דוח כתובת

אבשלום 46, באר שבע

שכונת נווה מנחם · גוש 38379 · חלקה 5 · מיקוד 8451189

הבניין:
נבנה
1990–1995
קומות
3
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
3,078 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אבשלום11.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 9 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳11.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 80 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ10.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 655 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −4%, בכל העיר −2%. באזור המחיר ירד יותר מבעיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +10%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 104 מ״ר, כ־1.19 מיליון ₪

8 אלף13 אלף17 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אבשלום 46–52. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦10.5–13⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2008, הייתה בכ־5.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־11.5 אלף ₪ למ״ר, פי 2.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף‏5.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 17.03.2008‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.06.2008‏8.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 04.01.2010‏5 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 21.05.2012‏9.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.06.2012‏6.4 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 29.10.2012‏6.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 22.01.2013‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 10.10.2013‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.04.2014‏6.9 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 22.01.2015‏11.2 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 02.10.2015‏15.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.07.2016‏11 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 23.01.2017‏8.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.01.2018‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 18.01.2018‏13.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 12.03.2018‏8.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 18.04.2019‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 15.05.2019‏11.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.04.2020‏8.6 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 24.05.2020‏10.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.01.2021‏6.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.01.2022‏11.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 14.03.2022‏13.2 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.08.2023‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 08.08.2023‏15.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.02.2024‏12.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 15.04.202420082012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה מנחם בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20244 חדרים, 87 מ״ר1.09 מיליון ₪12.5 אלף
02.20244 חדרים, 78 מ״ר1.23 מיליון ₪15.8 אלף
08.20235 חדרים, 130 מ״ר1.2 מיליון ₪9.2 אלף
08.20234 חדרים, 114 מ״ר1.51 מיליון ₪13.2 אלף
03.20224 חדרים, 87 מ״ר1.02 מיליון ₪11.7 אלף
01.20224 חדרים, 130 מ״ר873 אלף ₪6.7 אלף
01.20214 חדרים, 100 מ״ר1.09 מיליון ₪10.9 אלף
05.20205 חדרים, 102 מ״ר880 אלף ₪8.6 אלף
עוד 19 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20203 חדרים, 75 מ״ר870 אלף ₪11.6 אלף
05.20195 חדרים, 102 מ״ר1.05 מיליון ₪10.3 אלף
04.20195 חדרים, 112 מ״ר920 אלף ₪8.2 אלף
03.20184 חדרים, 84 מ״ר1.1 מיליון ₪13.1 אלף
01.20183 חדרים, 78 מ״ר716 אלף ₪9.2 אלף
01.20184 חדרים, 110 מ״ר890 אלף ₪8.1 אלף
01.20174 חדרים, 114 מ״ר1.25 מיליון ₪11 אלף
07.20164 חדרים, 84 מ״ר1.29 מיליון ₪15.4 אלף
10.20153.5 חדרים, 67 מ״ר750 אלף ₪11.2 אלף
01.20155 חדרים, 112 מ״ר768 אלף ₪6.9 אלף
04.20143 חדרים, 102 מ״ר670 אלף ₪6.6 אלף
10.20134 חדרים, 99 מ״ר925 אלף ₪9.3 אלף
01.20134 חדרים, 100 מ״ר665 אלף ₪6.7 אלף
10.20123.5 חדרים, 88 מ״ר560 אלף ₪6.4 אלף
06.20124 חדרים, 84 מ״ר830 אלף ₪9.9 אלף
05.20125 חדרים, 110 מ״ר550 אלף ₪5 אלף
01.20104 חדרים, 80 מ״ר650 אלף ₪8.1 אלף
06.20084 חדרים, 84 מ״ר495 אלף ₪5.9 אלף
03.20084 חדרים, 84 מ״ר485 אלף ₪5.8 אלף

