דוח כתובת

סמ ראומה 2, באר שבע

שכונת העיר העתיקה · גוש 38005 · חלקה 167 · מיקוד 8422375

הבניין:
נבנה
1983
קומות
1
דירות
2בכל הכניסות
מגרש
179 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

מדגם קטן: רק 9 עסקאות עד 500 מ׳ בשנתיים. המספרים כאן פחות יציבים מהרגיל.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב סמ ראומהמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳16.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 9 עסקאות · מדגם קטן
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 744 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −2%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 112 מ״ר, כ־1.8 מיליון ₪

9 אלף11 אלף12 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: סמ ראומה 2 וסמילנסקי 58. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦12–18.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.
שכר דירה בשכונת העיר העתיקה (הערכה)3,600–4,000 ₪ לחודשלדירה ממוצעת בשכונה, בכל מספרי החדריםכ־19% יותר מהממוצע בעירלפי כמה הדירות בשכונה יקרות או זולות מהעיר

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה) · תשואה ברוטו בעיר: כ־3.6% בשנה, לפני הוצאות ומס.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 450–540 ₪ לחודש לדירה של 112 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1600311עירוני משולב ברח' חטיבת הנגב 31, העיר העתיקה באר שבעבבדיקה12.11.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 605-1039676מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, מגרש 19, ברח' חטיבת הנגב 52, באר שבעאושרה18.10.20262 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-1607555מגרש 196/1 רחוב חטיבת הנגב 27 באר שבעבבדיקה11.10.2026דקה הליכה · 60 מ׳
  • 605-1602895עירוני מעורב ברח' סמילנסקי 54, מגרש 32, העיר העתיקה, באר שבעבבדיקה06.08.2026דקה הליכה · 40 מ׳
  • 605-1391887מגורים ברח' מלאכי 3ב', שיכון דרום, באר שבעאושרה17.02.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0616847מגורים ברח' שרה אמנו 2, העיר העתיקה, באר שבעבבדיקה+9 דירות19.01.2026דקה הליכה · 40 מ׳
עוד 23 תכניות
  • 605-0450627תכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה בבאר שבעאושרה+2,948 דירות16.11.2025חלה על הכתובת
  • 605-1410745עירוני מעורב במגרש מס' 35, ברח' חלוץ 27, 29, העיר העתיקה ב"שבהפקדה10.11.20254 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-1219864עירוני מעורב במגרש 13-14, פינת חטיבת הנגב 31 סמילנסקי 66, באר שבעבהפקדה16.09.2025דקה הליכה · 50 מ׳
  • 605-1455476עירוני מעורב ברח' נגבה 9/ ההגנה 7, העיר העתיקה באר שבעבבדיקה29.07.20252 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 605-0913335עירוני מעורב ברח' שרה אימנו 9, עיר העתיקה באר שבעאושרה17.11.2024דקה הליכה · 80 מ׳
  • 605-0912212מגורים מסחר ותעסוקה, רח' האבות 72, עיר העתיקה באר שבעאושרה+4 דירות02.01.20242 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 605-1164847זיקת הנאה במגרש 101, מרכז צעירים באר שבעאושרה26.12.20233 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0614180הכנת תכנית בעיר העתיקה בבאר שבע, הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוקהגבלה זמנית02.08.2022חלה על הכתובת
  • 605-0362608סעיף 77-78הגבלה זמנית23.03.2022חלה על הכתובת
  • 605-0523985מגורים ומסחר במגרש מס' 11 רח' חטיבת הנגב 33, עיר העתיקה, באר שבעאושרה+14 דירות17.11.2021דקה הליכה · 50 מ׳
  • 605-0523977מגורים ומסחר במגרש מס' 10, ברח' הגר 2 , העיר העתיקה באר שבעאושרה+16 דירות09.03.2021דקה הליכה · 80 מ׳
  • 605-0454785מגורים, מסחר ותעסוקה חטיבת הנגב 31, פינת סמילנסקי - באר שבעאושרה+5 דירות16.09.2020דקה הליכה · 50 מ׳
  • 605-0631473מגורים מסחר ותעסוקה ברח' הרצל 15, עיר עתיקה באר-שבעאושרה+5 דירות26.05.20202 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 605-0521211מגורים עם חזית מסחרית בפלמ"ח 113, העיר העתיקה, ב"שאושרה+9 דירות12.10.20202 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0612879מגורים ומסחר ברחוב האבות 48 , העיר העתיקה באר שבעאושרה+6 דירות16.01.20203 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 605-0527572מגורים ומסחר ברח' הרצל 5, העיר העתיקה, באר שבעאושרה+14 דירות11.11.20192 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-0378273מגורים רח' ראובן 9, שכון דרום, באר שבעאושרה07.05.20193 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 605-0180554מרכז מבקרים- תנועת אור ברח' ההגנה 30, ב"שאושרה03.07.20172 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • 605-0188060מבנה מגורים ומסחר ברחוב האבות 41, העיר העתיקה באר שבעאושרה+8 דירות14.06.20172 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0216135מגורים ברח' ההגנה 8,שכ' שיכון דרום,באר-שבעאושרה20.12.20163 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 605-0203661מגורים במגרש מס' 215/1 ברח' חטיבת הנגב 16, שיכון דרום, באר שבעאושרה25.02.20152 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0224931מגורים במגרש 176/1, רח' מנשה 2,שכ' דרום, באר שבעאושרה16.04.20152 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 605-0200758מגורים במגרש מס' 146B ברח' ראובן 21/1, שכ' דרום, באר שבעאושרה03.09.20153 דק׳ הליכה · 260 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז17 דק׳ הליכה · 1,340 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך6 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 3 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מכולת גבאי דינהסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מרפאת שתל - באר שבעמרפאה · 6 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • מסעדת קיפריסבית קפה או מסעדה · 63 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • Studio Break Freeחדר כושר · 7 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 330 מ׳
  • בית מרקחת הנגבבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 520 מ׳
  • מרכז מסחרי כיכר העירקניון9 דק׳ הליכה · 680 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת העיר העתיקה

הכול על שכונת העיר העתיקה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת העיר העתיקה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38005, חלקה 167).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 112 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,940 ₪הלוואה של 900 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.43 מיליון ₪, מתוכם 526 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב סמ ראומה 2 בבאר שבע?

המיקוד של סמ ראומה 2 בבאר שבע הוא 8422375.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד סמ ראומה 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 9 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 16.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦12–18.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד סמ ראומה 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 29 תכניות, למשל עירוני משולב ברח' חטיבת הנגב 31, העיר העתיקה באר שבע (בבדיקה); מתחם מגורים, מסחר ותעסוקה, מגרש 19, ברח' חטיבת הנגב 52, באר שבע (אושרה); מגרש 196/1 רחוב חטיבת הנגב 27 באר שבע (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.