דוח כתובת

הרטוב 2ב, בית שמש

שכונת פסגת השבע · גוש 5232 · חלקה 17 · מיקוד 9958592

הבניין:
נבנה
1995–1997
קומות
3
דירות
65בכל הכניסות
מגרש
7,581 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הרטוב19.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳24.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 105 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 342 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (25 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהרצל 28 והמשלט 18). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר −1.4%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +47%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 81 מ״ר, כ־1.99 מיליון ₪

16 אלף22 אלף28 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: דרך רבין יצחק 7–13 והרטוב 2–12. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.4–28.8⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־7.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־24.6 אלף ₪ למ״ר, פי 3.5.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 18.05.2005‏6.2 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 06.12.2007‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 13.03.2008‏5.8 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 24.03.2008‏7.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.05.2008‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 29.10.2010‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 08.09.2014‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.09.2014‏11.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 30.06.2016‏15.7 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 02.03.2017‏12.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.02.2018‏14.2 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 11.06.2018‏14.6 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 07.05.2019‏17.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 07.02.2021‏13.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 29.03.2021‏17.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.04.2021‏18.8 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 01.12.2022‏18.2 אלף ₪ למ״ר · 4.5 חדרים · 30.07.2023‏21.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 25.11.2024200520092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
11.20243 חדרים, 78 מ״ר1.68 מיליון ₪21.5 אלף
07.20234.5 חדרים, 99 מ״ר1.8 מיליון ₪18.2 אלף
12.20223.5 חדרים, 110 מ״ר2.07 מיליון ₪18.8 אלף
04.20214 חדרים, 87 מ״ר1.49 מיליון ₪17.1 אלף
03.20214 חדרים, 112 מ״ר1.55 מיליון ₪13.8 אלף
02.20213 חדרים, 77 מ״ר1.34 מיליון ₪17.4 אלף
05.20194.5 חדרים, 112 מ״ר1.64 מיליון ₪14.6 אלף
06.20183.5 חדרים, 90 מ״ר1.28 מיליון ₪14.2 אלף
עוד 11 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20184 חדרים, 106 מ״ר1.28 מיליון ₪12.1 אלף
03.20174.5 חדרים, 95 מ״ר1.49 מיליון ₪15.7 אלף
06.20164 חדרים, 93 מ״ר1.04 מיליון ₪11.2 אלף
09.20144 חדרים, 87 מ״ר1.1 מיליון ₪12.6 אלף
09.20143.5 חדרים, 77 מ״ר880 אלף ₪11.4 אלף
10.20104.5 חדרים, 92 מ״ר850 אלף ₪9.2 אלף
05.20084 חדרים, 93 מ״ר675 אלף ₪7.3 אלף
03.20084.5 חדרים, 112 מ״ר650 אלף ₪5.8 אלף
03.20084 חדרים, 92 מ״ר608 אלף ₪6.6 אלף
12.20073.5 חדרים, 83 מ״ר514 אלף ₪6.2 אלף
05.20054.5 חדרים, 92 מ״ר651 אלף ₪7.1 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,400–4,900 ₪כ־5% יותר (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים4,600–5,050 ₪כ־4% פחות (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים6,250–6,950 ₪כ־3% פחות (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-1413723תוספת זכויות בניה למגורים מגרש 171B בית שמשבבדיקה18.03.20253 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 102-1390962תוספת לקומת מרתף רחוב מצדה, בית שמשבבדיקה03.02.20253 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-1038488בית הכנסת תפארת משה בית שמשאושרה14.01.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 102-1100338תוספת לקומת מרתף רחוב מצדה, בית שמשבבדיקה10.08.20223 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-0240713תוספת יח"ד בשביל הל"ה בית שמשאושרה+3 דירות04.12.20183 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 102-0076778הגדלת זכויות בניה רחוב הר בשן בית שמשאושרה+13 דירות25.12.20142 דק׳ הליכה · 180 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 8.6 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • 65 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 8.6 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס24 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 60 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש16 דק׳ הליכה · 1,310 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 5% מהמותר
חינוך33 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 23 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • פיצוצית הפרגולהסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • סופר-פארם נעימי קניון בית שמשבית מרקחת · 9 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • Starvaks Coffeeבית קפה או מסעדה · 35 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • LİRON MIARA | לירון מיארהקניון · 5 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • קופ"ח מכבימרפאה · 5 עד 1 ק״מדקה הליכה · 110 מ׳
  • נינג'ה ספוטחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת פסגת השבע

הכול על שכונת פסגת השבע: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת פסגת השבע

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5232, חלקה 17).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 81 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,567 ₪הלוואה של 995 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.58 מיליון ₪, מתוכם 581 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הרטוב 2ב בבית שמש?

המיקוד של הרטוב 2ב בבית שמש הוא 9958592.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הרטוב 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 105 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 24.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.4–28.8⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הרטוב 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל תוספת זכויות בניה למגורים מגרש 171B בית שמש (בבדיקה); תוספת לקומת מרתף רחוב מצדה, בית שמש (בבדיקה); בית הכנסת תפארת משה בית שמש (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.