דוח כתובת

הרצל 20א, בית שמש

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה · גוש 5209 · חלקה 92 · מיקוד 9903141

הבניין:
נבנה
1970
קומות
3
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
1,248 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות יד שנייה בבניין הזה, לפי העסקאות הכי קרובות והכי עדכניות, ולידו הבניין, הרחוב, השכונה והעיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • מחיר טיפוסי לבניין הזה25 אלף ₪ למ״רהעסקאות הכי קרובות ועדכניות · 14 עסקאות
  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הרצל25.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 31 עסקאות
  • בשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה25.4 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 78 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (25 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהרצל 28 והמשלט 18). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +1%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +45%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 62 מ״ר, כ־1.55 מיליון ₪

בגרף: הקו המלא הוא דירות עד 500 מ׳ מהבניין, הקו המקווקו 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ, והנקודות הן העסקאות בבניין. רק עסקאות בבית שמש.

15 אלף24 אלף32 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הרצל 20. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • מחיר טיפוסי לבניין הזה: רק עסקאות בבית שמש, מהשנתיים האחרונות. עסקה בבניין עצמו שוקלת הכי הרבה (פי 6), אחריה עסקה באותו רחוב (פי 4), באותה שכונה (פי 2), ובשאר העיר עד 300 מ׳ (פי 1.5) ועד 500 מ׳ (פי 0.8).
  • כל עסקה מעודכנת למחירי היום: אם המחירים בבית שמש ירדו או עלו מאז שנעשתה, המחיר שלה יורד או עולה באותו שיעור.
  • עסקה חדשה שוקלת יותר מישנה: שלושת החודשים האחרונים במלואם, חצי שנה 80%, שנה 70%, שנתיים 50%.
  • בניין בגיל דומה שוקל יותר: עד 7 שנים הפרש במלואו, 8–15 שנים חצי, 16–25 רבע, ויותר מזה עשירית.
  • לוקחים את העסקאות עם המשקל הגבוה ביותר עד שמצטבר ניקוד של 40, והמחיר הוא האמצע שלהן לפי המשקל. לכן בבניין עם הרבה עסקאות המחיר נשען בעיקר עליו. כשלא מגיעים לניקוד, מוצג מחיר מ־8 עסקאות ומעלה ומסומן ״מדגם קטן״.
  • בבניין וברחוב: השנתיים האחרונות. בשכונה ובכל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦24.3–26.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־6.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25 אלף ₪ למ״ר, פי 3.7.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף‏6.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.08.2005‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.08.2008‏5.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.08.2008‏9.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.11.2008‏11.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.06.2010‏13.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.10.2010‏14.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.12.2012‏14.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.12.2013‏14.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.11.2015‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 05.02.2018‏11.1 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 19.07.2018‏15.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.12.2018‏22.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.01.2019‏23.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 14.07.2021‏24.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.11.2021‏25.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.03.2026200520092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20263 חדרים, 59 מ״ר1.5 מיליון ₪25.4 אלף
11.20213 חדרים, 44 מ״ר1.09 מיליון ₪24.8 אלף
07.20213 חדרים, 44 מ״ר1.02 מיליון ₪23.3 אלף
01.20193 חדרים, 44 מ״ר980 אלף ₪22.3 אלף
12.20183 חדרים, 59 מ״ר910 אלף ₪15.4 אלף
07.20185 חדרים, 87 מ״ר965 אלף ₪11.1 אלף
02.20183 חדרים, 60 מ״ר920 אלף ₪15.3 אלף
11.20153 חדרים, 59 מ״ר830 אלף ₪14.1 אלף
עוד 8 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20133 חדרים, 44 מ״ר620 אלף ₪14.1 אלף
12.20123 חדרים, 45 מ״ר660 אלף ₪14.7 אלף
10.20103 חדרים, 45 מ״ר613 אלף ₪13.6 אלף
06.20103 חדרים, 44 מ״ר490 אלף ₪11.1 אלף
11.20083 חדרים, 44 מ״ר435 אלף ₪9.9 אלף
08.20083 חדרים, 75 מ״ר397 אלף ₪5.3 אלף
08.20083 חדרים, 45 מ״ר414 אלף ₪9.2 אלף
08.20053 חדרים, 45 מ״ר308 אלף ₪6.8 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 34%, בתוך כ־3.5 שנים.

שכר דירה משוער בכתובת הערכה · לשוכר חדש, לפי מחיר הדירות ליד הבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשהממוצע בעיר, כל החוזים (הלמ״ס)
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,300–4,050 ₪–
3 חדרים4,100–4,600 ₪4,438 ₪
4 חדרים · מדגם קטן4,250–5,150 ₪4,993 ₪
5+ חדרים · מדגם קטן6,050–7,400 ₪6,810 ₪

תשואה משוערת בכתובת: כ־3.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה טיפוסית בכתובת כפול 12, חלקי המחיר הטיפוסי של אותה דירה. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה בכתובת: אין נתון רשמי לבניין, לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. מתחילים ממחיר הדירה כאן: המחיר הטיפוסי למ״ר של הבניין כפול השטח הטיפוסי של דירה עם אותו מספר חדרים, לפי עסקאות יד שנייה בלבד.
  • לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירה כאן יקרה או זולה מדירה טיפוסית בעיר. שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחיר: כשדירה יקרה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.5% עד 0.8%, לפי מספר החדרים.
  • מוסיפים 12%: הממוצע של הלמ״ס כולל גם חוזים ישנים, ושוכר חדש משלם היום יותר.
  • מוצג כטווח של 6% לכל כיוון, ו־10% כשהמדגם קטן.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1349778מתחם פינוי בינוי העליה והמעפילים, בית שמש.אושרה20.07.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 102-1570308הקמת מבנה מגורים ברחוב המשלט 6-8, בית שמש.בבדיקה+90 דירות09.06.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 102-0589986תוספת יח"ד ברחוב בן צביאושרה+23 דירות03.05.20223 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-0141580רחוב המשלט 10אושרה02.09.2021דקה הליכה · 70 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (הרצל)

מה מקשה

  • צפיפות 19.2 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 19.2 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס12 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 90 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש11 דק׳ הליכה · 900 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך23 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 23 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בונה אוריאןבית קפה או מסעדה · 55 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • בית כדוריקניון · 10 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • סופר זול יוחנןסופרמרקט או מכולת · 18 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • מאוחדתמרפאה · 4 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • סופר-פארם נעימי קניון בית שמשבית מרקחת · 10 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • בריכה עירונית הישנהחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

הכול על שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5209, חלקה 92).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 62 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,115 ₪הלוואה של 775 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.23 מיליון ₪, מתוכם 453 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הרצל 20א בבית שמש?

המיקוד של הרצל 20א בבית שמש הוא 9903141.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הרצל 20?

המחיר הטיפוסי לדירת יד שנייה בבניין הוא 25 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦24.3–26.8⁩ אלף ₪ למ״ר. הוא מחושב מ־14 העסקאות הקרובות והעדכניות ביותר: בבניין, ברחוב, בשכונה ובסביבה הקרובה באותה עיר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הרצל 20?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 4 תכניות, למשל מתחם פינוי בינוי העליה והמעפילים, בית שמש. (אושרה); הקמת מבנה מגורים ברחוב המשלט 6-8, בית שמש. (בבדיקה); תוספת יח"ד ברחוב בן צבי (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.