דוח כתובת

נהר הירדן 104, בית שמש

שכונת רמת הנחלים · גוש 34269 · חלקה 6 · מיקוד 9962417

הבניין:
נבנה
1999–2005
קומות
2
דירות
66בכל הכניסות
מגרש
10,800 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב נהר הירדן25.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 39 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳24.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 60 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24 אלף ₪ למ״רשנתיים · 377 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −13%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +34%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 113 מ״ר, כ־2.74 מיליון ₪

16 אלף23 אלף30 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: נהר הירדן 100–104 ונחל אל-על 1–10 ונחל אלכסנדר 2–15 ונחל שמשון 17–23. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.7–28.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2002–2006 בכ־9.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־24.2 אלף ₪ למ״ר, פי 2.5.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף30 אלף‏27 דירות מקבלן, 2002–2006: כ־9.8 אלף ₪ למ״ר‏11.6 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 18.04.2005‏12.5 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 23.05.2005‏13.1 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 05.08.2007‏13.5 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 21.10.2007‏12.4 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 05.07.2009‏13.3 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 25.07.2010‏15.1 אלף ₪ למ״ר · 7 חדרים · 07.09.2010‏14.6 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 28.12.2010‏14.5 אלף ₪ למ״ר · 7 חדרים · 07.06.2011‏17 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.12.2014‏12.9 אלף ₪ למ״ר · 8 חדרים · 01.04.2015‏17.2 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 28.06.2016‏18.2 אלף ₪ למ״ר · 7 חדרים · 13.11.2016‏16.4 אלף ₪ למ״ר · 6 חדרים · 04.09.2017‏17.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 24.02.2019‏17.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 07.06.20212003200720112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת הנחלים בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20215 חדרים, 225 מ״ר4 מיליון ₪17.8 אלף
02.20195 חדרים, 169 מ״ר3 מיליון ₪17.8 אלף
09.20176 חדרים, 165 מ״ר2.7 מיליון ₪16.4 אלף
11.20167 חדרים, 169 מ״ר3.08 מיליון ₪18.2 אלף
06.20166 חדרים, 169 מ״ר2.91 מיליון ₪17.2 אלף
04.20158 חדרים, 202 מ״ר2.61 מיליון ₪12.9 אלף
12.20144 חדרים, 165 מ״ר2.8 מיליון ₪17 אלף
06.20117 חדרים, 165 מ״ר2.4 מיליון ₪14.5 אלף
עוד 9 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
12.20106 חדרים, 165 מ״ר2.41 מיליון ₪14.6 אלף
09.20107 חדרים, 169 מ״ר2.55 מיליון ₪15.1 אלף
07.20106 חדרים, 165 מ״ר2.2 מיליון ₪13.3 אלף
07.20096 חדרים, 165 מ״ר2.04 מיליון ₪12.4 אלף
10.20076 חדרים, 200 מ״ר2.7 מיליון ₪13.5 אלף
08.20076 חדרים, 191 מ״ר2.5 מיליון ₪13.1 אלף
2002–200627 דירות מקבלןכ־1.46 מיליון ₪כ־9.8 אלף
05.20055 חדרים, 145 מ״ר1.82 מיליון ₪12.5 אלף
04.20056 חדרים, 150 מ״ר1.74 מיליון ₪11.6 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 17%, בתוך כ־10.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים · מדגם קטן4,050–4,750 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים5,150–5,700 ₪כ־9% יותר (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים6,750–7,450 ₪כ־4% יותר (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1528355תוספת שטחים ליחידות דיור צמודות קרקע שכונת המשקפייםבבדיקה13.07.20263 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-1545029הרחבת יח"ד ברחוב הרב יעקב יוסף 3-4, בית שמשבבדיקה25.06.20262 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-1348077הרחבת דיור רח' נחל רפאים 8,10,12 ,נחל רזיאל 3, רמת בית שמש א'אושרה23.11.2025דקה הליכה · 100 מ׳
  • 102-1224146הרחבת דיור,רחוב נחל הבשור 8,10אושרה22.06.20253 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 102-1075654הקמת מבנה מגורים מסחר ותעסוקה, ברח' הרב קוק, בית שמשאושרה+32 דירות18.12.20242 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 102-1166222הרחבת יח"ד ברמת בית שמש רח' נחל שמשון 25 ונחל דולב 60,62אושרה27.08.2024דקה הליכה · 110 מ׳
