דוח כתובת

האבות 22, חיפה

שכונת קרית שמואל · גוש 10444 · חלקה 227 · מיקוד 2634199

הבניין:
נבנה
1950
קומות
1
דירות
4בכל הכניסות
מגרש
919 מ״ר
כדאי לבדוק:

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב האבותמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳17 אלף ₪ למ״רשנתיים · 101 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ17.4 אלף ₪ למ״רשנתיים · 864 עסקאות
  • כל חיפה19.2 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 2,703 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 15.1 אלף ₪ למ״ר (41 עסקאות בשנתיים, בעיקר באהבת ציון 6 ושד ירושלים 39). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +3%, בכל העיר −2.9%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +48%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 82 מ״ר, כ־1.39 מיליון ₪

11 אלף16 אלף22 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: האבות 22–24 ושד ורבורג 74. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦14.5–20.5⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,200–2,550 ₪כ־4% פחות (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים2,750–3,050 ₪כ־7% פחות (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,450–3,800 ₪כ־11% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים4,100–4,550 ₪כ־20% פחות (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 370–430 ₪ לחודש לדירה של 82 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1095603חפ/מק/2629 - שד' הרא"ה 13, קרית שמואלאושרה+3 דירות29.09.20244 דק׳ הליכה · 300 מ׳
  • 352-0755512מגורים, מסחר ותעסוקה בשד' ירושלים 27, קריית יםאושרה+13 דירות16.08.20212 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 352-0699140הוספת זכויות בניה ברח' ביאליק 8, 10, 12 בקרית יםאושרה03.02.20203 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 352-0503169מבנה מגורים ברח' הרצל 31 קרית יםאושרה+7 דירות26.11.20192 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 304-0502682שינוי יעוד קרקע לצורך הגדלת דירות בבניין בשד' וורבורג 35, ק. חייםבבדיקה31.03.20193 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 304-0589721שד' מח"ל 5 קרית חיים - הוספת זכויות בנייהבבדיקה31.03.20194 דק׳ הליכה · 300 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

  • מח"לעיבוי+280 דירות61 כתובות במתחם3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • ז'בוטינסקי/הרצל+179 דירות9 כתובות במתחם4 דק׳ הליכה · 310 מ׳
  • אריה לויןעיבוי+84 דירות8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • משה שרת+445 דירות22 כתובות במתחם9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • שד מח"ל 27

    קרית חיים מערבית · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 640 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    14.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2027

  • שד מח"ל 29

    קרית חיים מערבית · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 670 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    13.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2028

  • שד מח"ל 33

    קרית חיים מערבית · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 730 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    17.4 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2028

  • שד מח"ל 35

    קרית חיים מערבית · חיפה

    9 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    16.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2028

  • שד מח"ל 39

    קרית חיים מערבית · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 830 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    21.1 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2029

  • שד מח"ל 41

    קרית חיים מערבית · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 860 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    27.2 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2029

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1950): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • צפיפות 4.4 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 4 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.4 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס13 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 40 מ׳
  • רכבת ישראל, קרית מוצקין6 דק׳ הליכה · 480 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך16 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 15 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט בדקה הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Lucky & Coffeeסופרמרקט או מכולת · 17 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • מתחם כושר אלירן ניסנוב מאמן אישי וקבוצתיחדר כושר · 6 עד 1 ק״מדקה הליכה · 90 מ׳
  • סופר מדיקהבית מרקחת · 6 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • "ואכלת ושבעת"בית קפה או מסעדה · 24 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • ד"ר ענת פאפורהמרפאה · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • מרכז ניצןקניון11 דק׳ הליכה · 880 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת קרית שמואל

הכול על שכונת קרית שמואל: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת קרית שמואל

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10444, חלקה 227).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 82 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,587 ₪הלוואה של 695 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.1 מיליון ₪, מתוכם 406 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב האבות 22 בחיפה?

המיקוד של האבות 22 בחיפה הוא 2634199.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד האבות 22?

בשנתיים האחרונות נמכרו 101 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 17 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦14.5–20.5⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד האבות 22?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל חפ/מק/2629 - שד' הרא"ה 13, קרית שמואל (אושרה); מגורים, מסחר ותעסוקה בשד' ירושלים 27, קריית ים (אושרה); הוספת זכויות בניה ברח' ביאליק 8, 10, 12 בקרית ים (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.