תיק קרקע · עודכן 19.09.2025

גוש 10873 · חלקה 7

חיפה · חיפה - מבואות מזרחיים · 18,627 מ״ר רשומים

נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.

© OpenStreetMap
שכבות במפה
מפת חלקות ותצלום אוויר ב־GovMap ←

איפה התכנון עומד

  1. תכנון כלליקרקע חקלאית
  2. מסומנת לבנייה בתכנית מתאר08.04.2019
  3. תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה27.05.2025
  4. הופקדה להתנגדויותבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה
  5. אישורהתכנית אושרהבדרך כלל 5 חודשים עד 1.1 שנים מהפקדה
  6. מימושרישום ופיתוח
  7. היתרי בנייה
  8. בנייה
כאן נמצאת הקרקע עכשיו

תכנית מפורטת בהכנה

יש תכנית מפורטת שמכינים או שהוגשה לוועדה, אבל עוד לא הופקדה. לפי חיפה - מבואות מזרחיים (304-1339399).

מסמך תכניתמינהל התכנון

התכנון המפורט כאן התחיל ב־05.2025: לפני פחות משנה.

  1. החסם הנוכחי

    עוד לא: הפקדה: התכנית מתפרסמת, ואפשר להגיש עליה התנגדויות.

  2. ההחלטה הרשמית האחרונה

    אין החלטה רשמית במאגרים.

  3. האירוע הבא למעקב

    הפקדה: התכנית מתפרסמת, ואפשר להגיש עליה התנגדויות.

    בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה, לפי תכניות שמדדנו. תכניות שנדחו לא נספרות, אז זו הערכה אופטימית.

מה מצאנו בחלקה 7

העובדות שנוגעות לחלקה עצמה, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.

מה טוב כאן

  • כל חלקה 7 בתוך תחום חיפה - מבואות מזרחיים (304-1339399). חישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית

שווה לבדוק

  • נמכרו חלקים מהחלקה ב־4 עסקאות מאז 2023: סימן לבעלות במושע, הרבה בעלים ולכל אחד חלק בלי מקום מסומן. נתון רשמירשות המסים
  • תכנית תשתית לאומית חלה על החלקה: מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמל (תתל/ 65/ ב). מסמך תכניתמינהל התכנון
  • תכנית תשתית לאומית חלה על החלקה: מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמל (תתל/ 65/ ב/ סעיף-77-78). מסמך תכניתמינהל התכנון
  • תכנית תשתית לאומית חלה על החלקה: הכפלת מסילת החוף סדנאות אפריים-שפיים (תתל/ 65/ סעיף-77-78-צפון). מסמך תכניתמינהל התכנון
  • תכנית תשתית לאומית חלה על החלקה: תכנית לתשתית לאומית: שדה תעופה חיפה (תתל/ 80/ א). מסמך תכניתמינהל התכנון
  • 12 תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ. פירוט מסמך תכניתמינהל התכנון

מה לא בדקנו

  • מתי התכנית תאושר, ואם בכלל: אין לזה מועד רשמי.
  • כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.

כמה מהחלקה בתוך כל תכנית

  • חיפה - מבואות מזרחיים (304-1339399)88% מהחלקה
    תכנית מפורטת · בבדיקה תכנית מפורטת בהכנהחישוב האתרחפיפה עם גבול התכנית

מחירי קרקע לפי עסקאות

עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.

אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.

המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים

העסקאות בחלקה 7

תאריךחלקהסוגמ״ר שנקנומחיר₪ למ״רמול הטווח
19.09.20257ללא תיכנון—230,000 ₪—
14.04.20247ללא תיכנון13 האחזקה שנמכרה112,500 ₪8.7 אלף
08.01.20247ללא תיכנון—2,683,861 ₪—
10.12.20237ללא תיכנון—1,951,495 ₪—
12.09.20237מגורים—4,446,326 ₪—
כל העסקאות בגוש7 עסקאות
תאריךחלקהסוגמ״ר שנקנומחיר₪ למ״רמול הטווח
19.09.20257ללא תיכנון—230,000 ₪—
14.04.20247ללא תיכנון13 האחזקה שנמכרה112,500 ₪8.7 אלף
08.01.20247ללא תיכנון—2,683,861 ₪—
10.12.20237ללא תיכנון—1,951,495 ₪—
12.09.20237מגורים—4,446,326 ₪—
15.02.2009גוש 10873 חלקה 2ללא תיכנון1,680 החלק בחלקה × שטח החלקה1,477,141 ₪880
22.12.2005גוש 10873 חלקה 2ללא תיכנון1,424 החלק בחלקה × שטח החלקה2,399,842 ₪1.7 אלף

המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה. 4 עסקאות לא נכנסו לחישוב: אופציות, או עסקאות שלא ברור מהן כמה מ״ר נקנו.

