zips
מחירי דירות בפרויקט
מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).
מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 64.6 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) 59.7–64.9 אלף ₪ למ״רלפי 9 מכירות בשוק החופשי
מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים
- 2 חדרים3.2 מיליון ₪הטווח הרגיל 3.19–3.48 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 58 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 64.7 אלף
- מכירות
- 3
שכירות ממוצעת: 5,487 ₪ לחודש · תשואה ברוטו כ־2.1%
- 3 חדרים—מעט מדי מכירות לטווח
- שטח טיפוסי
- —
- ₪ למ״ר
- —
- מכירות
- 2
שכירות ממוצעת: 7,093 ₪ לחודש
- 4 חדרים6.35 מיליון ₪הטווח הרגיל 6.15–7.68 מיליון ₪
- שטח טיפוסי
- 101 מ״ר
- ₪ למ״ר
- 64.6 אלף
- מכירות
- 3
שכירות ממוצעת: 8,872 ₪ לחודש · תשואה ברוטו כ־1.7%
- 5 חדרים ומעלה—מעט מדי מכירות לטווח
- שטח טיפוסי
- —
- ₪ למ״ר
- —
- מכירות
- 1
שכירות ממוצעת: 11,348 ₪ לחודש
שכירות: הממוצע בתל אביב-יפו לפי גודל הדירה, הלמ״ס, אפריל–יוני 2026 (לוח 4.9). כולל חוזים ישנים, ולכן דירה חדשה מושכרת בדרך כלל ביותר. התשואה: שכירות של שנה חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס.
כל מכירה בפרויקט
- שוק חופשי
- יד שנייה בהצפון החדש: 55.9 אלף ₪ למ״ר
מכירות אחרונות בפרויקט
| תאריך | חדרים | מ״ר | מחיר | ₪ למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2025 | 5 | 130 | 9,215,000 ₪ | 70.9 אלף |
| 25.05.2025 | 4 | 126 | 9,000,000 ₪ | 71.4 אלף |
| 31.03.2024 | 4 | 92 | 5,940,000 ₪ | 64.6 אלף |
| 13.01.2022 | 4 | 101 | 6,350,000 ₪ | 62.9 אלף |
| 05.01.2022 | 3 | 72 | 4,300,000 ₪ | 59.7 אלף |
| 15.11.2021 | 2 | 58 | 3,750,000 ₪ | 64.7 אלף |
| 05.10.2021 | 2 | 49 | 3,180,000 ₪ | 64.9 אלף |
| 14.07.2021 | 3 | 74 | 4,100,000 ₪ | 55.4 אלף |
| 11.05.2021 | 2 | 65 | 3,200,000 ₪ | 49.2 אלף |
מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.
מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת הצפון החדש, בתל אביב-יפו ובכל הארץ
- שכונת הצפון החדש5.39 מיליון ₪64.4 אלף ₪ למ״ר · 356 עסקאות בשנה האחרונה
- תל אביב-יפו4.14 מיליון ₪55.9 אלף ₪ למ״ר · 2,817 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
ירידה של 2.7% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת הצפון החדש, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
- שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.
הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.
כמה זה יעלה לכם
מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.
כמה סביר לשלם?
בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.
העלות האמיתית
המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.
| מחיר הדירה | 7,159,000 ₪ |
|---|---|
| מס רכישה | 286,606 ₪ |
| הצמדה למדד עד המסירה (הערכה) | 0 ₪ |
| עורך דין (כולל מע״מ) | 42,238 ₪ |
| סך הכול | 7,487,844 ₪ |
- מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
- הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
- מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
- הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).
ארנונה בפרויקט
לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.
הפרויקט באזור 1 של תל אביב-יפו. התעריף לדירה רגילה: 90.78–112.99 ₪ למ״ר בשנה.
| גודל הדירה | ארנונה לחודש, בערך |
|---|---|
| 60 מ״ר | 450–560 ₪ |
| 80 מ״ר | 610–750 ₪ |
| 100 מ״ר | 760–940 ₪ |
| 120 מ״ר | 910–1,130 ₪ |
הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר. הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.
הצו באתר העירייה. האזור לפי מפת אזורי הארנונה של העירייה. נבדק ב־21.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).
איפה הפרויקט עומד
כמה נמכר, כמה נבנה ומתי המסירה. רוטשטיין היא חברה ציבורית ומדווחת על הפרויקט לבורסה; הדוח שלה עדכני יותר מרשות המסים, שמקבלת עסקאות באיחור.
- רמז 21 תל אביבהדוח מ־25.03.2026, עמ׳ 33
מסירה: נובמבר 2025
שלבי ההיתר והבנייה בבנייה
- בקשה להיתר בנייה29.03.2022
- היתר בנייה06.11.2024
- מכירה ראשונה שדווחה11.05.2021
- תחילת עבודות26.03.2025
- סיום מתוכנןצפוי בנובמבר 2025, לפי הדוח של היזם
קצב המכירות לפי רבעון
2 מכירות בשנה האחרונה, לעומת 1 בשנה שלפניה. 9 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 11.05.2021, מתוך 27 דירות בהיתר. חלק מהדירות לא למכירה: הן לבעלי הדירות שנהרסו.
- 1/23רבעון 1, 2023: 0 מכירות
- 2/23רבעון 2, 2023: 0 מכירות
- 3/23רבעון 3, 2023: 0 מכירות
- 4/23רבעון 4, 2023: 0 מכירות
- 1/24רבעון 1, 2024: מכירה אחת
- 2/24רבעון 2, 2024: 0 מכירות
- 3/24רבעון 3, 2024: 0 מכירות
- 4/24רבעון 4, 2024: 0 מכירות
- 1/25רבעון 1, 2025: 0 מכירות
- 2/25רבעון 2, 2025: מכירה אחת
- 3/25רבעון 3, 2025: 0 מכירות
- 4/25רבעון 4, 2025: מכירה אחת
כל מה שהיזם דיווח לבורסה1 דיווחים
- רבעון 4, 2025רמז 21 תל אביבהדוח מ־25.03.2026, עמ׳ 33
- סיום מתוכנן
- נובמבר 2025
מחיר: מחיר ממוצע למ"ר לפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי הבלתי מכור
41.32% – חלק החברה באנשי העיר.
דוחות החברה במערכת מאי״ה של הבורסה לניירות ערך. הנתונים כפי שהחברה דיווחה, בלי פרשנות שלנו.
עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.