דוח כתובת

הירדן 45, חיפה

שכונת תל עמל · גוש 12484 · חלקה 1 · מיקוד 3249637

הבניין:
נבנה
2000
קומות
4
דירות
16
מגרש
693 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין25.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב הירדן17.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 25 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳16.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 197 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ17.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 670 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +1%, בכל העיר +1.7%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +45%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 54 מ״ר, כ־894 אלף ₪

11 אלף19 אלף28 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (3 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦13.4–19.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2004, הייתה בכ־6.5 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־16.6 אלף ₪ למ״ר, פי 2.5.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף30 אלף‏6.5 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 02.09.2004‏10 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 28.11.2012‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 30.06.2014‏12.5 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 22.06.2015‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.10.2018‏10.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.12.2018‏15.1 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 28.03.2019‏13 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 24.04.2019‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 20.08.2020‏20.6 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 24.03.2021‏15.2 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 05.08.2021‏21.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 07.02.2022‏13.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 26.04.2022‏23.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 08.06.2024‏26.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.12.2024‏24.5 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 25.12.2025200420082012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת תל עמל בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20252 חדרים, 33 מ״ר810 אלף ₪24.5 אלף
12.20243 חדרים, 32 מ״ר840 אלף ₪26.3 אלף
06.20242 חדרים, 32 מ״ר750 אלף ₪23.4 אלף
04.20223 חדרים, 65 מ״ר850 אלף ₪13.1 אלף
02.20222 חדרים, 32 מ״ר686 אלף ₪21.4 אלף
08.20212 חדרים, 40 מ״ר606 אלף ₪15.2 אלף
03.20212 חדרים, 32 מ״ר660 אלף ₪20.6 אלף
08.20202.5 חדרים, 43 מ״ר658 אלף ₪15.3 אלף
עוד 8 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20192 חדרים, 32 מ״ר415 אלף ₪13 אלף
03.20192.5 חדרים, 43 מ״ר650 אלף ₪15.1 אלף
12.20183 חדרים, 61 מ״ר652 אלף ₪10.7 אלף
10.20183 חדרים, 48 מ״ר545 אלף ₪11.4 אלף
06.20152 חדרים, 32 מ״ר400 אלף ₪12.5 אלף
06.20142 חדרים, 36 מ״ר410 אלף ₪11.4 אלף
11.20122.5 חדרים, 43 מ״ר430 אלף ₪10 אלף
09.20042.5 חדרים, 62 מ״ר405 אלף ₪6.5 אלף

7 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 30%, בתוך כ־3.7 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,000–2,200 ₪כ־15% פחות (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,750–3,050 ₪כ־6% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,150–3,500 ₪כ־18% פחות (בעיר 4,061 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־4.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 210–280 ₪ לחודש לדירה של 54 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1514983מגורים להשכרה ברח' אני מאמין, חיפהבבדיקה+104 דירות11.05.20263 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 304-1339399חיפה - מבואות מזרחייםבבדיקה+620 דירות11.03.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-1204502חפ/מק/2670 - מאגר מים דיסקין, חיפהאושרה27.04.20253 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 304-0296095חפ/מק/2467 - דרך בר יהודה - דאון טאון סנטראושרה30.11.20232 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 304-0854133חפ/מק/2556- רח' פאר 21, חיפהאושרה+1 דירה04.07.20222 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 304-0225391חפ/מק/2049ב - מתחם מגורים משולב במסחר בשכונת חליסהאושרה+16 דירות11.05.20223 דק׳ הליכה · 210 מ׳
עוד 4 תכניות
  • 304-0415653תגבור זכויות בניה בגוש 12479 חלקה 17-רחוב הגיבורים 57-חיפהבבדיקה+1 דירה04.12.20182 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 304-0074476חפ/1213 ד -מתחם מגורים ברחוב טבנקין - טופארק נוה שאנןאושרה+69 דירות16.09.20134 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-0212985חפ/2017 ג - מרכז קהילתי "קלור", רח' הירדן 23 חיפהאושרה10.04.20162 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 304-0364067חפ/2017 ד - אתר לבי"ס בשכונת חליסהאושרה22.05.20163 דק׳ הליכה · 210 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 16 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

  • צפיפות 23.1 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 23.1 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס30 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, מרכזית המפרץ2.4 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 1% מהמותר
חינוך13 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 6 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • סופרמרקט רמלרסופרמרקט או מכולת · 7 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • בית מרקחת קנגרין מדיקלבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • מאפיית שילתבית קפה או מסעדה · 10 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • MEITAV מיטב יד שלום סטודיו אימוני כושר אישיים וקבוצתייםחדר כושר7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • מרכז בריתות - ד"ר ולדמן - מוהל- רופאמרפאה12 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תל עמל

הכול על שכונת תל עמל: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תל עמל

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 12484, חלקה 1).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 54 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער2,937 ₪הלוואה של 445 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 705 אלף ₪, מתוכם 260 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הירדן 45 בחיפה?

המיקוד של הירדן 45 בחיפה הוא 3249637.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הירדן 45?

בשנתיים האחרונות נמכרו 197 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 16.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦13.4–19.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הירדן 45?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 10 תכניות, למשל מגורים להשכרה ברח' אני מאמין, חיפה (בבדיקה); חיפה - מבואות מזרחיים (בבדיקה); חפ/מק/2670 - מאגר מים דיסקין, חיפה (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.