מחיר דירה לפי מספר חדרים בשכונת ואדי רושמייה ובחיפה

  • שכונת ואדי רושמייה1.05 מיליון ₪18 אלף ₪ למ״ר · 15 עסקאות בשנה האחרונה
  • חיפה1.59 מיליון ₪19.2 אלף ₪ למ״ר · 2,703 עסקאות בשנה האחרונה
  • כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה

עלייה של 30.4% במחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת ואדי רושמייה, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.

שכר דירה בשכונת ואדי רושמייה (הערכה)2,450–2,750 ₪ לחודשלדירה ממוצעת בשכונה, בכל מספרי החדריםכ־24% פחות מהממוצע בעירלפי כמה הדירות בשכונה יקרות או זולות מהעיר
שכר דירה ממוצע בכל חיפה3,405 ₪ לחודשממוצע של כל העיר, לא של השכונה או הכתובת · אפריל–יוני 2026 · +3.8% בשנה
תשואה ברוטו בכל חיפהכ־2.6% בשנהשכר דירה שנתי חלקי המחיר הטיפוסי, לפני הוצאות ומס

מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.

איך חישבנו?
  • רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
  • ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
  • שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • שכר הדירה בשכונה: אין נתון רשמי, אז אנחנו מעריכים. כשדירות בשכונה נמכרות ביוקר מהעיר, גם השכירות בה בדרך כלל גבוהה יותר, אבל בפחות (כ־0.65% על כל 1% במחיר). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון (8% כשנמכרו בשכונה 10 דירות או פחות), ורק כשנמכרו בה 5 דירות לפחות בשנה.

תרחיש זכויות עתידי

אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.

בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים

המחיר מול מה ששולם

הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 10873.

הכניסו מ״ר ומחיר.

כמה זה מתוך התכנית

החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.

החלק בחלקה
0.67% מ־18,627 מ״ר

כמה עולה לקנות

על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.

לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.

מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע

המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.

מושע: חלק, לא מקום

ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.

איחוד וחלוקה

מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.

ברוטו ונטו

השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.

מגרש משותף וקומבינציה

עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.

היטל השבחה

כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.

מיסים

בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.

התכניות, האישורים והוועדות

לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על החלקה, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.

בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית

חיפה - מבואות מזרחייםבבדיקהתכנית מפורטת בהכנה304-1339399תכנית מפורטתהוועדה המחוזית88% מהחלקה
שטח
33 דונם

מסמך תכניתמינהל התכנון

  1. התכנית הוגשה
  2. עברה בדיקת תנאי סף
כל הישיבות, ההחלטות והמסמכים במבא״ת ←
עוד תכניות על הגוש, מהמאגר המלא של מבא״ת22 · 7 נדחו

חלות על הגוש, ולא ידוע אם גם על החלקה הזו. לפי mavatsearch.co.il.

  • תתל/ 18פרוייקט חשמול הרכבתאושרה29.09.2025
  • 304-0296095חפ/מק/2467 - דרך בר יהודה - דאון טאון סנטראושרה07.11.2022
  • חפ/ 2000תכנית מתאר מקומית לעיר חיפהאושרה08.04.2019
  • חפ/ 1654/ ב/ 1מרכז עסקים ותעשיות עתירות ידע בגושים 10873,10874 אושרה31.08.2015
  • חפ/ 229/ י/ 5שטחי שירות, עליות גג, מרתפים וגזוזטראות במבני מגוריםאושרה26.10.2011
  • חפ/ 1585/ בהתליית תכניות באזור המפרץנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1585/ גהתליית תכניות באזור המפרץנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1585/ דהתליית תכניות באזור המפרץנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1180אזור תעשיה ומלאכה ע"י גשר - פזנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1180/ בבתי מלאכה של הדאר באזור מוסכים ובתי מלאכה גשר פזנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1585/ אהתליית תוכניות בשטח ארד - אל - רמל ונמל קישוןנדחתה07.06.2006
  • חפ/ 1688/ ההרחבת רצועת מסילת ברזל בתחנת רכבת חיפה מזרחאושרה08.11.2005
  • חפ/ בת/ 1300/ בתכנון מחדש של איזור תעשיה בחוף שמן בחלק מגושים 10873 ,10901 ,02אושרה22.06.2004
  • חפ/ 1105אתר לבנין מכבי - אש עירונינדחתה19.11.2003
  • חפ/ 1654/ דמערך דרכים סמוך לגשר פזאושרה31.12.1995
  • חפ/ 1654תכנון דרך מס' 2516 (חטיבת גולני החדשה)אושרה05.07.1981
  • חפ/ 1058/ בהרחבת שטח מפעל פוליגוןאושרה06.11.1980
  • חפ/ 1180/ גאזור מלאכה ואחסנה בגוש 10873אושרה24.11.1977
  • חפ/ 1585התליית תכניות באזור המפרץאושרה20.02.1975
  • חפ/ 1300מרכז למלאכה ולתעשיה בגושים 10873,10901,10902אושרה08.06.1972
  • חפ/ 1180/ אתחנת דלק באזור מוסכים ומלאכה - גשר פזאושרה18.12.1969
  • חפ/ 1058/ א"דנו" חברה לניצול אשפה עירונית "ארד-אל-רמל"אושרה02.03.1961
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן5

למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.

