דוח כתובת

ניצנה 2, תל אביב–יפו

שכונת נווה צדק · גוש 7011 · חלקה 42 · מיקוד 6811702

הבניין:
מגרש
662 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב ניצנהמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳56.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 49 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ51 אלף ₪ למ״רשנתיים · 264 עסקאות
  • כל תל אביב - יפו45.8 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 807 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 65.6 אלף ₪ למ״ר (10 עסקאות בשנתיים, בעיקר באברבנאל 2 ורוחמה 16). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר −4.1%. באזור המחיר כמעט לא השתנה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +15%, בכל העיר +37%.

דירה טיפוסית באזור: 81 מ״ר, כ־4.56 מיליון ₪

40 אלף54 אלף68 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦48.9–63.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים4,950–5,450 ₪כ־5% פחות (בעיר 5,487 ₪)
3 חדרים8,050–8,900 ₪כ־19% יותר (בעיר 7,093 ₪)
4 חדרים10,950–12,100 ₪כ־30% יותר (בעיר 8,872 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל תל אביב - יפו: 7,421 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.7% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור 2 למגורים
בערך 490–610 ₪ לחודש לדירה של 81 מ״ר
אזור חניה לתושבים
אזור 6

הטווח לדירה של עד 140 מ״ר: מבניין מסוג ב+ג ועד סוג אא. סוג הבניין מופיע בשובר.

מי גר באזור

התושבים בכמה הרחובות סביב הבניין, מול כל תל אביב - יפו. נתוני מפקד 2022.

באזורבכל העיר
גיל טיפוסי3335
גרים בדירה בבעלותם25.1%37.6%
משקי בית עם ילדים עד גיל 517.7%13.5%
בני 65 ומעלה12.6%15.1%
משקי בית בלי רכב31.2%31.8%
בעלי תואר אקדמי41.1%43%

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה אליפלט · הקו האדוםפועלת2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • רכבת קלה סלמה · הקו האדוםפועלת5 דק׳ הליכה · 440 מ׳
עוד 4 תחנות
  • מטרו שלבים · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20377 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • רכבת קלה בן צבי · הקו האדוםפועלת11 דק׳ הליכה · 880 מ׳
  • מטרו כרמלית · מטרו M2מתוכננת · צפי 203714 דק׳ הליכה · 1,080 מ׳
  • רכבת קלה אלנבי - ליליינבלום · הקו הסגולעיריית תל אביב (07.2026): נסיעות הרצה ב־2027 ופתיחה לנוסעים ב־2028.מתוכננת · צפי 202816 דק׳ הליכה · 1,250 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

תכניות, עד 300 מ׳

  • 507-0868877תא/מק/4964 - משולש אליפלט-פראנצויזאושרה23.09.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 507-1424001תא/5016 - מרחב תכנון לפידבבדיקה+525 דירות09.08.2026דקה הליכה · 10 מ׳
  • 507-0361469תא/4408 - מרחב מנשיהבהפקדה18.07.2024חלה על הכתובת
  • 507-0906347תא/מק/4599 - מרחב אליפלט מזרחבהפקדה+156 דירות31.08.20233 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 507-0137190אילת אליפלט תא 4236אושרה+200 דירות09.01.20222 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 507-0452359תא/4615 בית השקם - שד' ירושלים 8אושרה03.03.20203 דק׳ הליכה · 240 מ׳
עוד 4 תכניות
  • תממ/ 5/ 1/ 5שינוי לתמ"מ לרכבת קלה במטרופולין ת"א הפעלה מוקדמת למקטע ת"א-בת יםאושרה09.01.2017דקה הליכה · 100 מ׳
  • 507-0214189תא/ 3847 שטחי ציבור בפלורנטיןאושרה25.08.20193 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 507-0609180תא/מק/4743 - ברנט וולוז'יןאושרה23.05.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 507-0500488תא/ 1/3929 מתחם וסרמן - פוריה - איחוד וחלוקה מחדשאושרה05.02.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • אפ"ק 1

    צפון יפו · תל אביב-יפו

    2 דק׳ הליכה · 170 מ׳

    בבנייה64 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    74.1 אלף ₪ למ״ר

  • הרבי מבכרך 44

    צפון יפו · תל אביב-יפו

    4 דק׳ הליכה · 280 מ׳

    בקשה בטיפול32 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    56.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2033

  • אברבנאל 2

    פלורנטין · תל אביב-יפו

    6 דק׳ הליכה · 500 מ׳

    בקשה בטיפול69 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    65.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2029

