דוח כתובת

עין גדי 6, חיפה

שכונת רמת התשבי · גוש 11687 · חלקה 18 · מיקוד 3452908

הבניין:
נבנה
1940
קומות
2
דירות
5בכל הכניסות
מגרש
1,141 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב עין גדימעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳22.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 40 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ19.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 744 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 44.5 אלף ₪ למ״ר (10 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב שד הנשיא ושד הנשיא 60). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −10%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +3%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 77 מ״ר, כ־1.72 מיליון ₪

15 אלף20 אלף25 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: התשבי 81 ועין גדי 6. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦18.8–26.3⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2010, הייתה בכ־31.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־22.4 אלף ₪ למ״ר, כ־28% פחות.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
09.20246 חדרים, 203 מ״ר4.8 מיליון ₪23.6 אלף
09.20196 חדרים, 203 מ״ר3.35 מיליון ₪16.5 אלף
07.20105 חדרים, 99 מ״ר3.1 מיליון ₪31.3 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 43%, בתוך כ־5 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,650–3,100 ₪כ־15% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,400–3,750 ₪כ־15% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים4,850–5,350 ₪כ־26% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן4,800–5,600 ₪כ־4% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 670–770 ₪ לחודש לדירה של 77 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1274604חפ/2713 - מתחם מגורים ברח' יפה נוף 50 , חיפהבבדיקה+14 דירות18.06.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-1251115חפ/מק/1957/ב/2- רח' יפה נוף 38 ,חיפהאושרה28.05.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 304-1169325שד' הנשיא, הקמת מבנה מגורים, חיפהאושרה+21 דירות18.02.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-0837419חפ/1957 ד' - מלון ומגורים ברחוב יפה נוף 48 (מתחם מחנה מרכוס)בהפקדה+61 דירות08.07.20202 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-0605659חפ/2299י'- הצלבנים 30אושרה+5 דירות03.03.20204 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 304-0396242חפ/...... - מתחם מגורים ברח' יפה נוף 38בבדיקה+15 דירות04.12.20182 דק׳ הליכה · 170 מ׳
עוד תכנית
  • 304-0176537חפ/מק/2375-שינוי קו בנין בגוש 11690 חלקה 12-רחוב התשבי 74-חיפהאושרה11.03.2015דקה הליכה · 100 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • הצלבנים 30

    כרמל צרפתי · חיפה

    4 דק׳ הליכה · 330 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    28.2 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • שד הנשיא 4

    רמת התשבי · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 680 מ׳

    מחיר טיפוסי
    27.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

  • ניצנים 3

    כבירים · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    6
    סיום מתוכנן
    2026

  • אילנות 14

    כרמל מערבי · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 810 מ׳

    מחיר טיפוסי
    25.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    12
    סיום מתוכנן
    2028

  • שונמית 5

    רמת התשבי · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 860 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    19.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • יפה נוף 116

    מרכז הכרמל · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 910 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    35.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1940): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 4.4 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 5 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.4 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס8 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, חיפה מרכז1.9 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה4 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 4% מהמותר
חינוך12 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־7 דק׳ הליכההרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־9 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • UVFIT Studio - סטודיו בוטיק לנשיםחדר כושר · 6 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • קפה ג'ובית קפה או מסעדה · 32 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • בית מרקחת הנשיאבית מרקחת · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • ד"ר רימי עאסי-המרכז הרפואי להשתלות שיערמרפאה · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • מרכז פנורמהקניון · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 670 מ׳
  • Shufersal שופרסל אקספרס האילנות חיפהסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת התשבי

הכול על שכונת רמת התשבי: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת התשבי

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11687, חלקה 18).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 77 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,676 ₪הלוואה של 860 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.36 מיליון ₪, מתוכם 502 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב עין גדי 6 בחיפה?

המיקוד של עין גדי 6 בחיפה הוא 3452908.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד עין גדי 6?

בשנתיים האחרונות נמכרו 40 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 22.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦18.8–26.3⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד עין גדי 6?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל חפ/2713 - מתחם מגורים ברח' יפה נוף 50 , חיפה (בבדיקה); חפ/מק/1957/ב/2- רח' יפה נוף 38 ,חיפה (אושרה); שד' הנשיא, הקמת מבנה מגורים, חיפה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.