zips
איפה התכנון עומד
- תכנון כלליקרקע חקלאית
- מסומנת לבנייה בתכנית מתאר
- תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה03.02.2022
- הופקדה להתנגדויותבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה
- אישורהתכנית אושרהבדרך כלל 5 חודשים עד 1.1 שנים מהפקדה
- מימושרישום ופיתוח
- היתרי בנייה
- בנייה
תכנית מפורטת בהכנה
יש תכנית מפורטת שמכינים או שהוגשה לוועדה, אבל עוד לא הופקדה. לפי מתחם מגורים באום ליסון (101-1049873).
התכנון המפורט כאן התחיל ב־02.2022: לפני 3 שנים.
- החסם הנוכחי
עוד לא: הפקדה: התכנית מתפרסמת, ואפשר להגיש עליה התנגדויות.
- ההחלטה הרשמית האחרונה
אין החלטה רשמית במאגרים.
- האירוע הבא למעקב
19.05.2026 · היום האחרון להגשת התנגדויות ל101-1207158
מסמך תכניתמינהל התכנוןבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה, לפי תכניות שמדדנו. תכניות שנדחו לא נספרות, אז זו הערכה אופטימית.
מה מצאנו בגוש 31812
העובדות שנוגעות לגוש עצמו, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.
מה טוב כאן
- לא מצאנו במאגרים הגבלת היתרים או תכנית תשתית לאומית עד 1.5 ק״מ.
שווה לבדוק
- 25 מתוך 36 החלקות בגוש בתוך תחום מתחם מגורים באום ליסון (101-1049873): בדקו את החלקה שלכם. חישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית
- נמכרו חלקים מהגוש ב־6 עסקאות מאז 2018: סימן לבעלות במושע, הרבה בעלים ולכל אחד חלק בלי מקום מסומן. נתון רשמירשות המסים
מה לא בדקנו
- מתי התכנית תאושר, ואם בכלל: אין לזה מועד רשמי.
- כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.
כמה מהגוש בתוך כל תכנית
- מתחם מגורים באום ליסון (101-1049873)81% מהגושתכנית מפורטת · בבדיקה תכנית מפורטת בהכנה
החלקות בגוש
כל 36 החלקות: השטח הרשום, העסקאות שדווחו בכל אחת והאם היא בתוך מתחם מגורים באום ליסון. לחצו על חלקה לעמוד שלה.
| חלקה | שטח רשום | עסקאות | עסקה אחרונה | הטווח הרגיל בחלקה | בתוך התכנית |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 31812 חלקה 1 | 432 מ״ר | 1 | 27.06.2023 | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 2 | 403 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 3 | 398 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 4 | 418 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 5 | 503 מ״ר | 1 | 03.06.2024 | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 6 | 449 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 7 | 401 מ״ר | 3 | 26.06.2025 | 680 ₪ למ״ר | כן |
| גוש 31812 חלקה 8 | 436 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 9 | 394 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 10 | 411 מ״ר | — | — | — | כן |
כל החלקות בגושעוד 26
| חלקה | שטח רשום | עסקאות | עסקה אחרונה | הטווח הרגיל בחלקה | בתוך התכנית |
|---|---|---|---|---|---|
| גוש 31812 חלקה 11 | 411 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 12 | 398 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 13 | 389 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 14 | 393 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 15 | 384 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 16 | 390 מ״ר | 2 | 09.03.2025 | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 17 | 398 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 18 | 400 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 19 | 385 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 20 | 392 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 21 | 444 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 22 | 366 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 23 | 397 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 24 | 401 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
| גוש 31812 חלקה 25 | 386 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 26 | 398 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 27 | 384 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 28 | 400 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 29 | 400 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 30 | 397 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 31 | 405 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 32 | 399 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 33 | 415 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 34 | 1,683 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 35 | 470 מ״ר | — | — | — | כן |
| גוש 31812 חלקה 36 | 25 מ״ר | — | — | — | בחלקה |
מחירי קרקע לפי עסקאות
עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.
אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.
המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים
- חודש עם עסקאות (גודל הנקודה: כמה עסקאות)
- המגמה: מחיר טיפוסי ב־6 החודשים האחרונים
| חודש | עסקאות | מחיר טיפוסי | הטווח |
|---|---|---|---|
| 03.2025 | 1 | 1.5 אלף ₪ למ״ר | 1.5 אלף ₪ למ״ר |
| 06.2025 | 3 | 680 ₪ למ״ר | 680 ₪ למ״ר |
העסקאות האחרונות בגוש
| תאריך | חלקה | סוג | מ״ר שנקנו | מחיר | ₪ למ״ר | מול הטווח |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 26.06.2025 | גוש 31812 חלקה 7 | מגורים | 25 החלק בחלקה × שטח החלקה | 16,836 ₪ | 680 | |
| 26.06.2025 | גוש 31812 חלקה 7 | מגורים | 50 החלק בחלקה × שטח החלקה | 33,889 ₪ | 680 | |
| 26.06.2025 | גוש 31812 חלקה 7 | מגורים | 75 החלק בחלקה × שטח החלקה | 50,939 ₪ | 680 | |
| 09.03.2025 | גוש 31812 חלקה 16 | ללא תיכנון | 195 החלק בחלקה × שטח החלקה | 289,432 ₪ | 1.5 אלף | |
| 03.06.2024 | גוש 31812 חלקה 5 | מגורים | 503 החלק בחלקה × שטח החלקה | 1,200,000 ₪ | 2.4 אלף | |
| 27.06.2023 | גוש 31812 חלקה 1 | ללא תיכנון | 48 קנייה משותפת: החלק של הקונה | 107,453 ₪ | 2.2 אלף | |
| 02.09.2018 | גוש 31812 חלקה 16 | ללא תיכנון | 195 החלק בחלקה × שטח החלקה | 109,744 ₪ | 560 |
המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה.
מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת תלפיות מזרח ובירושלים
- שכונת תלפיות מזרח1.83 מיליון ₪31.1 אלף ₪ למ״ר · 33 עסקאות בשנה האחרונה
- ירושלים3.01 מיליון ₪35.7 אלף ₪ למ״ר · 3,041 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
עלייה של 1.8% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת תלפיות מזרח, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
- שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.
עקבו אחרי גוש 31812
נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.
תרחיש זכויות עתידי
אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.
בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים
המחיר מול מה ששולם
הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 31812.
כמה זה מתוך התכנית
החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.
כמה עולה לקנות
על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.
לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.
מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע
המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
מושע: חלק, לא מקום
ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.
איחוד וחלוקה
מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.
ברוטו ונטו
השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.
מגרש משותף וקומבינציה
עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.
היטל השבחה
כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.
מיסים
בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.
התכניות, האישורים והוועדות
לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על הגוש, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.
בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית
מתחם מגורים באום ליסון
- שטח
- 16 דונם
- התכנית הוגשה
- עברה בדיקת תנאי סף
- הוועדה החליטה להפקיד את התכנית
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן6
למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.
- 101-0092098הוספת שימושים לאכסון תיירותי בירושליםאושרה06.06.2013
- 101-0253286תוספת שטחי בניה עיקריים עבור מרפסות מקורות בתנאיםאושרה23.06.2015
- 101-0292870תכנית מתאר טבע עירוני ירושליםאושרה21.10.2020
- 101-0615880קווי בניין למרפסות ומחסנים, לתוספות לבניין קיים, מכח תכנית 10038אושרה29.07.2021
- 101-1207158קביעת הוראות בינוי לגביי עוגנים והריסות, ירושליםבהפקדה20.03.2026
- 101-1454198קביעת הוראות בינוי להשלמת קומה, ירושליםאושרה08.07.2025
איפה מתפרסמות ההחלטות
- הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
- הוועדה המקומית בירושלים הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
- עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
- הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.
מה מתוכנן לקום באזור הקרקע
זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.
רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ
- רכבת קלה תלפיות מזרח (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת640 מ׳
- רכבת קלה הכביש האמריקאי · הקו החום הדרומימתוכננת720 מ׳
- רכבת קלה קומבר · הקו החום הדרומימתוכננת730 מ׳
- רכבת קלה צור בהאר (טנטטיבי) · הקו הורודמתוכננת950 מ׳
- רכבת קלה א-שיח' סעד · הקו החום הדרומימתוכננת1,130 מ׳
- רכבת קלה בשיר · הקו החום הדרומימתוכננת1,150 מ׳
עוד תחנה
- רכבת קלה אסלעה · הקו החום הדרומימתוכננת1,430 מ׳
התחדשות עירונית, עד 800 מ׳
- המחתרות280 מ׳
- י"ט ארמון הנציב320 מ׳
- המחתרות 13-21 , שלמה בן יוסף 203-207 (מתחם יז)390 מ׳
- קדושי בבל 10-14 (עולי הגרדום)520 מ׳
- דב גרונר 4-10 (מתחם י"ד)530 מ׳
- עולי הגרדום קדושי בבל- מתחם ח590 מ׳
עוד 2 מתחמים
- מאיר נקר 2-10600 מ׳
- קשאני 19-25660 מ׳
דירות חדשות בסביבה
עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 475 דירות חדשות, ב34–42.6 אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר
מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.
