דוח כתובת

ראובן 18, באר שבע

שכונת העיר העתיקה · גוש 38278 · חלקה 105 · מיקוד 8422634

הבניין:
מגרש
437 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב ראובןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳10.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 53 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.2 אלף ₪ למ״רשנתיים · 837 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −8%, בכל העיר −2%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +10%, בכל העיר +10%.

דירה טיפוסית באזור: 85 מ״ר, כ־888 אלף ₪

8 אלף11 אלף14 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9.7–13.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,650–2,900 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,100–3,400 ₪כ־7% פחות (בעיר 3,501 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 340–410 ₪ לחודש לדירה של 85 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1607555מגרש 196/1 רחוב חטיבת הנגב 27 באר שבעבבדיקה11.10.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-1602895עירוני מעורב ברח' סמילנסקי 54, מגרש 32, העיר העתיקה, באר שבעבבדיקה06.08.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0616847מגורים ברח' שרה אמנו 2, העיר העתיקה, באר שבעבבדיקה+9 דירות19.01.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.20252 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 605-1219864עירוני מעורב במגרש 13-14, פינת חטיבת הנגב 31 סמילנסקי 66, באר שבעבהפקדה16.09.20252 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.20222 דק׳ הליכה · 140 מ׳
עוד 12 תכניות
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022דקה הליכה · 70 מ׳
  • 605-0523985מגורים ומסחר במגרש מס' 11 רח' חטיבת הנגב 33, עיר העתיקה, באר שבעאושרה+14 דירות17.11.20213 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 605-0523977מגורים ומסחר במגרש מס' 10, ברח' הגר 2 , העיר העתיקה באר שבעאושרה+16 דירות09.03.20212 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 605-0454785מגורים, מסחר ותעסוקה חטיבת הנגב 31, פינת סמילנסקי - באר שבעאושרה+5 דירות16.09.20203 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • 605-0393314מגורים ברח' ראובן 26 ויששכר 12, שיכון דרום, ב"שאושרה04.11.2019דקה הליכה · 50 מ׳
  • 605-0378273מגורים רח' ראובן 9, שכון דרום, באר שבעאושרה07.05.20192 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 605-0717603מגורים ברח' נגבה 57, שכונת רסקו, באר שבעבבדיקה11.06.20193 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0597682מגורים ברח' יפתח הגלעדי 4, מגרש 157, שכ' נווה עופר באר שבעאושרה26.11.20182 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-0216135מגורים ברח' ההגנה 8,שכ' שיכון דרום,באר-שבעאושרה20.12.20164 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0200758מגורים במגרש מס' 146B ברח' ראובן 21/1, שכ' דרום, באר שבעאושרה03.09.2015דקה הליכה · 40 מ׳
  • 605-0224931מגורים במגרש 176/1, רח' מנשה 2,שכ' דרום, באר שבעאושרה16.04.2015דקה הליכה · 70 מ׳
  • 605-0203661מגורים במגרש מס' 215/1 ברח' חטיבת הנגב 16, שיכון דרום, באר שבעאושרה25.02.20152 דק׳ הליכה · 140 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס8 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 60 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז1.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך7 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 3 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מרפאת שתל - באר שבעמרפאה · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • קייטרינג וניל וקינמוןבית קפה או מסעדה · 65 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • מכולת גבאי דינהסופרמרקט או מכולת · 14 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • קוביות סטודיו לאימונים אישייםחדר כושר · 6 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • מדיק פארם שדרותבית מרקחת · 5 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • אמות נווה זאבקניון · 2 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת העיר העתיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38278, חלקה 105).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 85 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער2,937 ₪הלוואה של 445 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 705 אלף ₪, מתוכם 260 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ראובן 18 בבאר שבע?

המיקוד של ראובן 18 בבאר שבע הוא 8422634.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ראובן 18?

בשנתיים האחרונות נמכרו 53 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 10.4 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9.7–13.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ראובן 18?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 18 תכניות, למשל מגרש 196/1 רחוב חטיבת הנגב 27 באר שבע (בבדיקה); עירוני מעורב ברח' סמילנסקי 54, מגרש 32, העיר העתיקה, באר שבע (בבדיקה); מגורים ברח' שרה אמנו 2, העיר העתיקה, באר שבע (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.