דוח כתובת

שד סיני 2, חיפה

שכונת אחוזה · גוש 10781 · חלקה 29 · מיקוד 3433102

הבניין:
נבנה
1950
קומות
2
דירות
14
מגרש
1,186 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב שד סינימעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 76 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ20.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 444 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 30.1 אלף ₪ למ״ר (72 עסקאות בשנתיים, בעיקר בחורב 4 וויתקין יוסף 26). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −5%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +14%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 90 מ״ר, כ־2.28 מיליון ₪

16 אלף24 אלף31 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22.6–29⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2003, הייתה בכ־11.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25.3 אלף ₪ למ״ר, פי 2.3.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20242.5 חדרים, 51 מ״ר1.37 מיליון ₪26.8 אלף
04.20133 חדרים, 50 מ״ר1 מיליון ₪20 אלף
02.20123 חדרים, 50 מ״ר820 אלף ₪16.4 אלף
05.20102 חדרים, 51 מ״ר870 אלף ₪17.1 אלף
03.20103 חדרים, 50 מ״ר870 אלף ₪17.4 אלף
12.20093 חדרים, 50 מ״ר800 אלף ₪16 אלף
09.20033.5 חדרים, 73 מ״ר812 אלף ₪11.1 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 22%, בתוך כ־1.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,850–3,350 ₪כ־25% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,650–4,000 ₪כ־23% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,950–5,450 ₪כ־28% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים6,650–7,350 ₪כ־29% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.8% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 780–900 ₪ לחודש לדירה של 90 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-0761551חפ/מק/2538 - מוריה 127 - חזית מסחרית, חיפהאושרה02.07.2025דקה הליכה · 70 מ׳
  • 304-1114099הוספת חזית מסחרית לבניין ברח' חורב 8 חיפהבבדיקה29.05.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 304-1056761חפ/מק/2570/ 1 -מתחם מגורים במוריה 124-126אושרה+42 דירות01.04.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 304-0412734חפ/מק/..... -מתחם מגורים במוריה 124-126בבדיקה+42 דירות28.12.2022דקה הליכה · 110 מ׳
  • 304-0399733הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38 - שד' מוריה 112, חיפהבבדיקה+13 דירות08.01.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-0532531חפ/ מק/ 1592/ ג - שד' סיני 6 - פסגת אחוזה, חיפהאושרה28.10.2019דקה הליכה · 80 מ׳
עוד 7 תכניות
  • 304-0604074חפ/מק/2449 - רחוב סמולנסקין 8, חיפהאושרה11.08.20193 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 304-0433771חפ/מק/2423-תוספת חזית ושימוש מסחרי במבנה מגורים ברח' דישראלי 2אושרה+6 דירות09.07.20183 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 304-0556092חפ/מק/1/2402-שינוי הוראות הבניה בגוש 10779 חלקה 20-מוריה 118-חיפהבהפקדה31.03.20193 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 304-0340687חפ/מק/2402-הוספת שימושים ושינוי קו בניין - שד' מוריה 118-חיפהבבדיקה04.12.20183 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 304-0346528תל אהרון ושלוחת לינקולן - שכונה בריאההגבלה זמנית04.12.20182 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-0145987חפ/2315-שינוי יעוד קרקע והוראות בניה בגוש 10781 חלקה 10-מוריה 117 חיפהאושרה22.05.20162 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 304-0126110חפ/2374 - שינוי ייעוד ברחוב חורב 5-7אושרה09.06.2016דקה הליכה · 50 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • חורב 4

    אחוזה · חיפה

    דקה הליכה · 110 מ׳

    מחיר טיפוסי
    31 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2028

  • חורב 8

    אחוזה · חיפה

    2 דק׳ הליכה · 130 מ׳

    מחיר טיפוסי
    28 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • דישראלי 9

    אחוזה · חיפה

    2 דק׳ הליכה · 160 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    14.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2025

  • סמולנסקין 20

    אחוזה · חיפה

    2 דק׳ הליכה · 180 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    25.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2024

  • סמולנסקין 22

    אחוזה · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 210 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    26.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2025

  • סמולנסקין 12

    אחוזה · חיפה

    3 דק׳ הליכה · 210 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 14 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 11.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס22 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, חוף הכרמל2.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • אחוזהכיתות ⁦1–6⁩דקה הליכה · 80 מ׳
  • הריאלי העברי חיפהכיתות ⁦1–8⁩2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • כרמל-נתיב אליעזרכיתות ⁦1–6⁩5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • אהודכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • אחוזת ילדיםכיתות ⁦7–12⁩8 דק׳ הליכה · 640 מ׳
  • בית יעקב תהילהכיתות ⁦9–13⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • גן ארזיםגן ילדיםדקה הליכה · 40 מ׳
  • גן מורגן ילדיםדקה הליכה · 40 מ׳
  • גן תומרגן ילדים2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • גן אורגן ילדים2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • גן זמירגן ילדים2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • גן אנפהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • הגן של פו בעמגן ילדים2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • גן יותםגן ילדים5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • גן לוטוסגן ילדים5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • ריאלי גן - גן אורניםגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • ליטל פיפלגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • ליטל פיפלגן ילדים6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בראון חיפה בר ומסעדהבית קפה או מסעדה · 23 עד 1 ק״מדקה הליכה · 60 מ׳
  • ניצת הדובדבןסופרמרקט או מכולת · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • RL studio - סטודיו בוטיק לאימוני כושר ופילאטיס מכשיריםחדר כושר · 9 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • קניון מרכז חורבקניון4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • בית מרקחת מעוז פארםבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • מכבי - סניף כרמלמרפאה · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת אחוזה

הכול על שכונת אחוזה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת אחוזה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10781, חלקה 29).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 90 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער7,523 ₪הלוואה של 1.14 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.81 מיליון ₪, מתוכם 666 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב שד סיני 2 בחיפה?

המיקוד של שד סיני 2 בחיפה הוא 3433102.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד שד סיני 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 76 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.6–29⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד שד סיני 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 13 תכניות, למשל חפ/מק/2538 - מוריה 127 - חזית מסחרית, חיפה (אושרה); הוספת חזית מסחרית לבניין ברח' חורב 8 חיפה (בבדיקה); חפ/מק/2570/ 1 -מתחם מגורים במוריה 124-126 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.