דוח כתובת

בן ציון 12, ירושלים

מיקוד 9542316

כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב בן ציון37.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳42 אלף ₪ למ״רשנתיים · 78 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ45.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 231 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 48.4 אלף ₪ למ״ר (96 עסקאות בשנתיים, בעיקר בבית הדפוס 1 והרב ריינס 5). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +3%, בכל העיר −2.3%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +48%, בכל העיר +44%.

דירה טיפוסית באזור: 70 מ״ר, כ־2.94 מיליון ₪

26 אלף37 אלף48 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦38.8–49.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,900–4,300 ₪כ־8% יותר (בעיר 3,800 ₪)
3 חדרים5,250–5,800 ₪כ־13% יותר (בעיר 4,890 ₪)
4 חדרים7,300–8,050 ₪כ־24% יותר (בעיר 6,180 ₪)
5+ חדרים8,450–9,350 ₪כ־15% יותר (בעיר 7,748 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 270–630 ₪ לחודש לדירה של 70 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה הרב צבי יהודה · הקו הירוק הבהיר, הקו הורודמתוכננת2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • רכבת קלה קריית משה · הקו האדוםפועלת5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה גבעת שאול · הקו הירוק הבהיר, הקו הורודמתוכננת8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • רכבת קלה קריית הממשלה · הקו הירוק, הקו הורוד, הקו הצהובמתוכננת9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • רכבת קלה התחנה המרכזית · הקו האדום, הקו הצהובפועלת9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • רכבת קלה החלוץ · הקו האדוםפועלת10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-1254499רחוב גת 2 ירושליםבהפקדה+36 דירות26.01.20253 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1436971תוספת בניה על מבנה קיים והקמת בניין חדש ברחוב אליעזר הלוי 23 קרית משהבבדיקה+20 דירות14.09.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-1529346התחדשות עירונית - מתחם פועה ימין אבות ירושליםבבדיקה+93 דירות17.09.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-1159300תוספת בנייה לשם הרחבת בית כנסת מגן אברהם ברח' נטרונאי גאון 11אושרה24.06.20262 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-1026731שינוי קווי בניין לשם תוספת מרפסות רחוב שרירא גאון 8בהפקדה09.09.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1251297מתחם אנג'ל ירושליםאושרה+972 דירות13.08.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
עוד 21 תכניות
  • 101-1203272תוספת 2 קומות ו-8 יח"ד חדשות ברח' שפרה 5 קרית משה, ירושליםבהפקדה+8 דירות30.08.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1259159תוספת 2 קומות עבור 3 יח"ד חדשות והרחבות דיור, ברח' שרירא גאון 2אושרה+3 דירות30.08.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-1510528דיורית ל-2 דירות בקומת קרקע ברחוב בעל השאילתות 26 ירושליםבבדיקה06.08.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1261726הריסת מבנה והקמת מבנה חדש ברחוב מימון 16 קריית משה ירושליםאושרה+21 דירות22.03.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-1506294מגדל המים, גבעת שאולבבדיקה15.07.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-1429083התחדשות עירונית - מתחם ריינס, קרית משהבבדיקה+149 דירות06.07.20262 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 101-1307032התחדשות עירונית ברחוב העילוי 2-10בבדיקה+152 דירות17.02.2026דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-1336015מתחם גת, קרית משהבבדיקה+1,230 דירות18.01.20262 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-1053974קרית משה 20, ירושליםאושרה+36 דירות28.04.20254 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-1033000תוספת קומה חדשה לשם הרחבת יח"ד קיימת - רח' עמרם גאון 41, ירושליםבהפקדה12.12.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0840892ביטול דרך מאושרת,הרחבות דיור ברח בן ציון 2, קרית משהאושרה05.11.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-1199850תיקון גבולות והסדרת מצב קיים רחוב בן ציון 2/4 ירושליםבבדיקה28.03.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0452763מתחם דיסקיןאושרה+300 דירות25.10.2023דקה הליכה · 70 מ׳
  • 101-0511725הרחבת יח"ד ברח' הראובני 2, גבעת שאול, ירושליםבבדיקה23.03.20223 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0652313הסדרת יעודי קרקע ברח' ריינס 2-4 קרית משה, ירושלים.אושרה17.10.20213 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0629089תוספת קומה וממ"דים לשם הרחבת דירות, רח' הראובני 2, ירושליםאושרה23.08.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0457762תוספת קומה והרחבות דיור ברחוב עמרם גאון 41, ירושליםבבדיקה31.03.20193 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0264622הרחבת יח"ד ברח' חיים ויטל 11, גבעת שאול, ירושליםאושרה18.06.20183 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-0230268הרחבת יחידת דיור ברחוב שרירא גאון 7, ירושליםאושרה19.11.20152 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 101-0122960הרחבות יח"ד קיימות ברח' חיים ויטל 33, גבעת שאול.אושרה20.09.20163 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 101-0411710הקמת מבנה מגורים ברחוב הרב מימון 10, קרית משהאושרה+13 דירות27.12.20174 דק׳ הליכה · 300 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חיים פיק 6

    קרית משה · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 460 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    39 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • כנפי נשרים 18

    גבעת שאול · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    18.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2023

  • בית הדפוס 1

    אזור תעשייה גבעת שאול · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

    מחיר טיפוסי
    52.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    16
    סיום מתוכנן
    2029

  • כנפי נשרים 20

    גבעת שאול · ירושלים

    6 דק׳ הליכה · 510 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    18.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2024

  • הלוי אליעזר 8

    קרית משה · ירושלים

    7 דק׳ הליכה · 530 מ׳

    מחיר טיפוסי
    36.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2027

  • פרבשטיין 6

    קרית משה · ירושלים

    9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

    פינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    43.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־5 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס25 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • רכבת קלה קריית משההקו האדום5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • רכבת קלה הרב צבי יהודההקו הירוק הבהיר, הקו הורודמתוכננת2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה4 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך40+ בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 30+ גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 8 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • מינימרקט הגבעהסופרמרקט או מכולת · 13 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • היימישע קיטשןבית קפה או מסעדה · 28 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • דוקטור זכותמרפאה · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • קניון סנטר 1קניון · 5 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • ליידי פיטנסחדר כושר · 7 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 530 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת שאול

הכול על שכונת גבעת שאול: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת שאול

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (את הגוש והחלקה תמצאו בחוזה או בעירייה).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 70 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,701 ₪הלוואה של 1.47 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.33 מיליון ₪, מתוכם 858 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב בן ציון 12 בירושלים?

המיקוד של בן ציון 12 בירושלים הוא 9542316.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד בן ציון 12?

בשנתיים האחרונות נמכרו 78 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 42 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦38.8–49.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד בן ציון 12?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 27 תכניות, למשל רחוב גת 2 ירושלים (בהפקדה); תוספת בניה על מבנה קיים והקמת בניין חדש ברחוב אליעזר הלוי 23 קרית משה (בבדיקה); התחדשות עירונית - מתחם פועה ימין אבות ירושלים (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לבן ציון 12?

התחנה הקרובה היא הרב צבי יהודה, 2 דק׳ הליכה (160 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: לכתובת הזו אין לנו את נקודת הבניין, ולכן המיקום הוא נקודת הרחוב (משוער). המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.