עוד 18 תכניות
  • 102-1355205הרחבת דיור-נחל רפאים 15,נחל מאור 12, 14 רמת בית שמש א'בבדיקה14.07.20244 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 102-0978007הרחבת דיור נחל מאור 1,3,5,7,9אושרה03.06.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 102-0814996הרחבת דיור נחל מאור 1,3,5,7,9בהפקדה24.01.20242 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 102-0927889הרחבת דיור רח' נחל דולב 50,52,54 ונחל הבשור 4,6 ותוספת שטח מסחרבבדיקה26.12.20233 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 102-0723502הרחבת דיור נחל שמשון 8,10,12,14,16,18,20 רמת בית שמש א'אושרה14.06.20232 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 102-0768671הרחבת דיור נחל מאור 10 נחל רפאים 11, רמת בית שמשאושרה09.01.20233 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 102-0955047הרחבת דיור נחל שמשון 13,15, רמת בית שמשאושרה21.12.20222 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 102-0714196הרחבת דיור נהר הירדן 120,122אושרה08.06.20223 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-0519801תוספת זכויות בניה במגרשים 200-202 - שכונת משקפייםאושרה23.03.20223 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0528794הרחבת דיור נחל דולב 25,27,29,31אושרה23.03.20224 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 102-0835827הרחבת דיור רחוב נחל מטע 3,5,7 רמת בית שמש א'אושרה16.03.20223 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0815423הרחבת דיור נחל הבשור 5,7 רמת בית שמשאושרה22.08.20212 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 102-0866129הרחבת דיור נחל מטע 10,12,14אושרה09.08.20213 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 102-0485805הרחבת דיור רח' נחל דולב 56, 58 ונחל הבשור 3 רמת בית שמש א'אושרה31.03.20192 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 102-0440016תוספת בנייה במגרש 304, בית שמש, שכונת "המשקפיים"אושרה+2 דירות31.03.20193 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-0054635הרחבת דיור נחל מאור-שלב א', רמת בית שמש א'אושרה10.05.20154 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 102-0055939הרחבת דיור נחל מאור-שלב ב', רמת בית שמש א'אושרה26.11.2015דקה הליכה · 100 מ׳
  • 102-0122945שכונת מגורים - משקפיים דרוםאושרה+206 דירות29.11.20162 דק׳ הליכה · 150 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 6.1 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות

מה מקשה

  • 66 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 6.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס24 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש5.3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך25 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • הקרטשמעבית קפה או מסעדה · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 100 מ׳
  • בסט מרקט Best Marketסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • NavonPharma Groupבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • Fearless Boxing&Fitnessחדר כושר · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • בית עזרת אחיםמרפאה10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת הנחלים

הכול על שכונת רמת הנחלים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת הנחלים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 34269, חלקה 6).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 113 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,041 ₪הלוואה של 1.37 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.17 מיליון ₪, מתוכם 800 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב נהר הירדן 104 בבית שמש?

המיקוד של נהר הירדן 104 בבית שמש הוא 9962417.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד נהר הירדן 104?

בשנתיים האחרונות נמכרו 60 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 24.2 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.7–28.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד נהר הירדן 104?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 24 תכניות, למשל תוספת שטחים ליחידות דיור צמודות קרקע שכונת המשקפיים (בבדיקה); הרחבת יח"ד ברחוב הרב יעקב יוסף 3-4, בית שמש (בבדיקה); הרחבת דיור רח' נחל רפאים 8,10,12 ,נחל רזיאל 3, רמת בית שמש א' (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.