פרויקט חדש · מרכז ביג, באר שבע

תדהר 2

אפיקים בנגב 8גוש 38009 · חלקה 55הסתיים

מחיר טיפוסי לדירת 5 חדרים ומעלה
1.62 מיליון ₪
הטווח הרגיל ⁦1.57–1.71⁩ מיליון ₪
מחיר טיפוסי
14.8 אלף ₪ למ״ר
לפי 7 מכירות
מכירות שדווחו
175
לפי רשות המסים. מכירות מדווחות באיחור
מסירה צפויה
2025
לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות
מכירות חדשות, שינוי במחיר, דוח חדש של היזם או דחייה: נכתוב לכם.
GovMap במסך מלא
שכבות במפה
תדהר 2, מבט מהרחוב
מבט מהרחוב · Google Street View. הצילום מגוגל ואולי לא עדכני.שימו לב: ייתכן שהצילום מלפני תחילת הבנייה, ורואים בו מה שעמד כאן קודם. להסתובב ברחוב

מחירי דירות בפרויקט

מה שילמו בפועל, לפי גודל הדירה. כל מכירה שדווחה לרשות המסים; המחיר כולל מע״מ, והשטח כפי שדווח (לרוב בלי מרפסת).

מחיר טיפוסי (חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר) 14.8 אלף ₪ למ״רהטווח הרגיל (חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה) ⁦12.5–16.2⁩ אלף ₪ למ״רלפי 7 מכירות בשוק החופשי, ב־12 החודשים עד המכירה האחרונה

מחיר טיפוסי לפי מספר חדרים

  • 3 חדרים1.31 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.25–1.36⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    83 מ״ר
    ₪ למ״ר
    15.5 אלף
    מכירות
    42
  • 4 חדרים1.44 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.41–1.54⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    113 מ״ר
    ₪ למ״ר
    12.8 אלף
    מכירות
    44
  • 5 חדרים ומעלה1.62 מיליון ₪הטווח הרגיל ⁦1.57–1.71⁩ מיליון ₪
    שטח טיפוסי
    136 מ״ר
    ₪ למ״ר
    12 אלף
    מכירות
    89

כל מכירה בפרויקט

  • שוק חופשי
כל נקודה היא דירה שנמכרה: גובה הנקודה הוא המחיר למ״ר באלפי ₪, והמיקום הוא תאריך המכירה. עמדו על נקודה לפרטים.

מכירות אחרונות בפרויקט

תאריךחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
17.07.202531231,475,000 ₪12 אלף
15.07.202551641,750,000 ₪10.7 אלף
09.05.202531231,600,000 ₪13 אלף
15.01.202541131,885,000 ₪16.7 אלף
27.09.202441131,836,522 ₪16.3 אלף
22.09.202441051,700,000 ₪16.2 אלף
04.09.202451321,956,522 ₪14.8 אלף
28.09.202251361,820,983 ₪13.4 אלף

מכירה של כמה קונים יחד מוצגת כמכירה אחת.

מחיר דירה לפי מספר חדרים בבאר שבע ובכל הארץ

  • באר שבע1.19 מיליון ₪11.4 אלף ₪ למ״ר · 1,934 עסקאות בשנה האחרונה
  • כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה

ירידה של 1.5% במחיר הטיפוסי למ״ר בבאר שבע, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.

שכר דירה ממוצע בכל באר שבע3,183 ₪ לחודשממוצע של כל העיר, לא של השכונה או הכתובת · אפריל–יוני 2026 · +6.3% בשנה
תשואה ברוטו בכל באר שבעכ־3.2% בשנהשכר דירה שנתי חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס

מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.

איך חישבנו?
  • רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
  • ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
  • שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.

הטווח הרגיל: חצי מהעסקאות הדומות נמכרו בטווח הזה.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

כמה זה יעלה לכם

מחשבון לפי המכירות בפרויקט, והעלויות שמתווספות למחיר: מס רכישה, הצמדה למדד ומימון. שום פרט לא נשלח ולא נשמר.

כמה סביר לשלם?

בחרו דירה, ונראה כמה שילמו בפועל קונים בפרויקט על דירות דומות בשנתיים האחרונות.

הטווח הרגיל⁦1.41–1.83⁩ מיליון ₪מחיר טיפוסי 1.67 מיליון ₪ (14.8 אלף ₪ למ״ר). מעט דירות כאלה, אז לפי כל 7 המכירות בפרויקט, לפי מ״ר.מחירי רשות המסים, כולל מע״מ. קומה גבוהה, נוף או מרפסת גדולה מעלים את המחיר, ורשות המסים לא מפרסמת את הקומה.

