דוח כתובת

נהר הירדן 122, בית שמש

שכונת רמת הנחלים · גוש 34270 · חלקה 24 · מיקוד 9962426

הבניין:
נבנה
2000–2001
קומות
6
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
3,717 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נהר הירדן25.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 39 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳24.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 71 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24 אלף ₪ למ״רשנתיים · 401 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 25.9 אלף ₪ למ״ר (12 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליד רחוב הרב קוק). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −5%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +42%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 110 מ״ר, כ־2.73 מיליון ₪

18 אלף24 אלף31 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נהר הירדן 120–122. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦22.5–27.7⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2001–2011 בכ־9.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־24.8 אלף ₪ למ״ר, פי 2.7.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף30 אלף‏2 דירות מקבלן, 2001–2011: כ־9.1 אלף ₪ למ״ר‏10.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 14.11.2004‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.06.2007‏9.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.01.2009‏16.4 אלף ₪ למ״ר · 10 חדרים · 02.06.2010‏9.5 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 09.06.2010‏24.4 אלף ₪ למ״ר · 8 חדרים · 17.01.2011‏12.4 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 15.02.2011‏14.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 09.01.2013‏10.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 11.08.2013‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 04.11.2013‏11.7 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 12.10.2015‏29.1 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 05.03.2024‏19.5 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 17.03.2025200420082012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת הנחלים בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
03.20255 חדרים, 154 מ״ר3 מיליון ₪19.5 אלף
03.20245 חדרים, 127 מ״ר3.7 מיליון ₪29.1 אלף
10.20156 חדרים, 162 מ״ר1.9 מיליון ₪11.7 אלף
11.20135 חדרים, 159 מ״ר2 מיליון ₪12.6 אלף
08.20135 חדרים, 142 מ״ר1.5 מיליון ₪10.6 אלף
01.20135 חדרים, 128 מ״ר1.9 מיליון ₪14.8 אלף
2001–20112 דירות מקבלןכ־1.12 מיליון ₪כ־9.1 אלף
02.20116 חדרים, 157 מ״ר1.95 מיליון ₪12.4 אלף
עוד 6 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
01.20118 חדרים, 117 מ״ר2.85 מיליון ₪24.4 אלף
06.20105 חדרים, 148 מ״ר1.41 מיליון ₪9.5 אלף
06.201010 חדרים, 202 מ״ר3.32 מיליון ₪16.4 אלף
01.20093 חדרים, 131 מ״ר1.29 מיליון ₪9.8 אלף
06.20073 חדרים, 121 מ״ר1.12 מיליון ₪9.2 אלף
11.20044 חדרים, 100 מ״ר1.02 מיליון ₪10.2 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 95%, בתוך כ־11.2 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,200–4,650 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים5,100–5,650 ₪כ־7% יותר (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים7,000–7,750 ₪כ־8% יותר (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1375369משקפיים דרום - בית שמשבבדיקה+334 דירות27.04.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 102-1205624הרחבת שכונה ה' 1 בבית שמשאושרה+890 דירות09.07.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-1227420משקפיים דרום - מגורים מיוחד, מסחר, תעסוקה ומבנה ציבורבהפקדה+422 דירות24.12.2023דקה הליכה · 50 מ׳
  • 102-1348077הרחבת דיור רח' נחל רפאים 8,10,12 ,נחל רזיאל 3, רמת בית שמש א'אושרה23.11.20253 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 102-1224146הרחבת דיור,רחוב נחל הבשור 8,10אושרה22.06.20252 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-1075654הקמת מבנה מגורים מסחר ותעסוקה, ברח' הרב קוק, בית שמשאושרה+32 דירות18.12.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
עוד 15 תכניות
  • 102-1355205הרחבת דיור-נחל רפאים 15,נחל מאור 12, 14 רמת בית שמש א'בבדיקה14.07.20242 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 102-0978007הרחבת דיור נחל מאור 1,3,5,7,9אושרה03.06.2024דקה הליכה · 70 מ׳
  • 102-0814996הרחבת דיור נחל מאור 1,3,5,7,9בהפקדה24.01.2024דקה הליכה · 70 מ׳
  • 102-0927889הרחבת דיור רח' נחל דולב 50,52,54 ונחל הבשור 4,6 ותוספת שטח מסחרבבדיקה26.12.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-0768671הרחבת דיור נחל מאור 10 נחל רפאים 11, רמת בית שמשאושרה09.01.2023דקה הליכה · 100 מ׳
  • 102-0714196הרחבת דיור נהר הירדן 120,122אושרה08.06.2022חלה על הכתובת
  • 102-0815423הרחבת דיור נחל הבשור 5,7 רמת בית שמשאושרה22.08.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-0518050תוספת זכויות בניה ויחידות דיור במגרשים 14 ו-15 שכונת מ-3אושרה+4 דירות08.03.20204 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-0485805הרחבת דיור רח' נחל דולב 56, 58 ונחל הבשור 3 רמת בית שמש א'אושרה31.03.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-0055939הרחבת דיור נחל מאור-שלב ב', רמת בית שמש א'אושרה26.11.20152 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-0054635הרחבת דיור נחל מאור-שלב א', רמת בית שמש א'אושרה10.05.20152 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 102-0122945שכונת מגורים - משקפיים דרוםאושרה+206 דירות29.11.2016דקה הליכה · 40 מ׳
  • 102-0187260הרחבת דיור רח' נהר הירקון 12-30 רמב"ש א' (המשך ל-בש/836/י"א)אושרה31.03.20163 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0055277שכונת מגורים בדרום מזרח בית שמש: שכונה ה' (דמ"ז 1)אושרה+2,388 דירות28.06.20162 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 102-0403899תוספת יחידות דיור ברמת בית שמש שכונת מ-3אושרה+10 דירות04.12.20183 דק׳ הליכה · 270 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 6.5 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 6.5 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס20 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 90 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש5.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך20 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מינימרקט המאורסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • Meat Bar - בר בשריםבית קפה או מסעדה · 11 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • NavonPharma Groupבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • Fearless Boxing&Fitnessחדר כושר · 2 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • קופת חולים לאומיתמרפאה10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת הנחלים

הכול על שכונת רמת הנחלים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת הנחלים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 34270, חלקה 24).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 110 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,008 ₪הלוואה של 1.37 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.16 מיליון ₪, מתוכם 797 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נהר הירדן 122 בבית שמש?

המיקוד של נהר הירדן 122 בבית שמש הוא 9962426.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נהר הירדן 122?

בשנתיים האחרונות נמכרו 71 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 24.8 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦22.5–27.7⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נהר הירדן 122?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 21 תכניות, למשל משקפיים דרום - בית שמש (בבדיקה); הרחבת שכונה ה' 1 בבית שמש (אושרה); משקפיים דרום - מגורים מיוחד, מסחר, תעסוקה ומבנה ציבור (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.