דוח כתובת

ציפר 20, חיפה

שכונת קרית חיים מזרחית · גוש 11584 · חלקה 73 · מיקוד 2627222

הבניין:
נבנה
2019
קומות
5
דירות
9
מגרש
622 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב ציפרמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳17.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 140 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ16.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 617 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 19.3 אלף ₪ למ״ר (10 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהתאנה 2 וציפר 5). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור 0%, בכל העיר +1.7%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +46%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 91 מ״ר, כ־1.57 מיליון ₪

11 אלף16 אלף22 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦14.7–19.9⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2017–2020 בכ־14.6 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־17.2 אלף ₪ למ״ר, כ־18% יותר.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20244 חדרים, 88 מ״ר1.83 מיליון ₪20.8 אלף
2017–20209 דירות מקבלןכ־1.42 מיליון ₪כ־14.6 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,550–2,850 ₪כ־9% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,900–3,200 ₪כ־2% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,550–3,900 ₪כ־9% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים4,300–4,750 ₪כ־16% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.4% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב (קריית חיים) למגורים
בערך 570–650 ₪ לחודש לדירה של 91 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • רכבת קלה אתא דרום · הקו הנופיתמתוכננת19 דק׳ הליכה · 1,480 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1463264חפ/מק/1499/כז - מגורים ברח' בילינסון 34,קרית חיים , חיפהבהפקדה+13 דירות13.10.20263 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 352-1398445תוספת יח"ד וזכויות בניה למגרש מגורים ברח' הרב קוק 12 קרית מוצקיןאושרה+9 דירות14.09.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 304-1093996מגורים לרבות להשכרה ארוכת טווח ומסחר בקרית חייםאושרה+14 דירות25.01.2026דקה הליכה · 110 מ׳
  • 304-1060011חפ/ מק/ 1499/ כג - תוספת זכויות בניה ברח' חומה ומגדל 64, חיפהאושרה+10 דירות21.07.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 304-1086990חפ/מק/1499/יח - תוספת זכויות בניה ברח' התאנה 2אושרה+11 דירות22.07.20243 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 304-0813543חפ/2000/עש/1 ערוב שימושים בשד' אח"י אילתאושרה08.02.20223 דק׳ הליכה · 270 מ׳
עוד 2 תכניות
  • 304-0511790חפ/ מק/ 2494 - רח' אח"י אילת 44אושרה23.02.20213 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 304-0188342חפ/מק/1499/יב - ציזלינג 4, קרית חיים - הסדרת קווי בניןאושרה12.07.20202 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • יבנאלי שמואל 2

    קרית חיים מזרחית · חיפה

    7 דק׳ הליכה · 590 מ׳

    מחיר טיפוסי
    24.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 9 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2019): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות
  • צפיפות 14.5 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 14.5 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־3 דק׳ הליכהרכבת קלה ב־19 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס7 תחנות עד 400 מ׳3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • רכבת קלה אתא דרוםהקו הנופיתמתוכננת19 דק׳ הליכה · 1,480 מ׳
  • רכבת ישראל, קרית חיים14 דק׳ הליכה · 1,110 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך9 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 5 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • לאב וט - מרפאה וטרינרית רב תחומית בניהולה של ד"ר עדי כהן-פלגמרפאה · 9 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • בית הלחם והקונדיטוריהבית קפה או מסעדה · 28 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • ציפורי לילהסופרמרקט או מכולת · 7 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • סופר-פארם קרית חייםבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • מרכז מסחרי רסקוקניון5 דק׳ הליכה · 420 מ׳
  • -סטודיו לנשים SHAKED STUDIOחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 470 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת קרית חיים מזרחית

הכול על שכונת קרית חיים מזרחית: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת קרית חיים מזרחית

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 11584, חלקה 73).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 91 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,181 ₪הלוואה של 785 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.24 מיליון ₪, מתוכם 458 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ציפר 20 בחיפה?

המיקוד של ציפר 20 בחיפה הוא 2627222.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ציפר 20?

בשנתיים האחרונות נמכרו 140 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 17.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦14.7–19.9⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ציפר 20?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 8 תכניות, למשל חפ/מק/1499/כז - מגורים ברח' בילינסון 34,קרית חיים , חיפה (בהפקדה); תוספת יח"ד וזכויות בניה למגרש מגורים ברח' הרב קוק 12 קרית מוצקין (אושרה); מגורים לרבות להשכרה ארוכת טווח ומסחר בקרית חיים (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לציפר 20?

התחנה הקרובה היא אתא דרום, 19 דק׳ הליכה (1,480 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.