העלות האמיתית

המחיר בחוזה הוא לא כל מה שתשלמו. הערכה של כל העלויות עד המסירה, ושל ההון העצמי שתצטרכו.

מחיר הדירה1,675,000 ₪
מס רכישה0 ₪
הצמדה למדד עד המסירה (הערכה)0 ₪
עורך דין (כולל מע״מ)9,883 ₪
סך הכול1,684,883 ₪
הון עצמי שתצטרכו428,633 ₪משכנתא של 1,256,250 ₪, החזר חודשי של כ־7,344 ₪.
  • מס רכישה לפי המדרגות של רשות המסים, שמוקפאות עד ינואר 2028. משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה רק אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. בדקו בסימולטור של רשות המסים.
  • הצמדה: לפי חוק המכר אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד 40% מהמחיר, לא את מה ששולם בחתימה, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה. ההערכה מניחה תשלום אחיד עד המסירה.
  • מבצע מימון כמו 20/80 משנה מתי משלמים, לא בהכרח כמה. השוו את המחיר במבצע לטווח הרגיל למעלה.
  • הערכה בלבד, לא ייעוץ. מימון: לפי מגבלות בנק ישראל (75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת).

ארנונה בפרויקט

לפי צו הארנונה של העירייה לשנה הזו. דירה חדשה נרשמת לפי השטח שהעירייה מודדת, והסוג המדויק מופיע בשובר הראשון.

בבאר שבע 3 אזורי ארנונה למגורים, ואין לנו את המפה או את רשימת הרחובות שקובעת איזה בית באיזה אזור. אלה התעריפים בכל האזורים; האזור מופיע בשובר.

אזור₪ למ״ר בשנה, דירה של 80 מ״ר80 מ״ר, לחודש100 מ״ר, לחודש
אזור א58.28390 ₪490 ₪
אזור ב50.45340 ₪420 ₪
אזור ג48.64320 ₪410 ₪

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה. הסכום בשובר לפי השטח המדויק וסוג הבניין שהעירייה רשמה.

הצו באתר העירייה. נבדק ב־25.10.2026. בלי הנחות (אזרח ותיק, נכות, מעוטי יכולת).

איפה הפרויקט עומד

כמה נמכר ובאיזה שלב הבנייה, מהמכירות שדווחו לרשות המסים ומהיתר הבנייה.

שלבי ההיתר והבנייה

  1. בקשה להיתר בנייהקרה, בלי תאריך
  2. היתר בנייהקרה, בלי תאריך
  3. מכירה ראשונה שדווחה10.06.2021
  4. תחילת עבודותקרה, בלי תאריך
  5. תעודת גמרקרה, בלי תאריך

עוד אין לנו את היתרי הבנייה של באר שבע, לכן אין תאריכים לשלבי הבנייה.

קצב המכירות לפי רבעון

4 מכירות בשנה האחרונה, לעומת 3 בשנה שלפניה. 175 מכירות שדווחו לרשות המסים מאז 10.06.2021.

  1. 4/22רבעון 4, 2022: 0 מכירות
  2. 1/23רבעון 1, 2023: 0 מכירות
  3. 2/23רבעון 2, 2023: 0 מכירות
  4. 3/23רבעון 3, 2023: 0 מכירות
  5. 4/23רבעון 4, 2023: 0 מכירות
  6. 1/24רבעון 1, 2024: 0 מכירות
  7. 2/24רבעון 2, 2024: 0 מכירות
  8. 33/24רבעון 3, 2024: 3 מכירות
  9. 4/24רבעון 4, 2024: 0 מכירות
  10. 11/25רבעון 1, 2025: מכירה אחת
  11. 12/25רבעון 2, 2025: מכירה אחת
  12. 23/25רבעון 3, 2025: 2 מכירות
מספר המכירות בכל רבעון (רבעון/שנה). הרבעון האחרון עוד יכול לגדול: עסקאות מדווחות באיחור.

עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

מה מתוכנן לקום באזור הפרויקט

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1590496מגרש 901 במבואה הדרומיתבבדיקה+268 דירות08.10.2026חלה על הכתובת
  • 605-1341627הטמנת קו חשמל בדרום באר שבעבבדיקה26.08.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 605-0798348תכנית עבודה לרשת חלוקה מבאר שבע לשגב שלוםאושרה21.02.2024חלה על הכתובת
  • 605-0741108הרחבת דרך רח' הנרקיס, באר שבעאושרה28.07.20203 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0588228הסדרת כביש אפיקים בנגב, ב"שאושרה30.06.20193 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 605-0524496מבואה דרומית באר שבעבבדיקה31.03.20192 דק׳ הליכה · 180 מ׳
עוד תכנית
  • 605-0219006מגורים ומסחר רח' הע"ל באר שבעאושרה+52 דירות09.01.20183 דק׳ הליכה · 260 מ׳

מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות. לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

עד 1 ק״מ מהפרויקט, להשוואה: השלב, המחיר הטיפוסי למ״ר, כמה נמכרו בשנה ומתי הסיום המתוכנן. בפרויקט הזה: 14.8 אלף ₪ למ״ר.

