דוח כתובת

מבצע יואב 35, באר שבע

שכונת שכונה ו' · גוש 38094 · חלקה 30 · מיקוד 8445931

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
1,158 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב מבצע יואב9.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 20 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳9.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 204 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ10.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 1,287 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −9%, בכל העיר −2%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +1%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 75 מ״ר, כ־716 אלף ₪

7 אלף9 אלף12 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: מבצע יואב 31–35. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦8.6–10.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2011, הייתה בכ־5.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־9.6 אלף ₪ למ״ר, פי 1.7.

4 אלף6 אלף8 אלף10 אלף12 אלף‏5.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.06.2011‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.11.2011‏6.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 19.03.2012‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.11.2014‏8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.11.2015‏6.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.08.2016‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.09.2017‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 25.02.2018‏9.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.02.2019‏7.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.03.2019‏8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.04.2019‏9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.05.2021‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 12.08.2021‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 19.12.2021‏8.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.03.2022‏9.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.10.2022‏10.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.12.2022‏7.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.07.2023‏8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.10.2024‏8.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.01.202520112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת שכונה ו' בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
01.20253 חדרים, 76 מ״ר660 אלף ₪8.7 אלף
10.20243 חדרים, 75 מ״ר600 אלף ₪8 אלף
07.20233 חדרים, 75 מ״ר570 אלף ₪7.6 אלף
12.20223 חדרים, 65 מ״ר700 אלף ₪10.8 אלף
10.20223 חדרים, 74 מ״ר720 אלף ₪9.7 אלף
03.20223 חדרים, 72 מ״ר630 אלף ₪8.8 אלף
12.20213 חדרים, 76 מ״ר635 אלף ₪8.4 אלף
08.20213 חדרים, 75 מ״ר570 אלף ₪7.6 אלף
עוד 12 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20213 חדרים, 67 מ״ר600 אלף ₪9 אלף
04.20193 חדרים, 76 מ״ר610 אלף ₪8 אלף
03.20193 חדרים, 76 מ״ר600 אלף ₪7.9 אלף
02.20194 חדרים, 72 מ״ר695 אלף ₪9.7 אלף
02.20183 חדרים, 75 מ״ר620 אלף ₪8.3 אלף
09.20173 חדרים, 65 מ״ר605 אלף ₪9.3 אלף
08.20163 חדרים, 75 מ״ר500 אלף ₪6.7 אלף
11.20153 חדרים, 65 מ״ר520 אלף ₪8 אלף
11.20143 חדרים, 76 מ״ר435 אלף ₪5.7 אלף
03.20123 חדרים, 65 מ״ר425 אלף ₪6.5 אלף
11.20113 חדרים, 65 מ״ר369 אלף ₪5.7 אלף
06.20113 חדרים, 65 מ״ר360 אלף ₪5.5 אלף

5 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 38%, בתוך כ־3.8 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,150–2,400 ₪כ־2% פחות (בעיר 2,321 ₪)
3 חדרים2,400–2,650 ₪כ־10% פחות (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים2,900–3,200 ₪כ־13% פחות (בעיר 3,501 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־5% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 300–360 ₪ לחודש לדירה של 75 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1378009מסחר ברח' מבצע עובדה 22 בשכ' ו', באר שבעבבדיקה04.09.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0271536מסחר בדרך מצדה 168, שכונה ו', באר שבעאושרה14.03.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0430637מגורים ברח' מבצע דני 40, שכונה ו', ב"שאושרה17.10.20172 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-0563676מגורים ברח' מבצע דני 32, שכ' ו', באר-שבעאושרה23.08.20183 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0290973מגורים במגרש מס' 35, ברחוב מבצע דני 44, ב"שאושרה06.06.20162 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 605-0213827מגורים במגרש מס' 39 רחוב אבישי 38, שכ' ו באר שבעבבדיקה04.12.2018דקה הליכה · 120 מ׳
עוד תכנית
  • 605-0219527מגרש מס' 803 למבנים ומוסדות ציבור ברח' אבנר, שכ' ו' ב"שאושרה11.04.20163 דק׳ הליכה · 220 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • פרופ' מחרז אברהם 16

    קריית גנים · באר שבע

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    11.5 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • יא' הספורטאים 24

    קריית גנים · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

    מחיר טיפוסי
    8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    16
    סיום מתוכנן
    2027

  • קדושי בגדד 12

    שכונה ה · באר שבע

    11 דק׳ הליכה · 870 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    13.9 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

  • צפיפות 20.7 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 20.7 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז2.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 5% מהמותר
חינוך20 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 15 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מחסני השוקסופרמרקט או מכולת · 10 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • כללית בית מרקחת מצדה באר שבעבית מרקחת2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מאפיית ומכולת יעקובובבית קפה או מסעדה · 13 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • קניון אביהקניון4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • הקופסא - סטודיו לאימונים אישייםחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת שכונה ו'

הכול על שכונת שכונה ו': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת שכונה ו'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38094, חלקה 30).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 75 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער2,376 ₪הלוואה של 360 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 570 אלף ₪, מתוכם 210 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב מבצע יואב 35 בבאר שבע?

המיקוד של מבצע יואב 35 בבאר שבע הוא 8445931.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד מבצע יואב 35?

בשנתיים האחרונות נמכרו 204 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 9.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦8.6–10.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד מבצע יואב 35?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל מסחר ברח' מבצע עובדה 22 בשכ' ו', באר שבע (בבדיקה); מסחר בדרך מצדה 168, שכונה ו', באר שבע (אושרה); מגורים ברח' מבצע דני 40, שכונה ו', ב"ש (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.