  • הרא"ש 1

    גבעת הרצל, אזור המלאכה - יפו · תל אביב-יפו

    9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

    הסתיים225 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    60.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2025

  • מטלון 24

    פלורנטין · תל אביב-יפו

    12 דק׳ הליכה · 930 מ׳

    בקשה בטיפולתמ״א 3821 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    63.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    9
    סיום מתוכנן
    2027

  • NOY ביצחק אלחנן

    נווה צדק · תל אביב-יפו

    12 דק׳ הליכה · 940 מ׳

    בקשה בטיפול42 דירות בהיתר

    מחיר טיפוסי
    71.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהכ־159 אוטובוסים בשעה בבוקר · רכבת קלה ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 73, 119 · כ־159 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקרדקה הליכה · 90 מ׳
  • רכבת קלה אליפלטהקו האדום2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב ההגנה2.3 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 16:59
רעש ואנטנותרעש: שקט יחסיתקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • רעש תחבורה: שקט יחסית55–60 דציבל, כמו רחוב עם תנועה קלה (נמדד בגובה קומה ראשונה)
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 6% מהמותר
חינוך9 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־7 דק׳ הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
ירוק ופנאי25 גינות ופארקים עד 800 מ׳מנשיה בדקה הליכה · של דונם ומעלההרשימה המלאה
  • מנשיה10.7 דונםדקה הליכה · 10 מ׳
  • שלוש פ.סמטת שלוש1.9 דונם2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • מוזיאון צהל3.9 דונם2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • המסילה6.5 דונם2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • יוסף לוי 6 פ.המרד1.3 דונם3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • צארלס קלור מערבי נינגה51.2 דונם3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • אליזבט ברגנר פ.גולדמ1.4 דונם3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • אליפלט 5 -ממול4.2 דונם3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • מנשיה מול ברנט 66.9 דונם3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • ברנט - באר יעקב1.2 דונם4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • הדואר1.2 דונם4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • קויפמן - המרד3 דונם4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • שער יפו6.5 דונם4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • סדנת האומנים2.9 דונם5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • סוזן דלל7.6 דונם5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • הכשרת הישוב4.2 דונם5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • מרזוק ועזר1.8 דונם5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • אליפלט פ.קבוץ גלויות3.5 דונם7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • קבוץ גלויות פ.אוליפנ5.7 דונם8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • גני יפו העתיקה10.9 דונם8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • 11 גני משחקים עד 600 מ׳ · 3 גינות כלבים עד 800 מ׳
  • ועוד 6 רחוקים יותר
קהילה6 מרכזים קהילתיים עד 800 מ׳הקרוב ב־5 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • בית הבארמרכז תרבות5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • תא תרבות המחוגהמרכז תרבות6 דק׳ הליכה · 510 מ׳
  • 2 גינות קהילתיות עד 800 מ׳
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • סופר אל היםסופרמרקט או מכולת · 22 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • קפליקסבית קפה או מסעדה · 86 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • All.fitnessחדר כושר · 13 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • מרזוק 7בית מרקחת · 10 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • רביעיית פלורנטיןקניון · 4 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 600 מ׳
  • תל אביב מדיקל סנטרמרפאה · 5 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה צדק

הכול על שכונת נווה צדק: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה צדק

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7011, חלקה 42).
  2. תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וטופס 4. הארכיון של העירייה.
  3. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  4. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  5. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 81 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער15,047 ₪הלוואה של 2.28 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 3.61 מיליון ₪, מתוכם 1.33 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ניצנה 2 בתל אביב - יפו?

המיקוד של ניצנה 2 בתל אביב - יפו הוא 6811702.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ניצנה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 49 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 56.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦48.9–63.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ניצנה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 10 תכניות, למשל תא/מק/4964 - משולש אליפלט-פראנצויז (אושרה); תא/5016 - מרחב תכנון לפיד (בבדיקה); תא/4408 - מרחב מנשיה (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לניצנה 2?

התחנה הקרובה היא אליפלט, 2 דק׳ הליכה (170 מ׳). היא פעילה.

באיזה אזור רישום, ארנונה וחניה נמצאת הכתובת ניצנה 2?

אזור הרישום לבית ספר יסודי: נווה צדק - יסודי. אזור ארנונה למגורים: אזור 2. אזור חניה לתושבים: אזור 6. לפי שכבות העירייה.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ובקשות: עיריית תל אביב-יפו. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. רעש, גינות, חניה וארנונה: עיריית תל אביב-יפו. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.