דוח כתובת

נעמי 5, ירושלים

שכונת גבעת חנניה (אבו תור) · גוש 30511 · חלקה 14 · מיקוד 9355205

הבניין:
נבנה
1979
קומות
4
דירות
7בכל הכניסות
מגרש
566 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נעמימעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳42.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 12 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ45.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 244 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −2.3%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 103 מ״ר, כ־4.35 מיליון ₪

19 אלף35 אלף50 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נעמי 5 וצרויה 2. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦36–51.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2010, הייתה בכ־15.9 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־42.2 אלף ₪ למ״ר, פי 2.7.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20264 חדרים, 100 מ״ר2.19 מיליון ₪21.9 אלף
11.20224 חדרים, 100 מ״ר2.05 מיליון ₪20.5 אלף
05.20174 חדרים, 100 מ״ר1.84 מיליון ₪18.4 אלף
11.20154 חדרים, 110 מ״ר2.4 מיליון ₪21.8 אלף
05.20104 חדרים, 112 מ״ר1.78 מיליון ₪15.9 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 23%, בתוך כ־5.5 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים · מדגם קטן5,100–5,950 ₪כ־13% יותר (בעיר 4,890 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן10,700–12,600 ₪כ־50% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 920 ₪ לחודש לדירה של 103 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה דרך חברון · הקו הכחולמתוכננת3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • רכבת קלה אסתר המלכה · הקו הכחולמתוכננת8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה רחל אמנו · הקו התכלתמתוכננת8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • רכבת קלה החאן · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • רכבת קלה עין גדי · הקו הכחולמתוכננת13 דק׳ הליכה · 1,060 מ׳
  • רכבת קלה אורנים · הקו התכלת, הקו הסגולמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,160 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-0653840מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמי ב'אושרה+240 דירות12.07.20222 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0978031תוספת יחידות דיור ותוספות בניה לבניין קייםאושרה+4 דירות06.09.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1134816תוספת קומה והרחבת יח"ד ברחוב ישי 17, ירושלים.אושרה16.06.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1425875מלונאות בדרך חברון 71 בירושליםבבדיקה05.05.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 101-1257633תוספת 2 קומות לשם תוספת 8 יח"ד חדשות, רחוב דרך חברון 39אושרה+8 דירות19.01.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • תתל/ 108/ 77-78מסילת רכבת בירושליםאושרה12.01.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
עוד 10 תכניות
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.2018דקה הליכה · 80 מ׳
  • 101-0901140מתחם תכנון ה', מתחם הרכבת, ירושליםאושרה+60 דירות07.03.20232 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • תתל/ 108המשך קו הרכבת לירושלים קטע תחנת יצחק נבון-תחנת החאןאושרה26.08.20242 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0415992מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחם ג'אושרה+180 דירות07.09.20222 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • תתל/ 108/ סעיף-78-77מסילת רכבת בירושליםאושרה06.10.20222 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0702662בניית שני מבנים חדשים ושימור ברחוב מרים החשמונאית 8 וגדליה 2אושרה+66 דירות18.09.20224 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0682849מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמים א3 ו-א4אושרה+200 דירות04.09.20222 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-0307116מת"צ מסחר ובילוי במתחם התחנה הראשונה, ירושליםאושרה09.12.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0391763הרחבות דיור בשכונת אבו תור, ירושליםאושרה06.09.20173 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0218677מנזר האחיות דוריתא, חנוך אלבק 1, אבו טור, ירושליםאושרה04.12.2018דקה הליכה · 90 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • כספי מרדכי 15

    צפון תלפיות · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

    מחיר טיפוסי
    65.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1979): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 7 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • תחנת רכבת קלה: 3 דק׳ הליכה · 230 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

אין

צפיפות: 12.4 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־3 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס13 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת קלה דרך חברוןהקו הכחולמתוכננת3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים3.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 6% מהמותר
חינוך12 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 18 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • MARKET 1סופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • ארומהבית קפה או מסעדה · 35 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • אלטורי - מרכז רפואי לטיפול כללי - ירושליםמרפאה · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • בריכת הסולטןחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • מזורבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • לב המושבהקניון · 2 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת חנניה (אבו תור)

הכול על שכונת גבעת חנניה (אבו תור): מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת חנניה (אבו תור)

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30511, חלקה 14).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 103 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער14,354 ₪הלוואה של 2.17 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.44 מיליון ₪, מתוכם 1.27 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נעמי 5 בירושלים?

המיקוד של נעמי 5 בירושלים הוא 9355205.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נעמי 5?

בשנתיים האחרונות נמכרו 12 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 42.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦36–51.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נעמי 5?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 16 תכניות, למשל מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמי ב' (אושרה); תוספת יחידות דיור ותוספות בניה לבניין קיים (אושרה); תוספת קומה והרחבת יח"ד ברחוב ישי 17, ירושלים. (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לנעמי 5?

התחנה הקרובה היא דרך חברון, 3 דק׳ הליכה (230 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.