zips
איפה התכנון עומד
- תכנון כלליקרקע חקלאית
- מסומנת לבנייה בתכנית מתאר
- תכנון מפורטתכנית מפורטת בהכנה
- הופקדה להתנגדויותבדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים מהגשה
- אישורהתכנית אושרהבדרך כלל 5 חודשים עד 1.1 שנים מהפקדה
- מימושרישום ופיתוח
- היתרי בנייה
- בנייה
לא ידוע
לא מצאנו תכנית בנייה על הקרקע במאגר המקוון של מינהל התכנון. ייתכן שיש תכנית ישנה יותר שלא נמצאת בו: אפשר לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
התכנון המפורט כאן התחיל ב־02.2025: לפני פחות משנה.
- החסם הנוכחי
לא ידוע.
- ההחלטה הרשמית האחרונה
אין החלטה רשמית במאגרים.
- האירוע הבא למעקב
לא ידוע.
מה מצאנו בגוש 11656
העובדות שנוגעות לגוש עצמו, ומה שעוד אי אפשר לדעת. ליד כל עובדה כתוב מאיפה היא.
מה טוב כאן
אין
שווה לבדוק
- אין במאגרים שלנו תכנית בנייה שחלה על הגוש.
- נמכרו חלקים מהגוש ב־13 עסקאות מאז 2009: סימן לבעלות במושע, הרבה בעלים ולכל אחד חלק בלי מקום מסומן. נתון רשמירשות המסים
- תכנית תשתית לאומית חלה על הגוש: תכנית לתשתית לאומית: שדה תעופה חיפה (תתל/ 80/ א). מסמך תכניתמינהל התכנון
- 12 תכניות תשתית לאומיות עד 1.5 ק״מ. פירוט מסמך תכניתמינהל התכנון
מה לא בדקנו
- מתי התכנית תאושר, ואם בכלל: אין לזה מועד רשמי.
- כמה בעלים יש בחלקה ומה החלק של כל אחד: רק בנסח הטאבו.
כמה מהגוש בתוך כל תכנית
- מתחם מסחר ותעסוקה דוכי-חיפה (304-1227636)1% מהגושתכנית מפורטת · בבדיקה תכנית מפורטת בהכנה
החלקות בגוש
כל 70 החלקות: השטח הרשום, העסקאות שדווחו בכל אחת. לחצו על חלקה לעמוד שלה.
| חלקה | שטח רשום | עסקאות | עסקה אחרונה | הטווח הרגיל בחלקה |
|---|---|---|---|---|
| גוש 11656 חלקה 2 | 1,450 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 26 | 1,066 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 27 | 298 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 28 | 891 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 30 | 1,182 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 31 | 959 מ״ר | 1 | 02.02.2018 | — |
| גוש 11656 חלקה 32 | 1,339 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 33 | 1,090 מ״ר | — | — | — |
| גוש 11656 חלקה 34 | 1,088 מ״ר | 1 | 08.08.2024 | — |
| גוש 11656 חלקה 35 | 1,406 מ״ר | — | — | — |
כל החלקות בגושעוד 60
מחירי קרקע לפי עסקאות
עסקאות הקרקע שדווחו לרשות המסים. המחיר למ״ר מחושב לפי השטח שנקנה בפועל, גם כשקנו רק חלק מהחלקה.
אין מספיק עסקאות עם מחיר כדי לתת טווח.
