דוח כתובת

השחר 2, ראשון לציון

שכונת כצנלסון · גוש 3945 · חלקה 230 · מיקוד 7521622

הבניין:
נבנה
1960
קומות
3
דירות
19בכל הכניסות
מגרש
552 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב השחרמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳23.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 112 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ25 אלף ₪ למ״רשנתיים · 628 עסקאות
  • כל ראשון לציון25.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 878 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 36.6 אלף ₪ למ״ר (48 עסקאות בשנתיים, בעיקר בתרמ"ב 23 ורמז 3). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר −1.9%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +12%, בכל העיר +18%.

דירה טיפוסית באזור: 89 מ״ר, כ־2.09 מיליון ₪

20 אלף24 אלף29 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: השחר 2 וכצנלסון 22. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦20.7–26.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2016–2017 בכ־16.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־23.5 אלף ₪ למ״ר, כ־40% יותר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20254 חדרים, 96 מ״ר2.55 מיליון ₪26.6 אלף
2016–20176 דירות מקבלןכ־1.58 מיליון ₪כ־16.8 אלף
07.20163 חדרים, 61 מ״ר1.41 מיליון ₪23.1 אלף
02.20103 חדרים, 60 מ״ר850 אלף ₪14.2 אלף
09.20073 חדרים, 89 מ״ר634 אלף ₪7.1 אלף
02.20063 חדרים, 68 מ״ר643 אלף ₪9.5 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 66%, בתוך כ־6.4 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן3,000–3,500 ₪כ־13% פחות (בעיר 3,732 ₪)
3 חדרים4,300–4,750 ₪כ־3% פחות (בעיר 4,702 ₪)
4 חדרים5,100–5,650 ₪כ־3% פחות (בעיר 5,555 ₪)
5+ חדרים6,950–7,700 ₪כ־2% פחות (בעיר 7,498 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.9% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ראשון לציון: 5,273 ₪ (אפריל–יוני 2026, +5.4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 360–520 ₪ לחודש לדירה של 89 מ״ר

לדירה רגילה: מבניין ישן (סוג ב) ועד סוג א. בית צמוד קרקע, פנטהאוז או דופלקס מעל 110 מ״ר: 77.10 ₪ (באזור ב 71.65).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו ראשון לציון מרכז · מטרו M1מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • מטרו בנות חיל · מטרו M1מתוכננת · צפי 203710 דק׳ הליכה · 830 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בראשון לציון.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 413-1353192רצ/61/11/1 הס 1 - הסדרת מרפסתבהפקדה09.06.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 413-1081256התחדשות עירונית בסמיכות לתחנת המטרו ראשון לציון מרכזבבדיקה+1,710 דירות05.10.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 413-1100825רצ/מק/2/10/11/1- שינוי קו בנין- בית כנסת בית אלבהפקדה02.06.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 413-0832667הודעה לפי סעיף 78- 77 זבוטינסקי - התקווההגבלה זמנית10.05.20213 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 413-0205914רצ/13/129/ג ז'בוטינסקי 65אושרה18.08.20193 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 413-0630806טשרניחובסקי 5 - רצ/מק/55/11/1אושרה+1 דירה08.08.20192 דק׳ הליכה · 190 מ׳
עוד תכנית
  • 413-0127258מבצע קדש 2-רצ/מק/46/11/1אושרה09.11.20143 דק׳ הליכה · 210 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • תרמ"ב 23

    אברמוביץ · ראשון לציון

    5 דק׳ הליכה · 410 מ׳

    מחיר טיפוסי
    37.7 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    19
    סיום מתוכנן
    2031

  • הירדן 3

    רמז · ראשון לציון

    9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

    מחיר טיפוסי
    30.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש ליד שפרינצק 5

    רמז · ראשון לציון

    10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

    מחיר טיפוסי
    34.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    14
    סיום מתוכנן
    2026

  • פרויקט חדש ליד גולדה מאיר 7

    קרית ראשון · ראשון לציון

    12 דק׳ הליכה · 970 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    27.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2025

  • קרל נטר 9

    אברמוביץ · ראשון לציון

    12 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳

    מחיר טיפוסי
    23 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1960): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 19 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 6 דק׳ הליכה · 470 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • צפיפות 34.4 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 34.4 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 10–19 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהמטרו ב־6 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס10 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • מטרו ראשון לציון מרכזמטרו M1מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • רכבת ישראל, ראשונים2.2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה2 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך13 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 16 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • באריכיתות ⁦1–6⁩2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • יסוד המעלהכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • מקיף ג' עמיתכיתות ⁦7–14⁩6 דק׳ הליכה · 450 מ׳
  • שובו ראשון לציוןכיתות ⁦1–8⁩7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • שלמוןכיתות ⁦1–6⁩7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • ממ"ד הראלכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 650 מ׳
  • מרכז פסג"ה ראשל"צכיתות ⁦1–12⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • ידליןכיתות ⁦1–6⁩9 דק׳ הליכה · 740 מ׳
  • גמנסיה ראלית עש קרריכיתות ⁦7–14⁩10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • יפה נוףכיתות ⁦1–6⁩10 דק׳ הליכה · 830 מ׳
  • נזר שראלכיתות ⁦9–12⁩12 דק׳ הליכה · 930 מ׳
  • חדר ראשון לציוןכיתות ⁦1–8⁩12 דק׳ הליכה · 930 מ׳
  • עין הקוראכיתות ⁦1–6⁩12 דק׳ הליכה · 990 מ׳
  • שירי ילדותגן ילדים2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • פניני טלגן ילדים2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • לקטנים גדוליםגן ילדים2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • הכבש השישה עשרגן ילדים3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • ליצן הדובדבןגן ילדים3 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • המסע אל האי אוליגן ילדים4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • אותיות עשרים ושתייםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • כל בתי הספר בראשון לציון ←
  • ועוד 9 רחוקים יותר
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • קרפור סיטי - נווה כרמית ראשל"צסופרמרקט או מכולת · 23 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • אושר מאפיה-בר סלטים טוסטים פיצות ועודבית קפה או מסעדה · 58 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • מועדון טאקוונדו הלוחם הצעיר ראשון לציון מרכזחדר כושר · 10 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • מרכז מסחרי אליהקניון · 9 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • חיוך ראשון | מרפאת שיניים בראשון לציוןמרפאה · 10 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 490 מ׳
  • כללית - בית מרקחת גולדרוזן - ראשון לציוןבית מרקחת · 10 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת כצנלסון

הכול על שכונת כצנלסון: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת כצנלסון

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 3945, חלקה 230).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 89 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,897 ₪הלוואה של 1.05 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.66 מיליון ₪, מתוכם 610 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב השחר 2 בראשון לציון?

המיקוד של השחר 2 בראשון לציון הוא 7521622.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד השחר 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 112 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 23.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦20.7–26.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד השחר 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל רצ/61/11/1 הס 1 - הסדרת מרפסת (בהפקדה); התחדשות עירונית בסמיכות לתחנת המטרו ראשון לציון מרכז (בבדיקה); רצ/מק/2/10/11/1- שינוי קו בנין- בית כנסת בית אל (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להשחר 2?

התחנה הקרובה היא ראשון לציון מרכז, 6 דק׳ הליכה (470 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בראשון לציון על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בראשון לציון: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.