דוח כתובת

נהר הירדן 92, בית שמש

שכונת רמת הנחלים · גוש 34269 · חלקה 11 · מיקוד 9962411

הבניין:
דירות
12בכל הכניסות
מגרש
3,539 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נהר הירדן25.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 39 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳26.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 37 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 318 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −14%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +32%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 105 מ״ר, כ־2.79 מיליון ₪

16 אלף23 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נהר הירדן 92 ונחל שמשון 1–11. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22.7–30.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים · מדגם קטן4,050–4,800 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים5,200–5,750 ₪כ־10% יותר (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן6,750–7,950 ₪כ־8% יותר (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1310739תוספת זכויות בניה ,מגרשים 90,92, שכונת המשקפיים,רמת בית שמש אבהפקדה22.09.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-1630177הרחבות נחל תמנה 14-16בבדיקה09.09.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-1327121מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, בית שמש - פסגת המשקפייםאושרה+190 דירות06.09.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1275684הרחבת ותוספת יח"ד נחל רפאים 40 ש"כ רמב"ש א'אושרה+4 דירות18.08.20264 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 102-1150416תוספת זכויות בניה- נחל קדרון 21,מגרש 86,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה27.07.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-1324615תוספת זכויות בניה ופיצול דירות ,נחל פרת 8,שכונת המשקפיים.אושרה+1 דירה20.07.20263 דק׳ הליכה · 200 מ׳
עוד 24 תכניות
  • 102-1625912תוספת זכויות בניה-מגרש 121,נחל קדרון 26,שכונת משקפיים,רמת בית שמשבבדיקה19.07.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 102-1238625תוספת זכויות בניה-מגרש 85,נחל פולג 17,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה08.07.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1545029הרחבת יח"ד ברחוב הרב יעקב יוסף 3-4, בית שמשבבדיקה25.06.20264 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-1327675תוספת זכויות בניה- נחל פולג 18, מגרש 73, שכונת משקפיים, רמת בית שמשאושרה26.05.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1296359תוספת זכויות בניה-נחל קדרון 37,מגרש 95,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה+237 דירות23.11.20252 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 102-1313816מגרש למבני ציבור 500 - רחוב נחל קדרון רמב"ש א'אושרה21.10.20254 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-1251172מתחם משולב ציבורי, מגורים ומסחר במגרש 902, שכונת כפיר, בית שמש.אושרה+435 דירות03.08.20252 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 102-1272020תוספת זכויות נחל קדרון 28, שכונת המקפיים, רמת בית שמש א'אושרה14.05.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-1216639תוספת זכויות בניה נחל פרת, מגרש 89, שכונת משקפיים, רמת בית שמשאושרה11.05.20253 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 102-0824888תוספת זכויות בניה- נחל קדרון 25, שכונת משקפיים, רמת בית שמשאושרה22.12.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-1245216תוספת זכויות בניה-נחל קדרון,מגרש 96,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה02.12.20242 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-1166222הרחבת יח"ד ברמת בית שמש רח' נחל שמשון 25 ונחל דולב 60,62אושרה27.08.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-1175306תוספת זכויות בניה- מגרש 88, שכונת המשקפיים, רמת בית שמש.אושרה15.05.20243 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 102-1329838תוספת זכויות בניה,נחל פולג 16,מגרש 72,שכונת המשקפיים,רמת בית שמש.בבדיקה02.05.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-0821314הרחבת דיור רחוב נחל דולב 49,51,53אושרה03.03.2024דקה הליכה · 110 מ׳
  • 102-0723502הרחבת דיור נחל שמשון 8,10,12,14,16,18,20 רמת בית שמש א'אושרה14.06.2023דקה הליכה · 60 מ׳
  • 102-0921767תוספת זכויות בניה- נחל קדרון, מגרש 97, שכונת משקפיים, רמת בית שמשאושרה29.06.20232 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 102-0981183תוספת זכויות מגרשים 90 ו-92 נחל קדרון רמת בית שמש א'אושרה24.04.20233 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-1052802תוספת זכויות בניה-מגרש 87,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה+50 דירות01.02.20233 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-0901702תוספת זכויות בניה- נחל קדרון, מגרש 72, שכונת משקפיים, רמת בית שמשאושרה23.01.20234 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-0977413תוספת זכויות בניה- נחל קדרון, מגרש 97, שכונת משקפיים, רמת בית שמשבבדיקה12.01.20232 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 102-0934414תוספת זכויות בניה,נחל פרת,מגרש 135,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה10.01.20233 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 102-0955047הרחבת דיור נחל שמשון 13,15, רמת בית שמשאושרה21.12.2022דקה הליכה · 50 מ׳
  • 102-1078823תוספת זכויות בניה-מגרש 138,נחל קדרון 31,שכונת משקפיים,רמת בית שמשאושרה+43 דירות21.12.20222 דק׳ הליכה · 190 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 3.4 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 3.4 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס24 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש5 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך26 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 15 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • בתי מרקחת בבית שמשבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מדקה הליכה · 80 מ׳
  • Fearless Boxing&Fitnessחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • Best market בסט מרקטסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • הולי בייגלבית קפה או מסעדה · 9 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • בית עזרת אחיםמרפאה8 דק׳ הליכה · 620 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת הנחלים

הכול על שכונת רמת הנחלים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת הנחלים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 34269, חלקה 11).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 105 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,206 ₪הלוואה של 1.4 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.21 מיליון ₪, מתוכם 815 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נהר הירדן 92 בבית שמש?

המיקוד של נהר הירדן 92 בבית שמש הוא 9962411.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נהר הירדן 92?

בשנתיים האחרונות נמכרו 37 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 26.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.7–30.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נהר הירדן 92?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 30 תכניות, למשל תוספת זכויות בניה ,מגרשים 90,92, שכונת המשקפיים,רמת בית שמש א (בהפקדה); הרחבות נחל תמנה 14-16 (בבדיקה); מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, בית שמש - פסגת המשקפיים (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.