דוח כתובת

שח"ל 31א, באר שבע

שכונת שכונה א' · גוש 38025 · חלקה 226 · מיקוד 8426726

הבניין:
נבנה
1950
קומות
3
דירות
4בכל הכניסות
מגרש
844 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות יד שנייה בבניין הזה, לפי העסקאות הכי קרובות והכי עדכניות, ולידו הבניין, הרחוב, השכונה והעיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • מחיר טיפוסי לבניין הזה11.1 אלף ₪ למ״רהעסקאות הכי קרובות ועדכניות · 69 עסקאות
  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב שח"ל10.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בשכונת שכונה א'10.2 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 177 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −1%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +17%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 82 מ״ר, כ־914 אלף ₪

בגרף: הקו המלא הוא דירות עד 500 מ׳ מהבניין, הקו המקווקו 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ, והנקודות הן העסקאות בבניין. רק עסקאות בבאר שבע.

8 אלף12 אלף16 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: שח"ל 31. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • מחיר טיפוסי לבניין הזה: רק עסקאות בבאר שבע, מהשנתיים האחרונות. עסקה בבניין עצמו שוקלת הכי הרבה (פי 6), אחריה עסקה באותו רחוב (פי 4), באותה שכונה (פי 2), ובשאר העיר עד 300 מ׳ (פי 1.5) ועד 500 מ׳ (פי 0.8).
  • כל עסקה מעודכנת למחירי היום: אם המחירים בבאר שבע ירדו או עלו מאז שנעשתה, המחיר שלה יורד או עולה באותו שיעור.
  • עסקה חדשה שוקלת יותר מישנה: שלושת החודשים האחרונים במלואם, חצי שנה 80%, שנה 70%, שנתיים 50%.
  • בניין בגיל דומה שוקל יותר: עד 7 שנים הפרש במלואו, 8–15 שנים חצי, 16–25 רבע, ויותר מזה עשירית.
  • לוקחים את העסקאות עם המשקל הגבוה ביותר עד שמצטבר ניקוד של 40, והמחיר הוא האמצע שלהן לפי המשקל. לכן בבניין עם הרבה עסקאות המחיר נשען בעיקר עליו. כשלא מגיעים לניקוד, מוצג מחיר מ־8 עסקאות ומעלה ומסומן ״מדגם קטן״.
  • בבניין וברחוב: השנתיים האחרונות. בשכונה ובכל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.5–14.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער בכתובת הערכה · לשוכר חדש, לפי מחיר הדירות ליד הבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשהממוצע בעיר, כל החוזים (הלמ״ס)
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,550–3,150 ₪2,321 ₪
3 חדרים · מדגם קטן2,900–3,550 ₪2,788 ₪
4 חדרים · מדגם קטן2,850–3,450 ₪3,501 ₪
5+ חדרים · מדגם קטן4,000–4,900 ₪4,908 ₪

תשואה משוערת בכתובת: כ־4.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה טיפוסית בכתובת כפול 12, חלקי המחיר הטיפוסי של אותה דירה. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה בכתובת: אין נתון רשמי לבניין, לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. מתחילים ממחיר הדירה כאן: המחיר הטיפוסי למ״ר של הבניין כפול השטח הטיפוסי של דירה עם אותו מספר חדרים, לפי עסקאות יד שנייה בלבד.
  • לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירה כאן יקרה או זולה מדירה טיפוסית בעיר. שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחיר: כשדירה יקרה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.5% עד 0.8%, לפי מספר החדרים.
  • מוסיפים 12%: הממוצע של הלמ״ס כולל גם חוזים ישנים, ושוכר חדש משלם היום יותר.
  • מוצג כטווח של 6% לכל כיוון, ו־10% כשהמדגם קטן.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 330–400 ₪ לחודש לדירה של 82 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1362128מגורים ברחי שח"ל 24, דירה 3, שכ' א, באר שבעבהפקדה+75 דירות25.10.2026דקה הליכה · 80 מ׳
  • 605-1566447עירוני מעורב ברח' ההסתדרות 110 מגרש 6194A העיר העתיקה באר-שבעבהפקדה+28 דירות07.10.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0939686מגורים, מסחר ותעסוקה בפינת אצ"ג-ההתסדרות, העיר העתיקה, באר שבעאושרה+5 דירות03.02.20252 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-1112135תוספת למבנה "בית רקיעים" ברחוב רמב"ם 2 העיר העתיקה, באר שבעבבדיקה14.07.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.20252 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-1019215מגורים, מסחר ותעסוקה בפינת ההסתדרות 101-רמב"ם 12, באר שבעאושרה+9 דירות17.06.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
עוד 10 תכניות
  • 605-0434134מתחם ברקת, העיר העתיקה, באר שבעאושרה+25 דירות23.06.20224 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.20222 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022דקה הליכה · 40 מ׳
  • 605-0723767מגורים ברחוב שחל 33/2 שכ א באר שבעאושרה02.08.2020דקה הליכה · 20 מ׳
  • 605-0407890רח' בלפור 11,13 ורח' שח"ל 9, שכ' א, באר שבעאושרה06.01.20202 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-0460550רח' אצ"ג 3 עיר העתיקה באר שבעאושרה11.07.20192 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0502500מגורים ברח' השומר 6 שכ' א באר שבעאושרה17.06.20184 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0440073מגורים ברח' שח"ל 41, שכ' א', באר שבעאושרה30.01.20192 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 605-0258269מלון עירוני ברח' הרצל 81, ב"שאושרה10.05.20164 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0173245רחוב הרצל 85 , עיר העתיקה, באר שבעאושרה+8 דירות22.12.20164 דק׳ הליכה · 300 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 4.7 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 4 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.7 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס18 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז7 דק׳ הליכה · 550 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך5 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 6 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • מוריהכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • באריכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • גימנסיה באר שבעכיתות ⁦10–12⁩7 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • ברנקו וייס באר שבעכיתות ⁦9–12⁩8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • עתיד אור מרגליתכיתות ⁦9–12⁩11 דק׳ הליכה · 850 מ׳
  • אוריהגן ילדים2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • נריהגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • חליליתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • מפוחיתגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • אסףגן ילדים6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • גילגן ילדים6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קפה גרג קניון הנגבבית קפה או מסעדה · 91 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • Space fixחדר כושר · 11 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • קניון עזריאלי הנגבקניון · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • סופר-פארםבית מרקחת · 7 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • לאומית בית עציוןמרפאה · 13 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • Indian Grocery Storeסופרמרקט או מכולת · 16 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת שכונה א'

הכול על שכונת שכונה א': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת שכונה א'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38025, חלקה 226).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 82 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,003 ₪הלוואה של 455 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 721 אלף ₪, מתוכם 266 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב שח"ל 31א בבאר שבע?

המיקוד של שח"ל 31א בבאר שבע הוא 8426726.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד שח"ל 31?

המחיר הטיפוסי לדירת יד שנייה בבניין הוא 11.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.5–14.6⁩ אלף ₪ למ״ר. הוא מחושב מ־69 העסקאות הקרובות והעדכניות ביותר: בבניין, ברחוב, בשכונה ובסביבה הקרובה באותה עיר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד שח"ל 31?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 16 תכניות, למשל מגורים ברחי שח"ל 24, דירה 3, שכ' א, באר שבע (בהפקדה); עירוני מעורב ברח' ההסתדרות 110 מגרש 6194A העיר העתיקה באר-שבע (בהפקדה); מגורים, מסחר ותעסוקה בפינת אצ"ג-ההתסדרות, העיר העתיקה, באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.