דוח כתובת

אגוז 40, באר שבע

שכונת נווה מנחם · גוש 38175 · חלקה 81 · מיקוד 8451635

הבניין:
נבנה
1995–1996
קומות
2
דירות
12בכל הכניסות
מגרש
2,622 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אגוזמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳11.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 48 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 588 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −11%, בכל העיר −2%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +3%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 109 מ״ר, כ־1.25 מיליון ₪

9 אלף11 אלף14 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אגוז 32–40 והמלכים 2–4 וזמנהוף 31–39. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦10.2–12.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2005, הייתה בכ־5.7 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־11.5 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20245 חדרים, 120 מ״ר1.4 מיליון ₪11.7 אלף
05.20185 חדרים, 118 מ״ר1.55 מיליון ₪13.1 אלף
09.20055 חדרים, 98 מ״ר562 אלף ₪5.7 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,850–3,200 ₪כ־8% יותר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,200–3,550 ₪כ־3% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן4,300–5,050 ₪כ־5% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 440–530 ₪ לחודש לדירה של 109 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0975805מגורים ברח' אפרים לוזון 38, שכונת נווה מנחם, באר שבעאושרה09.12.20213 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 605-0854398הקמת מגרש למבנים ומוסדות ציבור בפארק ניר דוד, שכונת נווה מנחםאושרה13.12.20224 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0665232מגורים ברח' פילדרמן 5, שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה03.05.20212 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 605-0545293מבנים ומוסדות ציבור ברח' דוד הראובני, באר שבעאושרה30.06.20193 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0446302מגורים ברח' זנגויל 2,שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה25.07.20173 דק׳ הליכה · 220 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • רוזמרין 20

    סיגליות · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    15.3 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2023

  • רוזמרין 16

    סיגליות · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15.3 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2029

  • רוזמרין 14

    סיגליות · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    14 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • רוזמרין 26

    סיגליות · באר שבע

    9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    14.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2025

  • רוזמרין 28

    סיגליות · באר שבע

    10 דק׳ הליכה · 770 מ׳

    מחיר טיפוסי
    14.3 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    10
    סיום מתוכנן
    2026

  • רוזמרין 10

    סיגליות · באר שבע

    10 דק׳ הליכה · 790 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    7
    סיום מתוכנן
    2026

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 4.6 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 12 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.6 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס21 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 10 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז4.3 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך9 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־4 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • צליל מתוק sweet_tzlilבית קפה או מסעדה · 5 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • מרכז מסחרי מרכז האופרהקניון · 2 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • סופר-פארם נחל עשןבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • שופרסל דילסופרמרקט או מכולת · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • קופת חולים לאומיתמרפאה · 3 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • ספורטיב כלניותחדר כושר12 דק׳ הליכה · 960 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה מנחם

הכול על שכונת נווה מנחם: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה מנחם

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38175, חלקה 81).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 109 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,125 ₪הלוואה של 625 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 990 אלף ₪, מתוכם 365 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אגוז 40 בבאר שבע?

המיקוד של אגוז 40 בבאר שבע הוא 8451635.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אגוז 40?

בשנתיים האחרונות נמכרו 48 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 11.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦10.2–12.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אגוז 40?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 5 תכניות, למשל מגורים ברח' אפרים לוזון 38, שכונת נווה מנחם, באר שבע (אושרה); הקמת מגרש למבנים ומוסדות ציבור בפארק ניר דוד, שכונת נווה מנחם (אושרה); מגורים ברח' פילדרמן 5, שכ' נווה מנחם, באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.