המחיר למ״ר לפי חודש, 5 שנים
- חודש עם עסקאות (גודל הנקודה: כמה עסקאות)
- המגמה: מחיר טיפוסי ב־6 החודשים האחרונים
| חודש | עסקאות | מחיר טיפוסי | הטווח |
|---|---|---|---|
| 08.2024 | 1 | 4.9 אלף ₪ למ״ר | 4.9 אלף ₪ למ״ר |
| 08.2025 | 1 | 2.9 אלף ₪ למ״ר | 2.9 אלף ₪ למ״ר |
העסקאות האחרונות בגוש
| תאריך | חלקה | סוג | מ״ר שנקנו | מחיר | ₪ למ״ר | מול הטווח |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25.08.2025 | גוש 11656 חלקה 46 | ללא תיכנון | 533 החלק בחלקה × שטח החלקה | 1,526,366 ₪ | 2.9 אלף | |
| 08.08.2024 | גוש 11656 חלקה 34 | ללא תיכנון | 40 השטח שדווח | 195,000 ₪ | 4.9 אלף | |
| 20.12.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | ללא תיכנון | 173 החלק בחלקה × שטח החלקה | 300,000 ₪ | 1.7 אלף | |
| 02.05.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | מגורים | 87 החלק בחלקה × שטח החלקה | 150,000 ₪ | 1.7 אלף | |
| 02.05.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | מגורים | 28 החלק בחלקה × שטח החלקה | 50,000 ₪ | 1.8 אלף | |
| 02.05.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | מגורים | 173 החלק בחלקה × שטח החלקה | 300,000 ₪ | 1.7 אלף | |
| 02.05.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | מגורים | 173 החלק בחלקה × שטח החלקה | 300,000 ₪ | 1.7 אלף | |
| 02.05.2018 | גוש 11656 חלקה 49 | מגורים | 57 החלק בחלקה × שטח החלקה | 100,000 ₪ | 1.7 אלף | |
| 02.02.2018 | גוש 11656 חלקה 31 | מגורים | 38 החלק בחלקה × שטח החלקה | 33,516 ₪ | 870 | |
| 03.12.2017 | גוש 11656 חלקה 43 | ללא תיכנון | 113 החלק בחלקה × שטח החלקה | 245,700 ₪ | 2.2 אלף | |
| 03.12.2017 | גוש 11656 חלקה 43 | ללא תיכנון | 170 החלק בחלקה × שטח החלקה | 368,550 ₪ | 2.2 אלף | |
| 11.05.2015 | גוש 11656 חלקה 7 | מגורים | — | 97,000 ₪ | — | |
| 18.01.2011 | גוש 11656 חלקה 74 | ללא תיכנון | 956 החלק בחלקה × שטח החלקה | 488,600 ₪ | 510 | |
| 27.12.2009 | גוש 11656 חלקה 63 | ללא תיכנון | 682 החלק בחלקה × שטח החלקה | 337,500 ₪ | 500 | |
| 07.02.2007 | גוש 11656 חלקה 65 | ללא תיכנון | 1,073 החלק בחלקה × שטח החלקה | 423,700 ₪ | 390 | |
| 16.10.2001 | גוש 11656 חלקה 19 | קרקע | — | 364,820 ₪ | — | |
| 30.11.1999 | גוש 11656 חלקה 40 | קרקע | 1,060 החלק בחלקה × שטח החלקה | 147,495 ₪ | 140 | |
המחירים הם מה ששולם, כולל עסקאות דרך חברות שיווק. זו לא שומה. 2 עסקאות לא נכנסו לחישוב: אופציות, או עסקאות שלא ברור מהן כמה מ״ר נקנו.
מחיר דירה בחיפה לפי מספר חדרים
- חיפה1.59 מיליון ₪19.2 אלף ₪ למ״ר · 2,703 עסקאות בשנה האחרונה
- כל הארץ1.98 מיליון ₪19.4 אלף ₪ למ״ר · 52,317 עסקאות בשנה האחרונה
ירידה של 2.9% במחיר הטיפוסי למ״ר בחיפה, ב־12 החודשים האחרונים לעומת ה־12 שלפניהם.
מחיר טיפוסי: חצי מהעסקאות היו יקרות יותר וחצי זולות יותר.
איך חישבנו?
- רק מכירות של דירות שלמות, ב־12 החודשים האחרונים שדווחו.
- ״כל הארץ״: כל היישובים שיש לנו עליהם נתונים.
- שכר הדירה הממוצע: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
עקבו אחרי גוש 11656
נכתוב לכם רק כשהתכנון של הקרקע זז: תכנית חדשה, הפקדה, אישור או מועד להתנגדויות. בלי מייל חודשי.
תרחיש זכויות עתידי
אם התכנית תאושר כמו שהוגשה: מה תקבלו על הקרקע, לפי הנתונים של התכנית. בתכנית עם איחוד וחלוקה כל בעלים מקבל חלק מכל הזכויות בה, דירות וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה. זה תרחיש, לא זכות קיימת. כמה זה שווה קובע שמאי מקרקעין.
בדיקת הצעה, החלק בחלקה ועלויות קנייהמחשבונים קצרים
המחיר מול מה ששולם
הכניסו את המחיר שמציעים לכם, ונשווה למה ששילמו בפועל בגוש 11656.
כמה זה מתוך התכנית
החלק שלכם בחלקה, ומה יוצא לכם בממוצע מכל הזכויות בתכנית: דירות, וגם מלונאות, מסחר ותעסוקה.
כמה עולה לקנות
על קרקע משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר, בלי מדרגות.
