קפה או מסעדה · 20 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • מרחב תנועהחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • מינימרקט לעובדים זריםסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • לבן ובתקניון · 5 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • מומחים ליישור שיניים - ד"ר יצחקימרפאה · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • כללית - בית מרקחתבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת בית הכרם

הכול על שכונת בית הכרם: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת בית הכרם

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30149, חלקה 71).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 79 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער10,427 ₪הלוואה של 1.58 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.5 מיליון ₪, מתוכם 923 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב שחר 2 בירושלים?

המיקוד של שחר 2 בירושלים הוא 9626302.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד שחר 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 54 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 40.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦36.2–45.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד שחר 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 20 תכניות, למשל תוספת בניה ותוספת דירות לבניין ברחוב הסוללים, בית הכרם, ירושלים (אושרה); פארק מתחם תע"ש, ירושלים (בהפקדה); הריסת מבנה קיים והקמת בניין מגורים חדש בסמטת גן העשרים 1 (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לשחר 2?

התחנה הקרובה היא קריית האוניברסיטה ספרא, 5 דק׳ הליכה (370 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.