פרויקט חדש · ירושלים

גוש 31509 חלקה 2

אל ספדי אחמד 17גוש 31509 · חלקה 2

מחיר טיפוסי לדירת 3 חדרים
1.97 מיליון ₪
הטווח הרגיל ⁦1.85–2.07⁩ מיליון ₪
מחיר טיפוסי
23.6 אלף ₪ למ״ר
לפי 61 מכירות
מכירות שדווחו
79
לפי רשות המסים. מכירות מדווחות באיחור
מסירה צפויה
2028
לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות
מכירות חדשות, שינוי במחיר, דוח חדש של היזם או דחייה: נכתוב לכם.
GovMap במסך מלא
© OpenStreetMap
שכבות במפה
גוש 31509 חלקה 2, מבט מהרחוב
מבט מהרחוב · Google Street View. הצילום מגוגל ואולי לא עדכני.שימו לב: ייתכן שהצילום מלפני תחילת הבנייה, ורואים בו מה שעמד כאן קודם. להסתובב ברחוב

מחירי דירות בפרויקט

מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).

מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 23.6 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) ⁦22.1–24.7⁩ אלף ₪ למ״רלפי 61 מכירות בשוק החופשי, ב־12 החודשים עד המכירה האחרונה

מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים

  • 2 חדרים1.21 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.16–1.76⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    49 מ״ר
    ₪ למ״ר
    24 אלף
    מכירות
    17
  • 3 חדרים1.97 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.85–2.07⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    85 מ״ר
    ₪ למ״ר
    23.1 אלף
    מכירות
    35
  • 4 חדרים2.52 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦2.24–2.66⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    109 מ״ר
    ₪ למ״ר
    21.8 אלף
    מכירות
    22
  • 5 חדרים ומעלה3.48 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦2.88–3.88⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    142 מ״ר
    ₪ למ״ר
    24.5 אלף
    מכירות
    5

כל מכירה בפרויקט

  • שוק חופשי
כל נקודה היא דירה שנמכרה: גובה הנקודה הוא המחיר למ״ר באלפי ₪, והמיקום הוא תאריך המכירה. עמדו על נקודה לפרטים.

מכירות אחרונות בפרויקט

תאריךחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
24.06.202641072,665,000 ₪24.9 אלף
16.06.20262491,206,980 ₪24.6 אלף
13.05.20263851,813,855 ₪21.3 אלף
30.04.202641072,570,730 ₪24 אלף
30.04.20263801,857,605 ₪23.2 אלף
30.04.202641092,295,105 ₪21.1 אלף
30.04.20263851,848,855 ₪21.8 אלף
21.04.202641092,058,855 ₪18.9 אלף

מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.

מחיר דירה לפי מספר חדרים בירושלים ובכל הארץ

  • ירושלים3.01 מיליון ₪35.7 אלף ₪ למ״ר · 3,041 עסקאות בשנה האחרונה
  • כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה

עלייה של 0.2% במחיר הטיפוסי למ״ר בירושלים, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.

שכר דירה ממוצע בכל ירושלים5,347 ₪ לחודשממוצע של כל העיר, לא של השכונה או הכתובת · אפריל–יוני 2026 · +4.1% בשנה
תשואה ברוטו בכל ירושליםכ־2.1% בשנהשכר דירה שנתי חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס

מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.

איך חישבנו?
  • רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
  • ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
  • שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.

הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

כמה זה יעלה לכם

מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.

כמה סביר לשלם?

בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.

הטווח הרגיל⁦2.2–2.63⁩ מיליון ₪מחיר טיפוסי 2.35 מיליון ₪ (21.9 אלף ₪ למ״ר). לפי 17 מכירות של דירות דומות (אותו מספר חדרים, שטח קרוב).מחירי רשות המסים, כולל מע״מ. קומה גבוהה, נוף או מרפסת גדולה מעלים את המחיר, ורשות המסים לא מפרסמת את הקומה.

העלות האמיתית

המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.

מחיר הדירה2,347,000 ₪
מס רכישה12,889 ₪
הצמדה למדד עד המסירה (הערכה)35,336 ₪
עורך דין (כולל מע״מ)13,847 ₪
סך הכול2,409,072 ₪
הון עצמי שתצטרכו648,822 ₪משכנתא של 1,760,250 ₪, החזר חודשי של כ־10,290 ₪.
  • מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
  • הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
  • מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
  • הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).

ארנונה בפרויקט

לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.

בירושלים יש תעריף אחד לדירות בכל העיר.

גודל הדירהארנונה לחודש, בערך
60 מ״ר540 ₪
80 מ״ר720 ₪
100 מ״ר900 ₪
120 מ״ר1,300 ₪

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר). הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.

נבדק ב־25.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).

איפה הפרויקט עומד

כמה נמכר ובאיזה שלב הבנייה, מהמכירות שדווחו לרשות המסים ומהיתר הבנייה.