7 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 33%, בתוך כ־5.7 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
3 חדרים2,750–3,050 ₪כ־5% יותר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,300–3,650 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים4,500–4,950 ₪כ־4% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 420–510 ₪ לחודש לדירה של 104 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0934497מגורים ברח' יוכבד בת מרים 16 שכונת נווה מנחם באר שבעאושרה10.01.20234 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-1092329מגורים במגרש מס' 221B, רח' יוכבד בת מרים 15, שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה01.02.20244 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-1031319מגורים רח' רחל אמנו 1 שכונה נווה מנחם באר שבעאושרה16.10.20232 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 605-1100213מגורים ברח' חנה 10, שכ' נווה מנחם , באר שבע.אושרה+35 דירות19.03.20233 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0945667מגורים במגרש מס' 43A ברח' אביתר הכהן 11, שכ' נווה מנחםאושרה26.10.20212 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 605-0790055מגורים ברח' יוכבד בת מרים 14, שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה07.04.20214 דק׳ הליכה · 300 מ׳
עוד 10 תכניות
  • 605-0254300מגורים במגרש 87A, רח' חנה 12,שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה04.05.20173 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0653485מגורים ברח' מסקין אהרון 16,18שכונת נווה מנחם באר שבעאושרה08.03.20204 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0518282מגורים ברח' יוכבד בת מרים 21, שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה27.12.20173 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 605-0462333מגורים ברח' יוכבד בת מרים 24, שכ' נווה מנחם, באר שבעאושרה12.09.20183 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 605-0539924מגורים ברח' אנדה עמיר 5 שכונת נווה מנחם באר שבעאושרה17.06.20184 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0481085מגורים ברח' רות 24, שכונה נווה מנחם, באר שבעאושרה27.12.20174 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 605-0174433מגורים במגרש מס' 81A, 73B, 62B, 62Aאושרה19.06.20162 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 605-0174649מגורים במגרש 11B, ברח' אבשלום 45, שכ' נווה מנחם,באר שבעאושרה30.12.2015דקה הליכה · 90 מ׳
  • 605-0222208מגורים במגרש מס' 31B ברח' אבשלום 15, שכונה נווה מנחם, באר שבעאושרה23.12.20153 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0260232מגורים במגרש מס' 1224A ,43A ברח' אביתר הכהן 11 וקדושי סלוניקי 17בבדיקה04.12.20182 דק׳ הליכה · 150 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 7.8 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 7.8 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 80 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע צפון4 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך8 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־4 דק׳ הליכה · 8 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • נווה מנחם ע"ש מ.בגיןכיתות ⁦0–6⁩4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • נווה במדברכיתות ⁦0–6⁩7 דק׳ הליכה · 560 מ׳
  • רעיםכיתות ⁦1–12⁩8 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • גולדה מאירכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • מקיף ע. דוד טוביהוכיתות ⁦7–12⁩9 דק׳ הליכה · 700 מ׳
  • אפיקכיתות ⁦1–6⁩10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • תיכון בית חיה ורבקהכיתות ⁦9–13⁩11 דק׳ הליכה · 890 מ׳
  • היובלכיתות ⁦0–6⁩12 דק׳ הליכה · 920 מ׳
  • גן פעוטון סביוןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • פלגגן ילדים4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • חטצ נווה מנחםגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • נחלגן ילדים5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • עבגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • ענןגן ילדים5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • תהילהגן ילדים6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • תפארתגן ילדים6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • ורד עוגות באהבהבית קפה או מסעדה · 6 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • מינימרקט נחל עשןסופרמרקט או מכולת · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • קופת חולים לאומיתמרפאה · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 410 מ׳
  • סופר-פארם נחל עשןבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 430 מ׳
  • מרכז מסחרי מרכז האופרהקניון5 דק׳ הליכה · 430 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה מנחם

הכול על שכונת נווה מנחם: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה מנחם

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38379, חלקה 5).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 104 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,927 ₪הלוואה של 595 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 942 אלף ₪, מתוכם 347 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אבשלום 46 בבאר שבע?

המיקוד של אבשלום 46 בבאר שבע הוא 8451189.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אבשלום 46?

בשנתיים האחרונות נמכרו 80 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 11.5 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦10.5–13⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אבשלום 46?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 16 תכניות, למשל מגורים ברח' יוכבד בת מרים 16 שכונת נווה מנחם באר שבע (אושרה); מגורים במגרש מס' 221B, רח' יוכבד בת מרים 15, שכ' נווה מנחם, באר שבע (אושרה); מגורים רח' רחל אמנו 1 שכונה נווה מנחם באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.