לא כולל: עמלת תיווך או שיווק אם יש, שמאי מטעמכם, ובהמשך היטל השבחה, היטלי פיתוח ומס שבח כשמוכרים.
מה זה אומר על מי שמחזיק בקרקע
המושגים שחוזרים בכל שאלה על קרקע חקלאית. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
מושע: חלק, לא מקום
ברוב הקרקעות האלה קונים חלק מחלקה (למשל 125 מ״ר מתוך 2,000), בלי מקום מסומן. מה שקובע הוא החלק בנסח הטאבו. הסכם שיתוף יכול לקבוע מי משתמש באיזה חלק, אבל לא משנה את הבעלות.
איחוד וחלוקה
מאחדים את החלקות ומחלקים מחדש. כל בעלים מקבל מגרש לפי השווי היחסי של מה שהיה לו.
ברוטו ונטו
השטח שלכם היום הוא ברוטו. חלק גדול מהתכנית הולך לכבישים, פארקים ומבני ציבור, ולכן המגרש שמקבלים קטן מהשטח שהיה.
מגרש משותף וקומבינציה
עם חלק קטן מקבלים לרוב חלק במגרש משותף עם בעלים אחרים, לפעמים עשרות. כדי לבנות מתארגנים יחד, בדרך כלל בעסקה עם יזם שבונה ונותן לבעלים דירות.
היטל השבחה
כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית גובה מחצית מעליית השווי. משלמים כשמוכרים או כשמקבלים היתר.
מיסים
בקנייה של קרקע משלמים מס רכישה של 6%. במכירה משלמים מס שבח על הרווח, ואפשר לנכות ממנו את היטל ההשבחה.
התכניות, האישורים והוועדות
לאנשי מקצוע: כל תכנית שחלה על הגוש, עם השלבים הרשמיים שלה. הידיעות והדיונים מופיעים למעלה, ב״מה קרה ומה חדש״.
בבדיקה עוד לא אושרהבהפקדה קרובה לאישוראושרה מותר לבנות לפיההגבלה זמנית בזמן הכנת תכנית
מתחם מסחר ותעסוקה דוכי-חיפה
עוד תכניות על הגוש, מהמאגר המלא של מבא״ת13 · 4 נדחו
חלות על הגוש. לפי mavatsearch.co.il.
- תתל/ 65/ במסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמלבבדיקה
- תתל/ 18פרוייקט חשמול הרכבתאושרה29.09.2025
- תתל/ 65/ ב/ סעיף-77-78מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמלאושרה23.10.2023
- תתל/ 65/ סעיף-77-78-צפוןהכפלת מסילת החוף סדנאות אפריים-שפייםאושרה03.06.2019
- חפ/ 1704/ גתכנון מחדש של אזור צומת הקריות בין הרכבת ודרך בר יהודהאושרה24.04.2012
- חפ/ 2120/ מכ/ 563רכבל מפרץ - אוניברסיטת חיפהאושרה21.12.2011
- חפ/ 1704תכנון מחדש של אזור צומת הקריותנדחתה17.12.2008
- חפ/ 1624/ אמסילה - דרך - התליית תכניות באזור המפרץנדחתה24.06.2008
- חפ/ 954אזור נמל הקישון - אזור תעשיהנדחתה05.04.2006
- חפ/ 896קו חשמל מתח גובה 66, קו לבית חרושת לצונרות "כור "נדחתה03.12.2003
- חפ/ 1975/ אמינהרת כרמלאושרה23.10.2001
- חפ/ 1704/ א"חלוקה חדשה בצומת הקריות"אושרה16.11.1997
- חפ/ 1975מנהרות הכרמלאושרה16.01.1997
תכניות לכל העיר שחלות גם כאן5
למשל לשטחי ציבור. הן לא קובעות מה ייבנה כאן.
- 304-0332726חפ/מק/1888 /א הוראות ל"פרגודים קבועים"אושרה18.09.2017
- 304-0447052חפ/1400/שש/1 שטחי שרות בבניה שלא למגוריםאושרה10.02.2019
- 304-0716837חפ/2000 אב"צ - תגבור זכויות בניה באתרים למבנים ומוסדות ציבוראושרה16.04.2023
- 304-1065382חפ/2592 ביתני מכירה של מפעל הפיס בחיפהאושרה10.03.2025
- 304-1266535חפ/מק/3002 - אופן מדידת גובה מבנים במגרשי מגורים בחיפהאושרה02.07.2026
תשתיות לאומיות שחלות על השטח2
- תתל/ 80/ אתכנית לתשתית לאומית: שדה תעופה חיפהאושרה16.01.2024
- תתל/ 185/ סעיף-77-78מתח"מ לב המפרץאושרה04.11.2025
איפה מתפרסמות ההחלטות
- הוועדה המחוזית הישיבות וההחלטות על כל תכנית, בדף התכנית במבא״ת תחת "החלטות מוסדות תכנון".
