דוח כתובת

הרצל 28, בית שמש

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה · גוש 5208 · חלקה 73 · מיקוד 9903164

הבניין:
נבנה
1960
קומות
4
דירות
22בכל הכניסות
מגרש
1,610 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הרצל25.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 31 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 79 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 332 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (25 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהרצל 28 והמשלט 18). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר −1.4%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +48%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 62 מ״ר, כ־1.58 מיליון ₪

16 אלף30 אלף44 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (11 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הרצל 28. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.9–30.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2022–2026 בכ־18.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25.4 אלף ₪ למ״ר, כ־37% יותר.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף40 אלף50 אלף‏17 דירות מקבלן, 2022–2026: כ־18.6 אלף ₪ למ״ר‏6.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 14.06.2006‏4.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.06.2008‏4.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.07.2008‏10.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 28.02.2011‏9.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 05.01.2014‏13.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.02.2014‏17.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.09.2015‏13.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.12.2015‏19.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.02.2017‏15.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.09.2018‏16.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.12.2020‏24.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.04.2021‏26.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.06.2022‏36.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.09.2023‏19.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 03.08.2024‏42.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.03.2026200620102014201820222026
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
2022–202617 דירות מקבלןכ־1.93 מיליון ₪כ־18.6 אלף
03.20263 חדרים, 45 מ״ר1.9 מיליון ₪42.2 אלף
08.20244 חדרים, 85 מ״ר1.64 מיליון ₪19.3 אלף
09.20233 חדרים, 45 מ״ר1.64 מיליון ₪36.4 אלף
06.20223 חדרים, 62 מ״ר1.67 מיליון ₪26.9 אלף
04.20213 חדרים, 45 מ״ר1.1 מיליון ₪24.4 אלף
12.20203 חדרים, 62 מ״ר1.02 מיליון ₪16.5 אלף
09.20183 חדרים, 62 מ״ר970 אלף ₪15.6 אלף
עוד 9 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20173 חדרים, 45 מ״ר875 אלף ₪19.4 אלף
12.20153 חדרים, 62 מ״ר810 אלף ₪13.1 אלף
09.20153 חדרים, 45 מ״ר800 אלף ₪17.8 אלף
02.20143 חדרים, 45 מ״ר610 אלף ₪13.6 אלף
01.20143 חדרים, 70 מ״ר638 אלף ₪9.1 אלף
02.20112 חדרים, 45 מ״ר470 אלף ₪10.4 אלף
07.20083 חדרים, 75 מ״ר335 אלף ₪4.5 אלף
06.20083 חדרים, 75 מ״ר320 אלף ₪4.3 אלף
06.20063 חדרים, 45 מ״ר308 אלף ₪6.8 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 73%, בתוך כ־4.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,400–4,900 ₪כ־5% יותר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים4,600–5,050 ₪כ־3% פחות (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים6,200–6,850 ₪כ־5% פחות (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1570308הקמת מבנה מגורים ברחוב המשלט 6-8, בית שמש.בבדיקה+90 דירות09.06.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-1038488בית הכנסת תפארת משה בית שמשאושרה14.01.20242 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-0141580רחוב המשלט 10אושרה02.09.2021דקה הליכה · 80 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 22 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (הרצל)

מה מקשה

אין

צפיפות: 13.7 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס16 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 30 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 5% מהמותר
חינוך29 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 25 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קפה קובובית קפה או מסעדה · 53 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • אושר עד בית שמשסופרמרקט או מכולת · 19 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • קניון נעימיקניון · 9 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • מאוחדתמרפאה · 6 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • סופר-פארם נעימי קניון בית שמשבית מרקחת · 12 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • נינג'ה ספוטחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 580 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

הכול על שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5208, חלקה 73).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 62 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,214 ₪הלוואה של 790 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.25 מיליון ₪, מתוכם 461 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הרצל 28 בבית שמש?

המיקוד של הרצל 28 בבית שמש הוא 9903164.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הרצל 28?

בשנתיים האחרונות נמכרו 79 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.9–30.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הרצל 28?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 3 תכניות, למשל הקמת מבנה מגורים ברחוב המשלט 6-8, בית שמש. (בבדיקה); בית הכנסת תפארת משה בית שמש (אושרה); רחוב המשלט 10 (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.