מה יש בסביבה
המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.
מהגוש: שכונת מגורים ב־220 מ׳ · רכבת ב־6 ק״מ · כביש 60 ב־2.2 ק״מ · מרכז קניות ב־2 ק״מ.
תחבורה
- רכבת ישראל, ירושלים6 ק״מ
- רכבת קלה תלפיות מזרח (טנטטיבי)הקו הורודמתוכננת640 מ׳
- כביש 60חטיבת ירושלים2.2 ק״מ
- כביש 3982.4 ק״מ
- כביש 50מנחם בגין3.9 ק״מ
- מחלף צומת מזמורהמחלף הקרוב2.8 ק״מ
חינוך
- אל מוקבר תיכון לבנותממ · כיתות 10–12170 מ׳
- סואחרה יממ · כיתות 1–6240 מ׳
- אלפארוקממ · כיתות 1–6250 מ׳
- 24 בתי ספר עד 2 ק״מ
- כל בתי הספר בירושלים ←
משרד החינוך
ירוק ופנאי
- פארק טרוטנרפארק1,430 מ׳
שכונות מגורים
- תלפיות מזרחשכונת המגורים הקרובה, מגבול הגוש220 מ׳
חנויות ושירותים
- Hatayelet Dry Cleanerמרכז קניות2 ק״מ
- מכון מאודיבית חולים1.9 ק״מ
תשתיות לאומיות
- אין תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ.
מינהל התכנון
בתי ספר24
- אל מוקבר תיכון לבנותממ · כיתות 10–12170 מ׳
- סואחרה יממ · כיתות 1–6240 מ׳
- אלפארוקממ · כיתות 1–6250 מ׳
- אית"ןחמד · כיתות 1–6450 מ׳
- הדביר החדשממ · כיתות 1–12450 מ׳
- ביה"ס אמליסוןממ · כיתות 1–8550 מ׳
- סוואחרה בניםממ · כיתות 1–6950 מ׳
- צלעהממ · כיתות 1–9950 מ׳
- קשת ראם ע"ש אליס סליגסברגממ · כיתות 7–121,030 מ׳
- תלפיות מזרח ממלכתי בממ · כיתות 1–61,030 מ׳
- צלעה בנותממ · כיתות 1–91,090 מ׳
- איבן אל-היית'םממ · כיתות 7–91,250 מ׳
- אבו חאמד אלגזאליממ · כיתות 1–91,280 מ׳
- אלמנארהממ · כיתות 1–121,300 מ׳
- ריאד אלסלאחיןממ · כיתות 1–81,300 מ׳
- בי"ס לליקויי למידהממ · כיתות 1–121,300 מ׳
- עי"ס אלחיה צור באהרממ · כיתות 9–121,300 מ׳
- סאחורה מכין בנותממ · כיתות 7–91,350 מ׳
- רמת מוריהממ · כיתות 1–61,360 מ׳
- צור באהר מכיןממ · כיתות 1–91.5 ק״מ
- תיכון צור באהר לבנותממ · כיתות 10–121.6 ק״מ
- ארזיםממ · כיתות 1–81.6 ק״מ
- תיכון צור באהרממ · כיתות 7–121.8 ק״מ
- צור באהר בניםממ · כיתות 1–61.8 ק״מ
השכונות הקרובות
רחובות וכתובות קרובים
לפני שקונים
6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.
- נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
- "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
- שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
- הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
- קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
- התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.
שאלות נפוצות על גוש 31812
האם גוש 31812 בתוך תכנית?
בחלקו. רק חלק מהגוש בתוך תחום התכנית מתחם מגורים באום ליסון (101-1049873).
באיזה שלב התכנון של גוש 31812?
תכנית מפורטת בהכנה. יש תכנית מפורטת שמכינים או שהוגשה לוועדה, אבל עוד לא הופקדה. הצעד הבא: הפקדה: התכנית מתפרסמת, ואפשר להגיש עליה התנגדויות.
מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 31812?
אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.
מי משלם היטל השבחה?
הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.
מקורות
- רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 26.06.2025, דרך over.org.il
- OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
- המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
- מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו
תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.
משהו השתבש. נסו שוב.