- הוועדה המקומית בחיפה הפרוטוקולים לא פתוחים באתר העירייה; אפשר לבקש ממינהל ההנדסה.
- עררים על תכניות ועל היטל השבחה, בדף התכנית במבא״ת בלשונית "עררים".
- הפקדה ואישור מתפרסמים ברשומות ובעיתונים. מהפרסום על הפקדה יש בדרך כלל 60 יום להתנגד.
מה מתוכנן לקום באזור הקרקע
זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.
רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ
- רכבת קלה לב המפרץ · הקו הנופיתמתוכננת570 מ׳
פרויקטים חדשים ודירות חדשות בסביבה
עד 3 ק״מ נמכרו בשנתיים האחרונות 307 דירות חדשות, ב19.1–27.1 אלף ₪ למ״ר. זה מה ששילמו על דירה חדשה ליד, לא מה שהקרקע תהיה שווה: על קרקע בונים רק אחרי תכנון, איחוד וחלוקה ופיתוח. חישוב האתר
פרויקטים חדשים עד 1 ק״מ:
משאש הרב 19
נווה יוסף · חיפה
630 מ׳
- מחיר טיפוסי
- —
- סיום מתוכנן
- 2030
מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.
מה יש בסביבה
המרחק לשכונות, לתחבורה ולשירותים, ותשתיות שיכולות לקחת שטח או להגביל בנייה. המרחקים בקו אווירי.
מהגוש: שכונת מגורים ב־860 מ׳ · רכבת ב־510 מ׳ · כביש 23 ב־160 מ׳ · מרכז קניות ב־390 מ׳.
תחבורה
- רכבת ישראל, מרכזית המפרץ510 מ׳
- רכבת קלה לב המפרץהקו הנופיתמתוכננת570 מ׳
- כביש 23מבוא כרמל160 מ׳
- כביש 4עכו - חיפה390 מ׳
- כביש 752בר יהודה410 מ׳
- מחלף הקריות צ'ק פוסטהמחלף הקרוב420 מ׳
חינוך
- גימנסיה כרמל אלנאג'אחממ · כיתות 10–12500 מ׳
- אוהל יהושעחרדי · כיתות 9–12790 מ׳
- תיכון חיפהממ · כיתות 10–14850 מ׳
- 15 בתי ספר עד 2 ק״מ
- כל בתי הספר בחיפה ←
משרד החינוך
ירוק ופנאי
- נחל מייקלפארק340 מ׳
שכונות מגורים
חנויות ושירותים
- מרכז מסחרי סיטי מולמרכז קניות390 מ׳
- קליניקה אסטתית ראשונהבית חולים670 מ׳
תשתיות לאומיות
- מתח"מ לב המפרץאישור · חוצה את השטח
- מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמלתסקיר סביבתי · חוצה את השטח
- תכנית לתשתית לאומית: שדה תעופה חיפהאישור · חוצה את השטח
- 12 תכניות תשתית עד 1.5 ק״מ. הן יכולות לקחת שטח או להגביל בנייה.
