דוח כתובת

תדהר 4, חיפה

שכונת ורדיה · גוש 11189 · חלקה 218 · מיקוד 3465504

הבניין:
נבנה
1991
קומות
1
דירות
1בכל הכניסות
מגרש
765 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות יד שנייה בבניין הזה, לפי העסקאות הכי קרובות והכי עדכניות, ולידו הבניין, הרחוב, השכונה והעיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

מדגם קטן: רק 90 עסקאות קרובות בשנתיים האחרונות. המספרים כאן פחות יציבים מהרגיל.

  • מחיר טיפוסי לבניין הזה19.6 אלף ₪ למ״רהעסקאות הכי קרובות ועדכניות · 90 עסקאות · מדגם קטן
  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב תדהרמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בשכונת ורדיה20.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 10 עסקאות · מדגם קטן
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 22.4 אלף ₪ למ״ר (18 עסקאות בשנתיים, בעיקר בדרך אריאל שרון 1). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +3%, בכל העיר +1.7%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +23%, בכל העיר +23%.

דירה טיפוסית באזור: 115 מ״ר, כ־2.25 מיליון ₪

בגרף: הקו המלא הוא דירות עד 500 מ׳ מהבניין, הקו המקווקו 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ, והנקודות הן העסקאות בבניין. רק עסקאות בחיפה.

14 אלף20 אלף25 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נורית 44–46 ותדהר 4. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • מחיר טיפוסי לבניין הזה: רק עסקאות בחיפה, מהשנתיים האחרונות. עסקה בבניין עצמו שוקלת הכי הרבה (פי 6), אחריה עסקה באותו רחוב (פי 4), באותה שכונה (פי 2), ובשאר העיר עד 300 מ׳ (פי 1.5) ועד 500 מ׳ (פי 0.8).
  • כל עסקה מעודכנת למחירי היום: אם המחירים בחיפה ירדו או עלו מאז שנעשתה, המחיר שלה יורד או עולה באותו שיעור.
  • עסקה חדשה שוקלת יותר מישנה: שלושת החודשים האחרונים במלואם, חצי שנה 80%, שנה 70%, שנתיים 50%.
  • בניין בגיל דומה שוקל יותר: עד 7 שנים הפרש במלואו, 8–15 שנים חצי, 16–25 רבע, ויותר מזה עשירית.
  • לוקחים את העסקאות עם המשקל הגבוה ביותר עד שמצטבר ניקוד של 40, והמחיר הוא האמצע שלהן לפי המשקל. לכן בבניין עם הרבה עסקאות המחיר נשען בעיקר עליו. כשלא מגיעים לניקוד, מוצג מחיר מ־8 עסקאות ומעלה ומסומן ״מדגם קטן״.
  • בבניין וברחוב: השנתיים האחרונות. בשכונה ובכל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦17.6–22.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2009, הייתה בכ־8.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־19.6 אלף ₪ למ״ר, פי 2.3.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20255 חדרים, 127 מ״ר1.91 מיליון ₪15 אלף
08.20246 חדרים, 128 מ״ר3.09 מיליון ₪24.1 אלף
08.20095 חדרים, 120 מ״ר1 מיליון ₪8.3 אלף

שכר דירה משוער בכתובת הערכה · לשוכר חדש, לפי מחיר הדירות ליד הבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשהממוצע בעיר, כל החוזים (הלמ״ס)
3 חדרים · מדגם קטן4,000–4,900 ₪3,118 ₪
4 חדרים · מדגם קטן4,850–5,950 ₪4,061 ₪
5+ חדרים · מדגם קטן5,150–6,300 ₪5,420 ₪

תשואה משוערת בכתובת: כ־2.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה טיפוסית בכתובת כפול 12, חלקי המחיר הטיפוסי של אותה דירה. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה בכתובת: אין נתון רשמי לבניין, לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. מתחילים ממחיר הדירה כאן: המחיר הטיפוסי למ״ר של הבניין כפול השטח הטיפוסי של דירה עם אותו מספר חדרים, לפי עסקאות יד שנייה בלבד.
  • לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירה כאן יקרה או זולה מדירה טיפוסית בעיר. שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחיר: כשדירה יקרה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.5% עד 0.8%, לפי מספר החדרים.
  • מוסיפים 12%: הממוצע של הלמ״ס כולל גם חוזים ישנים, ושוכר חדש משלם היום יותר.
  • מוצג כטווח של 6% לכל כיוון, ו־10% כשהמדגם קטן.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 1,150–1,200 ₪ לחודש לדירה של 115 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-0928184חפ/מק/1240/ב/1 - בינוי בתחנת דלק ורדיהאושרה08.11.20232 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 304-0169771חפ/1240/ה-שינוי הוראות וזכויות במרכז במגרש 2103 עפ"י תכנית חפ/1240אושרה21.09.20143 דק׳ הליכה · 210 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • דרך אריאל שרון 1

    מעונות גאולה · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 250 מ׳

    מחיר טיפוסי
    22.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    16
    סיום מתוכנן
    2029

  • נורית 24

    ורדיה · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 260 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    22 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס8 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 60 מ׳
  • רכבת ישראל, חיפה מרכז3.2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • בן גוריוןכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • יחל ישראלכיתות ⁦9–12⁩7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • עירוני חוגיםכיתות ⁦7–12⁩7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • יחל ישראלכיתות ⁦1–8⁩7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • ישיבת יחל ישראלכיתות ⁦9–12⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • אהודכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 930 מ׳
  • בית הספר רעות לאמנויותכיתות ⁦7–12⁩12 דק׳ הליכה · 940 מ׳
  • רוממהכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 950 מ׳
  • ברושגן ילדים3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • גן לשםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • ניצןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • שושןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • שיבוליםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • גן סערגן ילדים5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • גן שיטהגן ילדים5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • גן שובלגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • ורדיה סנטר מרכז מסחריקניון · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • נרקיס פארם - בית מרקחת ורדיה סנטר בחיפהבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • ורדי בר - Vardi Bar - בית קפה בוורדיהבית קפה או מסעדה · 21 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • ורדיה מדיקל סנטרמרפאה3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • שופרסל שליסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • מתקני כושר ציבורייםחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת ורדיה

הכול על שכונת ורדיה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת ורדיה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11189, חלקה 218).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 115 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,425 ₪הלוואה של 1.13 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.78 מיליון ₪, מתוכם 657 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב תדהר 4 בחיפה?

המיקוד של תדהר 4 בחיפה הוא 3465504.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד תדהר 4?

המחיר הטיפוסי לדירת יד שנייה בבניין הוא 19.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦17.6–22.2⁩ אלף ₪ למ״ר. הוא מחושב מ־90 העסקאות הקרובות והעדכניות ביותר: בבניין, ברחוב, בשכונה ובסביבה הקרובה באותה עיר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד תדהר 4?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 2 תכניות, למשל חפ/מק/1240/ב/1 - בינוי בתחנת דלק ורדיה (אושרה); חפ/1240/ה-שינוי הוראות וזכויות במרכז במגרש 2103 עפ"י תכנית חפ/1240 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.