דוח כתובת

היסמין 28, אשדוד

שכונת רובע ח' · גוש 2465 · חלקה 18 · מיקוד 7723224

הבניין:
נבנה
1990
קומות
4
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
2,654 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב היסמין21.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 7 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳18.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 190 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ20.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 924 עסקאות
  • כל אשדוד20.4 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,086 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 20.1 אלף ₪ למ״ר (32 עסקאות בשנתיים, בעיקר בכיכר סיגל 11 ושד הפרחים 22). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −0.9%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +20%, בכל העיר +23%.

דירה טיפוסית באזור: 104 מ״ר, כ־1.93 מיליון ₪

14 אלף20 אלף26 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: היסמין 26–28. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦16.9–22.3⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2007, הייתה בכ־5.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־18.5 אלף ₪ למ״ר, פי 3.5.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף‏5.3 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 20.08.2007‏7.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.04.2009‏10.5 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 28.12.2009‏12 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 20.05.2010‏13.4 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 24.05.2012‏11.5 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 10.06.2012‏16.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 30.05.2019‏14.4 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 19.09.2019‏19.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.02.2020‏14.8 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 19.03.2020‏17.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 26.04.2020‏22.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.03.2021‏18.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.07.2021‏24.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.12.2025200720112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רובע ח' בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20254 חדרים, 109 מ״ר2.7 מיליון ₪24.8 אלף
07.20214 חדרים, 83 מ״ר1.57 מיליון ₪18.9 אלף
03.20214 חדרים, 83 מ״ר1.9 מיליון ₪22.9 אלף
04.20205 חדרים, 96 מ״ר1.65 מיליון ₪17.2 אלף
03.20203.5 חדרים, 107 מ״ר1.58 מיליון ₪14.8 אלף
02.20204 חדרים, 93 מ״ר1.84 מיליון ₪19.8 אלף
09.20195 חדרים, 137 מ״ר1.98 מיליון ₪14.4 אלף
05.20194 חדרים, 111 מ״ר1.86 מיליון ₪16.7 אלף
עוד 6 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20123.5 חדרים, 86 מ״ר990 אלף ₪11.5 אלף
05.20123.5 חדרים, 83 מ״ר1.11 מיליון ₪13.4 אלף
05.20104 חדרים, 83 מ״ר1 מיליון ₪12 אלף
12.20093.5 חדרים, 83 מ״ר870 אלף ₪10.5 אלף
04.20094 חדרים, 85 מ״ר675 אלף ₪7.9 אלף
08.20073.5 חדרים, 83 מ״ר441 אלף ₪5.3 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 118%, בתוך כ־11.2 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,100–3,600 ₪כ־7% יותר (בעיר 3,119 ₪)
3 חדרים3,550–3,950 ₪כ־4% פחות (בעיר 3,906 ₪)
4 חדרים4,450–4,900 ₪כ־4% פחות (בעיר 4,855 ₪)
5+ חדרים5,400–5,950 ₪כ־9% פחות (בעיר 6,238 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל אשדוד: 4,455 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 430 ₪ לחודש לדירה של 104 מ״ר

75 המ״ר הראשונים 43.62 ₪ למ״ר בשנה, וכל מ״ר נוסף 65.19 ₪. דירת נופש 91.13 ₪.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר באשדוד.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 603-1456763שינוי קווי בניין ותוספת שטחי בניה - הרותם 29 אשדודבבדיקה11.08.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • תמל/ 2021פינוי בינוי מתחם הרותם פלדות - רובע ח'אושרה+1,128 דירות31.05.2023חלה על הכתובת
  • 603-0651448תוספת זכויות בניה ויח"ד במתחם מגורים "לב הסיטי" רח' העצמאות אשדודאושרה+4 דירות13.07.2025דקה הליכה · 80 מ׳
  • תמל/ 2021/ סעיף-77-78פינוי בינוי מתחם הרותם-רובע ח'- תמל 2021- סעיף 77-78הגבלה זמנית03.09.2020חלה על הכתובת
  • 603-0249961תוספת בריכות ושינוי שלביות הבניה במתחם סיטי מגורים, אשדודאושרה08.11.2017דקה הליכה · 70 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים באשדוד.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 9 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 9 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–19 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 6% מהמותר
חינוך22 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 21 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קסטל מסעדת בשרים ודגיםבית קפה או מסעדה · 39 עד 1 ק״מדקה הליכה · 120 מ׳
  • שוק אשדודסופרמרקט או מכולת · 18 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • מרפאת שיניים ד"ר אוקסנה מלצייבמרפאה · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • מדיק פארם אילונה בע"מבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • מרכז פרימקקניון · 10 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • היכל הקריהחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 610 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רובע ח'

הכול על שכונת רובע ח': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רובע ח'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 2465, חלקה 18).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 104 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,369 ₪הלוואה של 965 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.53 מיליון ₪, מתוכם 563 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב היסמין 28 באשדוד?

המיקוד של היסמין 28 באשדוד הוא 7723224.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד היסמין 28?

בשנתיים האחרונות נמכרו 190 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 18.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦16.9–22.3⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד היסמין 28?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 5 תכניות, למשל שינוי קווי בניין ותוספת שטחי בניה - הרותם 29 אשדוד (בבדיקה); פינוי בינוי מתחם הרותם פלדות - רובע ח' (אושרה); תוספת זכויות בניה ויח"ד במתחם מגורים "לב הסיטי" רח' העצמאות אשדוד (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים באשדוד על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה באשדוד: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.