דוח כתובת

נחשון 2, ירושלים

בכתובת הזו נבנה פרויקט חדש: נחשון 2

שכונת גבעת חנניה (אבו תור) · גוש 30018 · חלקה 21 · מיקוד 9354804

הבניין:
נבנה
2022
קומות
2
דירות
10בכל הכניסות
מגרש
665 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

מדגם קטן: רק 11 עסקאות עד 500 מ׳ בשנתיים. המספרים כאן פחות יציבים מהרגיל.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נחשוןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳41 אלף ₪ למ״רשנתיים · 11 עסקאות · מדגם קטן
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ48.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 231 עסקאות
  • כל ירושלים35 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,734 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −2.3%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +43%.

דירה טיפוסית באזור: 90 מ״ר, כ־3.69 מיליון ₪

31 אלף43 אלף54 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (3 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נחשון 2 ועמינדב 2–4. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦26.9–46.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2022–2023 בכ־40.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־41 אלף ₪ למ״ר, בערך אותו מחיר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
10.20243.5 חדרים, 114 מ״ר4.56 מיליון ₪40 אלף
05.20243.5 חדרים, 109 מ״ר6.08 מיליון ₪55.8 אלף
04.20243 חדרים, 79 מ״ר3.32 מיליון ₪42 אלף
2022–202310 דירות מקבלןכ־3.82 מיליון ₪כ־40.5 אלף
02.20043 חדרים, 77 מ״ר1.31 מיליון ₪17 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים · מדגם קטן4,800–5,650 ₪כ־7% יותר (בעיר 4,890 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.9% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.3%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל ירושלים: 5,347 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.1% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור א למגורים
בערך 810 ₪ לחודש לדירה של 90 מ״ר

דירה מתחת ל־120 מ״ר בתעריף סוג 2, מ־120 מ״ר סוג 1. דירה שחויבה לראשונה מ־2020 משלמת 107.65 ₪ (או 129.91 מ־120 מ״ר) בכל אזור. העירייה ביקשה לאחד את אזור ד עם ג (טרם אושר).

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה החאן · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • רכבת קלה דרך חברון · הקו הכחולמתוכננת6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
עוד 4 תחנות
  • רכבת קלה רחל אמנו · הקו התכלתמתוכננת8 דק׳ הליכה · 630 מ׳
  • רכבת קלה אסתר המלכה · הקו הכחולמתוכננת11 דק׳ הליכה · 860 מ׳
  • רכבת קלה כיכר פלומר · הקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת12 דק׳ הליכה · 930 מ׳
  • רכבת קלה שער האשפות · הקו הצהובמתוכננת15 דק׳ הליכה · 1,210 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בירושלים.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 101-0653840מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמי ב'אושרה+240 דירות12.07.2022דקה הליכה · 60 מ׳
  • 101-0978031תוספת יחידות דיור ותוספות בניה לבניין קייםאושרה+4 דירות06.09.20262 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 101-1134816תוספת קומה והרחבת יח"ד ברחוב ישי 17, ירושלים.אושרה16.06.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-1305739מלון פארק המסילה - מתחם התחמ"שבבדיקה23.03.20252 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-1350719תוספת קומות למבנה לשימור ברח' ישי 7בהפקדה+2 דירות18.05.20252 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 101-1257633תוספת 2 קומות לשם תוספת 8 יח"ד חדשות, רחוב דרך חברון 39אושרה+8 דירות19.01.2026דקה הליכה · 20 מ׳
עוד 13 תכניות
  • תתל/ 108/ 77-78מסילת רכבת בירושליםאושרה12.01.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-0178129רכבת קלה ירושלים- "הקו הכחול"אושרה09.08.2018דקה הליכה · 100 מ׳
  • תתל/ 108המשך קו הרכבת לירושלים קטע תחנת יצחק נבון-תחנת החאןאושרה26.08.2024דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-0415992מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחם ג'אושרה+180 דירות07.09.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 101-0761858מלונאות דרך חברון, ירושליםאושרה03.08.20233 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • תתל/ 108/ סעיף-78-77מסילת רכבת בירושליםאושרה06.10.2022דקה הליכה · 50 מ׳
  • 101-0682849מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמים א3 ו-א4אושרה+200 דירות04.09.20222 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 101-0674788הרחבת הגן הלאומי- סובב חומות העיר העתיקה בירושליםבבדיקה03.01.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • תתל/ 86/ סעיף-77-78רכבל לעיר העתיקהאושרה17.11.20212 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0512301תוספת בניה לצד מבנה קיים - עין רוגל 18אושרה+9 דירות10.06.20212 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • תתל/ 86רכבל לעיר העתיקה בירושליםאושרה26.11.20192 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0307116מת"צ מסחר ובילוי במתחם התחנה הראשונה, ירושליםאושרה09.12.20182 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 101-0083113תיקון הוראות רישום בטבלת האיחוד והחלוקה, שנקבעו בתכנית 4117.אושרה04.12.20184 דק׳ הליכה · 280 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • כספי מרדכי 15

    צפון תלפיות · ירושלים

    9 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    מחיר טיפוסי
    65.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 10 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • תחנת רכבת קלה: 5 דק׳ הליכה · 390 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2022): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 15 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 8–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־5 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס19 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת קלה החאןהקו הכחול, הקו התכלתמתוכננת5 דק׳ הליכה · 390 מ׳
  • רכבת ישראל, ירושלים3.4 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך12 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • זול בשכונהסופרמרקט או מכולת · 7 עד 1 ק״מדקה הליכה · 50 מ׳
  • הסדנאבית קפה או מסעדה · 37 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • אלטורי - מרכז רפואי לטיפול כללי - ירושליםמרפאה · 6 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • מזורבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • morfit gym - המושבה הגרמניתחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 590 מ׳
  • לב המושבהקניון10 דק׳ הליכה · 780 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת גבעת חנניה (אבו תור)

הכול על שכונת גבעת חנניה (אבו תור): מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת גבעת חנניה (אבו תור)

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 30018, חלקה 21).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 90 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער12,176 ₪הלוואה של 1.85 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.92 מיליון ₪, מתוכם 1.08 מיליון ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נחשון 2 בירושלים?

המיקוד של נחשון 2 בירושלים הוא 9354804.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נחשון 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 11 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 41 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦26.9–46.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נחשון 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 19 תכניות, למשל מתחם התחנה ירושלים - בינוי ופיתוח מתחמי ב' (אושרה); תוספת יחידות דיור ותוספות בניה לבניין קיים (אושרה); תוספת קומה והרחבת יח"ד ברחוב ישי 17, ירושלים. (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לנחשון 2?

התחנה הקרובה היא החאן, 5 דק׳ הליכה (390 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בירושלים על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בירושלים: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.