  • תאשור 11

    מרכז ביג · באר שבע

    דקה הליכה · 90 מ׳

    מחיר טיפוסי
    14.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026
  • תאנה 7

    נווה נוי · באר שבע

    2 דק׳ הליכה · 130 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    19
    סיום מתוכנן
    2028
  • תאנה 1

    מרכז ביג · באר שבע

    2 דק׳ הליכה · 160 מ׳

    מחיר טיפוסי
    16.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    15
    סיום מתוכנן
    2026
  • תדהר 1

    נווה נוי · באר שבע

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    16.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025
  • תאנה 9

    נווה נוי · באר שבע

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026
  • תאנה 10

    נווה נוי · באר שבע

    3 דק׳ הליכה · 210 מ׳

    מחיר טיפוסי
    18.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2028

מה יש בסביבה

מה במרחק הליכה ואיך הסביבה. מהדוח של הכתובת הקרובה לפרויקט.

תחבורהאין תחנת אוטובוס עד 400 מ׳הרשימה המלאה
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז18 דק׳ הליכה · 1,400 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • רמי לויסופרמרקט או מכולת · 6 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • מסעדת סדפה SADAFA restaurantבית קפה או מסעדה · 18 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • הקולנוע בקניון סינמה סיטי באר שבעקניון · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • Spirit Sport Club MMAחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • סופר-פארם ישפרו פלאנט באר שבעבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 750 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

הסביבה ומי גר כאן

רעש תחבורה

אין לנו מדידה לכתובת הזו.

מפת הרעש של העירייה, בגובה 4 מ׳.

אנטנות סלולריות

אין אנטנה רשומה עד 300 מ׳

המשרד להגנת הסביבה; בקשות: העירייה.

בטיחות

55 תיקים פליליים לכל 1,000 תושבים בעיר, 2025

כמו ב־2024.

המשטרה מפרסמת לפי תחנה ולא לפי שכונה, ולכן זה נתון של כל העיר.

משטרת ישראל; אוכלוסייה: הלמ״ס.

לפני שחותמים

קודם מה שאנחנו יודעים על הפרויקט הזה, אחר כך מה לבדוק בכל דירה מקבלן. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הממונה על חוק המכר.

  • ערבות על כל תשלום

    חוק המכר מחייב את היזם לתת בטוחה על הכסף ששילמתם, בדרך כלל ערבות בנקאית. בקשו אותה על כל תשלום, לפני שמעבירים אותו.

  • הצמדה למדד

    בדקו איזה חלק מהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, ממתי, ומה זה יכול להוסיף למחיר עד המסירה.

  • מבצעי מימון

    מבצע כמו 20/80 או הלוואה מהיזם נראה זול היום, אבל יכול להיות מגולם במחיר. השוו למחירים ששולמו בפרויקט בלי מבצע.

  • מפרט ושטח

    השוו את המפרט הטכני ואת שטח הדירה בחוזה למה שהוצג בשיווק. השטח במכירות כאן הוא כפי שדווח לרשות המסים.

  • עורך דין מטעמכם

    עורך הדין של היזם מייצג את היזם. כדאי עורך דין מקרקעין משלכם לפני החתימה.

שאלות נפוצות על תדהר 2

כמה עולה מטר מרובע בתדהר 2?

המחיר הטיפוסי הוא 14.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦12.5–16.2⁩ אלף ₪ למ״ר, לפי 7 מכירות שדווחו לרשות המסים.

כמה דירות נמכרו בתדהר 2?

רשות המסים דיווחה על 175 מכירות של דירות חדשות בפרויקט מאז 10.06.2021, האחרונה ב־17.07.2025.

מתי תדהר 2 צפוי להסתיים?

לפי שנת הבנייה שהוצהרה במכירות, הסיום המתוכנן הוא 2025. זה מה שהוצהר ביום המכירה, לא התחייבות.

כמה דירות נמכרו ברבעון האחרון?

ברבעון 3, 2025 דווחו 2 מכירות עד עכשיו. עסקאות מדווחות באיחור, אז המספר עוד יכול לגדול.

מקורות
  • רשות המסים · מכירות הדירות עד 17.07.2025 · גוש 38009 חלקה 55. הפרויקט זוהה לפי מכירות של דירות חדשות באותן חלקות.
  • ועוד · מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, המרכז למיפוי ישראל (חלקות ותצלום אוויר), הלמ״ס, משרד התחבורה, משרד החינוך
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.