דוח כתובת

קיפניס לוין 4, באר שבע

שכונת נווה זאב · גוש 38137 · חלקה 9 · מיקוד 8449704

הבניין:
נבנה
1994
קומות
2
דירות
25בכל הכניסות
מגרש
2,566 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין10.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 3 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב קיפניס לויןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 104 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 782 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +1%, בכל העיר −2%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +21%, בכל העיר +10%.

דירה טיפוסית באזור: 94 מ״ר, כ־1.04 מיליון ₪

7 אלף12 אלף17 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: קיפניס לוין 2–8. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦10–12.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2007, הייתה בכ־5.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־11 אלף ₪ למ״ר, פי 2.2.

0 אלף5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף‏5.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.12.2007‏4.7 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 03.01.2010‏5.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.03.2010‏5.6 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 24.05.2010‏6.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.04.2012‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 19.10.2012‏8.2 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 16.02.2014‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.05.2014‏9.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.12.2014‏11.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 12.12.2016‏14.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.03.2017‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 10.05.2017‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.12.2018‏10 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 14.03.2019‏8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 30.09.2021‏9.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.02.2022‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.03.2022‏9.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.03.2022‏15.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.03.2022‏16.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.09.2022‏13.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.02.2024‏10.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.04.2025‏13.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.05.2025‏9.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.12.2025200720112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה זאב בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20253 חדרים, 83 מ״ר823 אלף ₪9.9 אלף
05.20253 חדרים, 78 מ״ר1.08 מיליון ₪13.8 אלף
04.20253 חדרים, 80 מ״ר830 אלף ₪10.4 אלף
02.20243 חדרים, 82 מ״ר1.11 מיליון ₪13.5 אלף
09.20223 חדרים, 65 מ״ר1.05 מיליון ₪16.1 אלף
03.20223 חדרים, 83 מ״ר800 אלף ₪9.6 אלף
03.20223 חדרים, 67 מ״ר1.05 מיליון ₪15.7 אלף
03.20224 חדרים, 80 מ״ר1.01 מיליון ₪12.6 אלף
עוד 16 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20223 חדרים, 82 מ״ר800 אלף ₪9.8 אלף
09.20214 חדרים, 97 מ״ר775 אלף ₪8 אלף
03.20193 חדרים, 90 מ״ר900 אלף ₪10 אלף
12.20183 חדרים, 82 מ״ר760 אלף ₪9.3 אלף
05.20173.5 חדרים, 83 מ״ר893 אלף ₪10.8 אלף
03.20173 חדרים, 53 מ״ר750 אלף ₪14.2 אלף
12.20164 חדרים, 67 מ״ר800 אלף ₪11.9 אלף
12.20143 חדרים, 83 מ״ר755 אלף ₪9.1 אלף
05.20144 חדרים, 80 מ״ר660 אלף ₪8.3 אלף
02.20143.5 חדרים, 80 מ״ר655 אלף ₪8.2 אלף
10.20123.5 חדרים, 80 מ״ר600 אלף ₪7.5 אלף
04.20124 חדרים, 80 מ״ר515 אלף ₪6.4 אלף
05.20103.5 חדרים, 80 מ״ר450 אלף ₪5.6 אלף
03.20103 חדרים, 67 מ״ר341 אלף ₪5.1 אלף
01.20103.5 חדרים, 78 מ״ר365 אלף ₪4.7 אלף
12.20073 חדרים, 65 מ״ר329 אלף ₪5.1 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 27%, בתוך כ־4.2 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,700–3,000 ₪כ־2% יותר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,150–3,500 ₪כ־5% פחות (בעיר 3,501 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.6% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 380–460 ₪ לחודש לדירה של 94 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0393314מגורים ברח' ראובן 26 ויששכר 12, שיכון דרום, ב"שאושרה04.11.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0698001בית ספר יחדיו, חטיבה שמונה, נווה זאב באר שבעאושרה30.06.20193 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 605-0378273מגורים רח' ראובן 9, שכון דרום, באר שבעאושרה07.05.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 605-0224931מגורים במגרש 176/1, רח' מנשה 2,שכ' דרום, באר שבעאושרה16.04.20154 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0200758מגורים במגרש מס' 146B ברח' ראובן 21/1, שכ' דרום, באר שבעאושרה03.09.20153 דק׳ הליכה · 230 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 9.7 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 25 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 9.7 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס10 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז1.8 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך7 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 11 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • יחדיוכיתות ⁦0–6⁩4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • ישיבת באר שבעכיתות ⁦9–12⁩5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • ת"ת ובי' מרכז באר שבעכיתות ⁦1–8⁩7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • נווה שלוםכיתות ⁦0–6⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • אשכולכיתות ⁦1–6⁩9 דק׳ הליכה · 730 מ׳
  • גימנסיה באר שבעכיתות ⁦10–12⁩12 דק׳ הליכה · 960 מ׳
  • באריכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 960 מ׳
  • ממטריםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • רביביםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • צעד קדימה לחנמגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • חט'יחדיוגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • חט'יחדיוגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • פסטוקגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • פקאןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • יסמיןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • צעד קדימה לחנמגן ילדים5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • צעד קדימה לחמגן ילדים5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • גן טבעגן ילדים6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־6 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • שיפודית אטיאסבית קפה או מסעדה · 45 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • קוביות סטודיו לאימונים אישייםחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • מרפאת שתל - באר שבעמרפאה · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • אריזול באר שבעסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • מדיק פארם שדרותבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • אמות נווה זאבקניון8 דק׳ הליכה · 620 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה זאב

הכול על שכונת נווה זאב: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה זאב

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38137, חלקה 9).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 94 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,432 ₪הלוואה של 520 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 824 אלף ₪, מתוכם 304 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב קיפניס לוין 4 בבאר שבע?

המיקוד של קיפניס לוין 4 בבאר שבע הוא 8449704.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד קיפניס לוין 4?

בשנתיים האחרונות נמכרו 104 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 11 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦10–12.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד קיפניס לוין 4?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 5 תכניות, למשל מגורים ברח' ראובן 26 ויששכר 12, שיכון דרום, ב"ש (אושרה); בית ספר יחדיו, חטיבה שמונה, נווה זאב באר שבע (אושרה); מגורים רח' ראובן 9, שכון דרום, באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.