  • 304-0332726חפ/מק/1888 /א הוראות ל"פרגודים קבועים"אושרה18.09.2017
  • 304-0447052חפ/1400/שש/1 שטחי שרות בבניה שלא למגוריםאושרה10.02.2019
  • 304-0716837חפ/2000 אב"צ - תגבור זכויות בניה באתרים למבנים ומוסדות ציבוראושרה16.04.2023
  • 304-1065382חפ/2592 ביתני מכירה של מפעל הפיס בחיפהאושרה10.03.2025
  • 304-1266535חפ/מק/3002 - אופן מדידת גובה מבנים במגרשי מגורים בחיפהאושרה02.07.2026
תשתיות לאומיות שחלות על השטח4
איפה מתפרסמות ההחלטות
  • הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
  • הוועדה המקומית בחיפה הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
  • עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
  • הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.

מה מתוכנן לקום באזור הקרקע

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • נתיב חןפינוי בינוי+123 דירות700 מ׳

פרויקטים חדשים ודירות חדשות בסביבה

עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 375 דירות חדשות, ב⁦21–28.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר

פרויקטים חדשים עד 2 ק״מ:

  • משאש הרב 19

    נווה יוסף · חיפה

    1,260 מ׳

    מחיר טיפוסי
    —
    סיום מתוכנן
    2030

  • חניתה 57

    נווה שאנן · חיפה

    1,300 מ׳

    מחיר טיפוסי
    —
    סיום מתוכנן
    2029

  • עומר אל כתאב 4

    ואדי סאליב · חיפה

    1.8 ק״מ

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    —
    סיום מתוכנן
    2021

מה יש בסביבה

המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.

מהחלקה: שכונת מגורים ב־260 מ׳ · רכבת ב־1.9 ק״מ · כביש 4 ב־20 מ׳ · מרכז קניות ב־1,450 מ׳.

תחבורה

  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ1.9 ק״מ
  • כביש 4עכו - חיפה20 מ׳
  • כביש 22עוקף קריות370 מ׳
  • כביש 23מבוא כרמל1,170 מ׳
  • מחלף גשר פזהמחלף הקרוב310 מ׳

חינוך

משרד החינוך

ירוק ופנאי

  • גן עפרוניפארק530 מ׳

שכונות מגורים

חנויות ושירותים

  • עופר גרנד קניון-חיפהמרכז קניות1,450 מ׳
  • Beit-Almog, Methadone Centerבית חולים850 מ׳

תשתיות לאומיות

מינהל התכנון

סביבת החלקה, מבט מהרחוב
מבט מהרחוב · Google Street View. הצילום מגוגל ואולי לא עדכני.הצילום מהכביש הקרוב, לא מתוך החלקה עצמה. להסתובב ברחוב
כל התשתיות הלאומיות הקרובות12
בתי ספר33

כל בתי הספר בחיפה ←

השכונות הקרובות

רחובות וכתובות קרובים

עוד על חיפה: שכונות, רחובות, תחבורה ונתוני הלמ״ס ←

לפני שקונים

6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.

  • נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
  • "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
  • שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
  • הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
  • קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
  • התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.

שאלות נפוצות על חלקה 7 בגוש 10873

האם גוש 10873 חלקה 7 בתוך תכנית?

כן. החלקה בתוך תחום התכנית חיפה - מבואות מזרחיים (304-1339399).

באיזה שלב התכנון של גוש 10873 חלקה 7?

תכנית מפורטת בהכנה. יש תכנית מפורטת שמכינים או שהוגשה לוועדה, אבל עוד לא הופקדה. הצעד הבא: הפקדה: התכנית מתפרסמת, ואפשר להגיש עליה התנגדויות.

מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 10873 חלקה 7?

אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.

מי משלם היטל השבחה?

הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.

בסביבת החלקה

החלקות הגובלות בחלקה 7

הגושים הגובלים בגוש 10873

  • גוש 10874
  • גוש 10900 · חיפה
  • גוש 10901 · חיפה
  • גוש 10902 · חיפה
  • גוש 10920 · חיפה
  • גוש 12478 · חיפה
  • גוש 12479 · חיפה
  • גוש 12480 · חיפה
  • גוש 12481 · חיפה
  • גוש 12482 · חיפה
  • גוש 12630 · חיפה

כל החלקות בגוש 10873

מקורות
  • רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 19.09.2025, דרך over.org.il
  • OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
  • המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
  • מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.