דוח כתובת

הגפן 22א, בית שמש

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה · גוש 5213 · חלקה 123 · מיקוד 9903525

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
16בכל הכניסות
מגרש
712 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין21.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב הגפןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳23.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 56 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ24.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 438 עסקאות
  • כל בית שמש23.1 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 952 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 21.9 אלף ₪ למ״ר (83 עסקאות בשנתיים, בעיקר ביהודה המכבי 11 ויהודה המכבי 13). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −1.4%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +50%, בכל העיר +56%.

דירה טיפוסית באזור: 69 מ״ר, כ־1.62 מיליון ₪

8 אלף17 אלף27 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אלנקוה רפאל 1 והגפן 22. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦20.6–25.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2008, הייתה בכ־6.9 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־23.5 אלף ₪ למ״ר, פי 3.4.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף30 אלף‏6.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.07.2008‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.11.2010‏7 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 02.06.2011‏9.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 11.02.2015‏11.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.09.2015‏10.9 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 18.10.2017‏15.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.03.2020‏17.7 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 12.06.2022‏21 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 01.12.2022‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 23.08.2023‏18.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.11.2024‏24.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 14.08.202520082012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20253 חדרים, 54 מ״ר1.33 מיליון ₪24.6 אלף
11.20243 חדרים, 77 מ״ר1.42 מיליון ₪18.4 אלף
08.20232 חדרים, 65 מ״ר544 אלף ₪8.4 אלף
12.20222 חדרים, 65 מ״ר1.37 מיליון ₪21 אלף
06.20222 חדרים, 64 מ״ר1.13 מיליון ₪17.7 אלף
03.20204 חדרים, 54 מ״ר830 אלף ₪15.4 אלף
10.20172 חדרים, 55 מ״ר600 אלף ₪10.9 אלף
09.20153 חדרים, 67 מ״ר764 אלף ₪11.4 אלף
עוד 4 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20152 חדרים, 65 מ״ר610 אלף ₪9.4 אלף
06.20112 חדרים, 54 מ״ר380 אלף ₪7 אלף
11.20103 חדרים, 67 מ״ר505 אלף ₪7.5 אלף
07.20083 חדרים, 68 מ״ר470 אלף ₪6.9 אלף

דירה אחת נמכרה פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 38%, בתוך כ־2.4 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים4,100–4,500 ₪כ־3% פחות (בעיר 4,438 ₪)
4 חדרים4,550–5,050 ₪כ־4% פחות (בעיר 4,993 ₪)
5+ חדרים6,150–6,800 ₪כ־5% פחות (בעיר 6,810 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל בית שמש: 4,927 ₪ (אפריל–יוני 2026, +13.2% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שמש.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שמש.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 102-0974725פינוי בינוי מתחם זולוטובבהפקדה+311 דירות16.09.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-1274695תוספת זכויות בניה בפארק הגפן - בית שמשאושרה24.06.2026דקה הליכה · 40 מ׳
  • 102-0589986תוספת יח"ד ברחוב בן צביאושרה+23 דירות03.05.20223 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 102-0858381מגרש למבני ציבור - רחוב הגפןאושרה29.07.20203 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 102-0487637שינוי קווי בנין למסחר רחוב בן צבי בית שמשבבדיקה31.03.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 102-0319087שינוי קווי בניין למסחר רחוב בן צבי בית שמשבהפקדה04.12.20183 דק׳ הליכה · 230 מ׳
עוד תכנית
  • 102-0077636שינוי קווי בנין רחוב דליה בית שמשבבדיקה04.12.20182 דק׳ הליכה · 140 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שמש.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 16 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (הגפן)

מה מקשה

  • צפיפות 22.5 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 22.5 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס12 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 90 מ׳
  • רכבת ישראל, בית שמש16 דק׳ הליכה · 1,300 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך27 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 11 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מינימרקט אוריסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מדקה הליכה · 60 מ׳
  • המפגשבית קפה או מסעדה · 32 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • כללית בית מרקחתבית מרקחת · 9 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • Nieman Square Shopping Centerקניון · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • בריכה עירונית הישנהחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • מאוחדתמרפאה · 5 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

הכול על שכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת משה, בית שמש הוותיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 5213, חלקה 123).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 69 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,346 ₪הלוואה של 810 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.28 מיליון ₪, מתוכם 473 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הגפן 22א בבית שמש?

המיקוד של הגפן 22א בבית שמש הוא 9903525.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הגפן 22?

בשנתיים האחרונות נמכרו 56 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 23.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦20.6–25.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הגפן 22?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 7 תכניות, למשל פינוי בינוי מתחם זולוטוב (בהפקדה); תוספת זכויות בניה בפארק הגפן - בית שמש (אושרה); תוספת יח"ד ברחוב בן צבי (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שמש על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שמש: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.