מינהל התכנון
כל התשתיות הלאומיות הקרובות12
- תתל/ 185/ סעיף-77-78: מתח"מ לב המפרץחוצה את השטח · אישור
- תתל/ 65/ ב: מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמלחוצה את השטח · תסקיר סביבתי
- תתל/ 80/ א: תכנית לתשתית לאומית: שדה תעופה חיפהחוצה את השטח · אישור
- תתל/ 65/ ב/ סעיף-77-78: מסילות החוף חיפה-שפיים בקטע לב המפרץ-חוף הכרמלחוצה את השטח · אישור
- תתל/ 65/ סעיף-77-78-צפון: הכפלת מסילת החוף סדנאות אפריים-שפייםחוצה את השטח · אישור
- תתל/ 18/ ד/ סעיף-77: השלמות להסדרת מערכת החישמול - מסילת העמק10 מ׳ מהגוש · הכנת הודעה 77/78
- תתל/ 185: מתח"מ מרכזית המפרץ10 מ׳ מהגוש · הכרעה בהתנגדויות / אישור
- תתל/ 18/ ד: השלמות להסדרת מערכת החישמול - מסילת העמק10 מ׳ מהגוש · תסקיר סביבתי
- תתל/ 172/ סעיף - 77 - 78: חיבור נמלי חיפה לרשת המסילות הארצית110 מ׳ מהגוש · אישור
- תתל/ 56: רק"ל חיפה נצרת160 מ׳ מהגוש · אישור
- תתל/ 56/ ב: רק"ל חיפה-נצרת, קטע לב המפרץ160 מ׳ מהגוש · אישור
- תתל/ 56/ ג: רק"ל חיפה-נצרת השלמות סטטוטוריות לתתל/56190 מ׳ מהגוש · אישור
בתי ספר15
- גימנסיה כרמל אלנאג'אחממ · כיתות 10–12500 מ׳
- אוהל יהושעחרדי · כיתות 9–12790 מ׳
- תיכון חיפהממ · כיתות 10–14850 מ׳
- אולפת אמי"ת עירוני וחמד · כיתות 7–121,060 מ׳
- תל חיממ · כיתות 1–61,130 מ׳
- ביחדחרדי · כיתות 1–81,150 מ׳
- גבריאליממ · כיתות 1–61,190 מ׳
- רמבםחמד · כיתות 1–61,390 מ׳
- עירוני ג'ממ · כיתות 7–131,400 מ׳
- תהלת שלמהחרדי · כיתות 1–81.6 ק״מ
- יזרעאליהממ · כיתות 1–61.7 ק״מ
- ישיבת תהילת שלמהחרדי · כיתות 10–121.8 ק״מ
- הנסיוניממ · כיתות 0–91.8 ק״מ
- מכללה טכנו' חיל-אוירממ · כיתות 9–141.9 ק״מ
- דינורממ · כיתות 1–61.9 ק״מ
השכונות הקרובות
רחובות וכתובות קרובים
לפני שקונים
6 דברים לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית.
- נסח טאבומי הבעלים, כמה בעלים יש בחלקה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הזמנת נסח.
- "לא זמינה לבנייה"מי שמשווק קרקע כזו חייב לכתוב זאת בבולטות, ולמסור לכם בחינם שומה לפי תקן 22, לפחות 7 ימים לפני החתימה. התקנות.
- שמאי ועורך דין מטעמכםהשומה של המשווק נעשית בשבילו. שמאי מקרקעין שלכם יבדוק סיכוי, זמן והוצאות.
- הבטחות על מועד ותשואהאף אחד לא יכול להבטיח מתי תכנית תאושר. "הופקדה" אפשר לבדוק בעצמכם במבא״ת, ולמעלה בעמוד.
- קבוצות והשקעה משותפתקנייה דרך קבוצה או חברה יכולה להיחשב השקעה שצריכה אישור של רשות ניירות ערך.
- התכנית עצמהקראו אותה במבא״ת.
שאלות נפוצות על גוש 11656
באיזה שלב התכנון של גוש 11656?
לא מצאנו תכנית בנייה על הקרקע במאגר המקוון של מינהל התכנון. ייתכן שיש תכנית ישנה יותר שלא נמצאת בו: אפשר לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מתי אפשר יהיה לבנות בגוש 11656?
אין תאריך, ואף אחד לא יכול להבטיח אחד. בתכניות שאנחנו מכירים, מהגשה להפקדה עברו בדרך כלל 1.1 עד 2.1 שנים, ומהפקדה לאישור 5 חודשים עד 1.1 שנים. אחרי האישור עוד צריך רישום, פיתוח והיתרים, שלוקחים בדרך כלל עוד כמה שנים.
מי משלם היטל השבחה?
הבעלים, כשמוכרים או כשמקבלים היתר בנייה אחרי שתכנית העלתה את שווי הקרקע. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוועדה המקומית קובעת אותו לפי שומה.
בסביבת הגוש
הגושים הגובלים בגוש 11656
מקורות
- רשות המסיםעסקאות המקרקעין עד 25.08.2025, דרך over.org.il
- OpenStreetMapמפת הכבישים והמחלפים, © תורמי OpenStreetMap (ODbL)
- המרכז למיפוי ישראלגבולות הגושים והחלקות והשטח הרשום שלהן (data.gov.il)
- מינהל התכנוןתכניות מקוונות (XPLAN) והגבולות שלהן
מצאתם טעות? ספרו לנו
תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.
משהו השתבש. נסו שוב.