שלבי ההיתר והבנייה

  1. בקשה להיתר בנייהעוד לא
  2. היתר בנייהעוד לא
  3. מכירה ראשונה שדווחה28.11.2023
  4. תחילת עבודותעוד לא
  5. סיום מתוכנןצפוי ב־2028, לפי המכירות

עוד אין לנו את היתרי הבנייה של ירושלים, לכן אין תאריכים לשלבי הבנייה.

קצב המכירות לפי רבעון

61 מכירות בשנה האחרונה, לעומת 8 בשנה שלפניה. 79 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 28.11.2023.

  1. 24/23רבעון 4, 2023: 2 מכירות
  2. 31/24רבעון 1, 2024: 3 מכירות
  3. 52/24רבעון 2, 2024: 5 מכירות
  4. 33/24רבעון 3, 2024: 3 מכירות
  5. 14/24רבעון 4, 2024: מכירה אחת
  6. 41/25רבעון 1, 2025: 4 מכירות
  7. 2/25רבעון 2, 2025: 0 מכירות
  8. 103/25רבעון 3, 2025: 10 מכירות
  9. 154/25רבעון 4, 2025: 15 מכירות
  10. 261/26רבעון 1, 2026: 26 מכירות
  11. 102/26רבעון 2, 2026: 10 מכירות
מספר המכירות בכל רבעון (רבעון/שנה). הרבעון האחרון עוד יכול לגדול: עסקאות מדווחות באיחור.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

מה מתוכנן לקום באזור הפרויקט

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה אל בניאס · הקו החוםמתוכננת4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רכבת קלה מארג' אבן עמאר · הקו החוםמתוכננת6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • רכבת קלה הותיקן · הקו החוםמתוכננת8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • רכבת קלה משה סנה · הקו החוםמתוכננת11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • רכבת קלה אומר אל חיאם · הקו החוםמתוכננת16 דק׳ הליכה · 1,240 מ׳
  • רכבת קלה מפעלות · הקו החוםמתוכננת16 דק׳ הליכה · 1,310 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-0965962רכבת קלה בירושלים-הקו החוםבבדיקה18.10.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 101-1373471הגדלת זכויות בשני מגרשים בשכ' בית חנינא - ירושליםאושרה+10 דירות17.06.20263 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-1510106מבנים ומוסדות ציבור, בית חנינאבבדיקה02.03.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 101-0451740הגדלת זכויות בניה ומספר קומות בבית חנינה,ירושלים .אושרה+114 דירות17.01.20213 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-1195569תוספת שטחי בניה למסחר ותעסוקה, שכונת בית חנינא, ירושליםאושרה31.10.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1252048תוספת שתי קומות מעל בניין מגורים בשכונת בית חנינא ירושליםאושרה+2 דירות31.07.20242 דק׳ הליכה · 160 מ׳
עוד 22 תכניות
  • 101-1259126שינוי קווי בניין, אזור התעשיה עטרות, ירושליםאושרה18.06.20242 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-0955161הוספת קווי בניין למרפסות, שכונת בית חנינא, ירושליםאושרה13.06.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-0619676תוספת שטחי מרפסות, שכונת בית חנינא, ירושליםאושרה03.11.2020דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-1108224הקמת בניין למסחר ומגורים בבית חנינה, ירושליםאושרה+21 דירות06.12.20232 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-1057868הקמת שני בניינים חדשים בשכ' בית חנינא- ירושליםאושרה+17 דירות31.08.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0969469פיתוח מתחם מסחר ותעסוקה בשכונת בית חניה - ירושלים.אושרה15.03.20232 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 101-0893487הקמת בנין חדש,שכ' בית חנינא,רח' אל בניאסאושרה+5 דירות10.04.20223 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 101-0921395הודעה בדבר תכנון קו רכבת קלה בבית חנינההגבלה זמנית01.03.20223 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0947069שינוי בקו בניין מאושר בתכנית 7462,בית חנינהבהפקדה16.02.20223 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 101-0841320הקמת בניין בין 8 קומות עבור עמותת הלותרנים בשכונת בית חנינאאושרה+29 דירות06.12.20214 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 101-0738625תוספת בניה למבנה קיים בשכונת בית חנינה-ירושליםאושרה+2 דירות22.12.2020דקה הליכה · 110 מ׳
  • 101-0752980בניין מגורים חדש בן 8 קומות, שכ' בית חנינא, ירושליםאושרה+22 דירות22.12.20203 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 101-0667592תוספת שתי יח"ד חדשות ותוספת שטחים למרפסות, בית חנינא, ירושליםאושרה+171 דירות16.01.20202 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-0620708תוספת בנייה לבניין קיים והקמת בניין חדש בשכ' בית חנינא-ירושליםאושרה+12 דירות05.01.2020דקה הליכה · 30 מ׳
  • 101-0564195תוספת קומות על בניין קיים בשכונת בית חנינה ירושליםאושרה+4 דירות22.10.20192 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-0359646הגדלת זכויות בניה, הקמת שני בנייני מגורים, בית חנינה, ירושליםאושרה+26 דירות03.07.20183 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0165530הקמת בניין חדש בשכ' בית חנינה- ירושלים.אושרה+5 דירות13.10.20153 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 101-0103994פיתוח מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, והקמת בית ספר בשכונת בית חנינאאושרה+400 דירות10.09.2015דקה הליכה · 40 מ׳
  • 101-0049775הגדלת זכויות בנייה ומספר קומות למבני מגורים בצפון בית חנינהאושרה+7 דירות28.10.20152 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 101-0099374תוספת יח"ד במגרש מגורים בית חנינהאושרה+11 דירות01.12.2014דקה הליכה · 120 מ׳
  • 101-0121806בניין מגורים חדש בן 7 קומות, בית חנינאאושרה+8 דירות09.11.20142 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-0421602תוספת בניה לבנין קיים בבית חנינא ירושליםאושרה+3 דירות27.05.20183 דק׳ הליכה · 220 מ׳

מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות. לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

עד 1 ק״מ מהפרויקט, להשוואה: השלב, המחיר הטיפוסי למ״ר, כמה נמכרו בשנה ומתי הסיום המתוכנן. בפרויקט הזה: 23.6 אלף ₪ למ״ר.

אין פרויקטים חדשים אחרים עד 1 ק״מ מהפרויקט.

מה יש בסביבה

מה במרחק הליכה ואיך הסביבה. מהדוח של הכתובת הקרובה לפרויקט.

תחבורהאין תחנת אוטובוס עד 400 מ׳רכבת קלה ב־4 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • רכבת קלה אל בניאסהקו החוםמתוכננת4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים7 ק״מ
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־8 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • SouqEshopקניוןדקה הליכה · 110 מ׳
  • Samar Pharmacy - صيدلية سمرבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • באלדיסופרמרקט או מכולת · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • באלדיבית קפה או מסעדה · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • مركز اللوتس الطبيמרפאה9 דק׳ הליכה · 710 מ׳
  • Platinum Fitness - פלטינום פיטנסחדר כושר9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

הסביבה ומי גר כאן

רעש תחבורה

אין לנו מדידה לכתובת הזו.

מפת הרעש של העירייה, בגובה 4 מ׳.

אנטנות סלולריות

2 עד 300 מ׳, הקרובה ב־220 מ׳

המדידה הגבוהה: 7% מסף הבריאות. נמוך.

המשרד להגנת הסביבה; בקשות: העירייה.

בטיחות

21 תיקים פליליים לכל 1,000 תושבים בעיר, 2025

כמו ב־2024.

המשטרה מפרסמת לפי תחנה ולא לפי שכונה, ולכן זה נתון של כל העיר.

משטרת ישראל; אוכלוסייה: הלמ״ס.

לפני שחותמים

קודם מה שאנחנו יודעים על הפרויקט הזה, אחר כך מה לבדוק בכל דירה מקבלן. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הממונה על חוק המכר.

  • ערבות על כל תשלום

    חוק המכר מחייב את היזם לתת בטוחה על הכסף ששילמתם, בדרך כלל ערבות בנקאית. בקשו אותה על כל תשלום, לפני שמעבירים אותו.

  • הצמדה למדד

    בדקו איזה חלק מהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, ממתי, ומה זה יכול להוסיף למחיר עד המסירה.

  • מבצעי מימון

    מבצע כמו 20/80 או הלוואה מהיזם נראה זול היום, אבל יכול להיות מגולם במחיר. השוו למחירים ששולמו בפרויקט בלי מבצע.

  • מפרט ושטח

    השוו את המפרט הטכני ואת שטח הדירה בחוזה למה שהוצג בשיווק. השטח במכירות כאן הוא כפי שדווח לרשות המסים.

  • עורך דין מטעמכם

    עורך הדין של היזם מייצג את היזם. כדאי עורך דין מקרקעין משלכם לפני החתימה.

שאלות נפוצות על גוש 31509 חלקה 2

כמה עולה מטר מרובע בגוש 31509 חלקה 2?

המחיר הטיפוסי הוא 23.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.1–24.7⁩ אלף ₪ למ״ר, לפי 61 מכירות שדווחו לרשות המסים.

כמה דירות נמכרו בגוש 31509 חלקה 2?

רשות המסים דיווחה על 79 מכירות של דירות חדשות בפרויקט מאז 28.11.2023, האחרונה ב־24.06.2026.

מתי גוש 31509 חלקה 2 צפוי להסתיים?

לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות, הסיום המתוכנן הוא 2028. זה מה שהוצהר ביום המכירה, לא התחייבות.

כמה דירות נמכרו ברבעון האחרון?

ברבעון 2, 2026 דווחו 10 מכירות עד עכשיו. עסקאות מדווחות באיחור, אז המספר עוד יכול לגדול.

מקורות
  • רשות המסים · מכירות הדירות עד 24.06.2026 · גוש 31509 חלקה 2. הפרויקט זוהה לפי מכירות של דירות חדשות באותן חלקות.
  • ועוד · מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, המרכז למיפוי ישראל (חלקות ותצלום אוויר), הלמ״ס, משרד התחבורה, משרד החינוך
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.