דוח כתובת

שד קיש 2, חיפה

שכונת כרמל מרכזי- שד' קיש · גוש 12518 · חלקה 1 · מיקוד 3463628

הבניין:
נבנה
2018
קומות
3
דירות
15
מגרש
1,354 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב שד קיש20 אלף ₪ למ״רשנתיים · 7 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳22 אלף ₪ למ״רשנתיים · 57 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ18.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 795 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 34.1 אלף ₪ למ״ר (12 עסקאות בשנתיים, בעיקר במגידו 4 ויפה נוף 126). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +35%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 76 מ״ר, כ־1.67 מיליון ₪

14 אלף21 אלף27 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦18.6–27⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2017–2019 בכ־21.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־22 אלף ₪ למ״ר, בערך אותו מחיר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20264 חדרים, 75 מ״ר1.65 מיליון ₪22 אלף
2017–201911 דירות מקבלןכ־3.2 מיליון ₪כ־21.6 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,450–2,700 ₪כ־5% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,150–3,500 ₪כ־6% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,250–4,700 ₪כ־10% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים6,600–7,300 ₪כ־29% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 660–760 ₪ לחודש לדירה של 76 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1237734אלחנן 8אושרה+4 דירות06.09.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 304-1255199מתחם מגורים ברח' יאיר כ"ץ 3, חיפהאושרה+15 דירות14.09.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 304-0954370חפ/2097/ג שינוי מיקום שטח המיועד לתחמ"ש מרחוב ביכורים לרחוב האסיףאושרה31.01.20232 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 304-0958066חפ/2628 - רח' בעל שם טוב 14, חיפהאושרה+3 דירות30.06.20243 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-0626408חפ/מק/2487- הבעש"ט 8- חיפהאושרה29.09.20223 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-0993428חפ/2097/ד פרסום 77 78הגבלה זמנית13.07.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
עוד 8 תכניות
  • 304-0599167חפ/1778 א/1 - בית חולים אלישע - תגבור זכויות למרפאות ולדיור מוגןאושרה03.11.20202 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-0665463חפ/מק/2429א-הסדרת הבניה ברח' בעל שם טוב 7, חיפהבהפקדה+1 דירה01.07.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-0753509חפ/ 2097/א שינוי מיקום תחמ"ש ביכורים- פרסום 77 78הגבלה זמנית16.06.20203 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 304-0658724חפ/מק/2531 קוי בנין והוראות למרפסות זיזיות במבני מגורים קיימיםבבדיקה22.04.20203 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 304-0434332חפ/מק/ 2429 -הסדרת הבניה ברח' הבעל שם טוב 7, חיפה .בבדיקה+1 דירה31.03.20193 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-0138503חפ/2310 הסדרת הבניה ברח' הבעל שם טוב 9 .אושרה23.01.20184 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 304-0183038בנייני מגורים ברח' מגידובבדיקה04.12.20182 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 304-0191106חפ/2318א', מרכז הספורט "מכבי חיפה", רח' הביכוריםאושרה26.06.20183 דק׳ הליכה · 210 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ג'ורג' אליוט 4

    מרכז הכרמל · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

  • מגידו 5

    מרכז הכרמל · חיפה

    4 דק׳ הליכה · 290 מ׳

    מחיר טיפוסי
    17 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2026

  • יפה נוף 116

    מרכז הכרמל · חיפה

    4 דק׳ הליכה · 350 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    35.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • שד מוריה 18

    מרכז הכרמל · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 700 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    27.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • יותם 45

    שמבור · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 800 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    24.3 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • היינה 12

    מרכז הכרמל · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 880 מ׳

    מחיר טיפוסי
    30.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 15 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2018): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 11.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס18 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 20 מ׳
  • רכבת ישראל, חיפה מרכז2.3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך20 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • וינגייט מרקטסופרמרקט או מכולת · 14 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • Shemer Medical Center מרכז רפואי שמרמרפאה · 7 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • מנדרין מרכז הכרמלבית קפה או מסעדה · 48 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • Clalit Apothekeבית מרקחת · 9 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • Colorfitness סטודיו לאימוני כושר - חיפהחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • קניון כיכר האודיטוריוםקניון · 3 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 520 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת כרמל מרכזי- שד' קיש

הכול על שכונת כרמל מרכזי- שד' קיש: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת כרמל מרכזי- שד' קיש

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 12518, חלקה 1).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 76 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,511 ₪הלוואה של 835 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.32 מיליון ₪, מתוכם 488 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב שד קיש 2 בחיפה?

המיקוד של שד קיש 2 בחיפה הוא 3463628.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד שד קיש 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 57 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 22 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦18.6–27⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד שד קיש 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 14 תכניות, למשל אלחנן 8 (אושרה); מתחם מגורים ברח' יאיר כ"ץ 3, חיפה (אושרה); חפ/2097/ג שינוי מיקום שטח המיועד לתחמ"ש מרחוב ביכורים לרחוב האסיף (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.