דוח כתובת

חורגין 22, רמת גן

שכונת תל יהודה · גוש 6158 · חלקה 723 · מיקוד 5235626

הבניין:
נבנה
2022
קומות
2
דירות
9
מגרש
527 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב חורגין34.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 9 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳35.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 132 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ33.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 936 עסקאות
  • כל רמת גן35.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 496 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 38.6 אלף ₪ למ״ר (45 עסקאות בשנתיים, בעיקר בהרא"ה 136 וחורגין 36). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +2%, בכל העיר +0.7%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +31%, בכל העיר +31%.

דירה טיפוסית באזור: 78 מ״ר, כ־2.74 מיליון ₪

25 אלף32 אלף39 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (1 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦31.6–38.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2021–2024 בכ־23.1 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־35.1 אלף ₪ למ״ר, פי 1.5.

מתידירהמחיר₪ למ״ר
2021–20244 דירות מקבלןכ־3.01 מיליון ₪כ־23.1 אלף

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,850–4,250 ₪כ־3% פחות (בעיר 4,168 ₪)
3 חדרים5,250–5,800 ₪בערך כמו בעיר (בעיר 5,469 ₪)
4 חדרים6,650–7,350 ₪כ־2% יותר (בעיר 6,826 ₪)
5+ חדרים7,950–8,800 ₪כ־2% יותר (בעיר 8,254 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.6% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל רמת גן: 5,894 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 420–540 ₪ לחודש לדירה של 78 מ״ר

לדירה רגילה: מבניין מסוג ב ועד סוג א. פנטהאוז, בית פרטי ודירה מעל 130 מ״ר בתעריף סוג א+. אזור א+ חל על דירות שנישומו מ־2026.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו כצנלסון · מטרו M2מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • מטרו הרא"ה · מטרו M2מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 480 מ׳
עוד 2 תחנות
  • מטרו כיכר נוגה · מטרו M2מתוכננת · צפי 203715 דק׳ הליכה · 1,230 מ׳
  • מטרו חזון איש · מטרו M2מתוכננת · צפי 203716 דק׳ הליכה · 1,270 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר ברמת גן.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 503-1364991גב/739 - התחדשות עירונית במרחב תחנת המטרו כצנלסון-בן גוריוןבבדיקה+1,217 דירות12.08.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 503-1489368תכנית מתחם גלבוע - 77-78הגבלה זמנית24.05.20263 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 506-1393966הרא"ה, ר"ג: הודעה לפי סעיף 77 ו- 78 לחוקהגבלה זמנית13.05.2026דקה הליכה · 120 מ׳
  • 503-0854406התחדשות עירונית רצועת בן גוריוןאושרה+1,628 דירות11.11.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 506-1337195רג/מק/1925- התחדשות עירונית עוזיאל 64- חורגין 40אושרה+49 דירות20.01.20262 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 506-0909762רג/1841 - התחדשות עירונית הרא"ה 174, 176 ואהוד 4אושרה+53 דירות07.05.20243 דק׳ הליכה · 270 מ׳
עוד 10 תכניות
  • 503-1123868התחדשות עירונית במרחב תחנת המטרו כצנלסון-בן גוריון - 77-78הגבלה זמנית26.03.20243 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 503-0585877גב/659 - הודעה לפי סעיף 77 ו- 78 דרך בן גוריוןהגבלה זמנית26.02.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 506-0623884רג/מק/1765 - איחוד וחלוקה ברח' אלרואיבהפקדה19.12.20213 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 506-0739177רג/מק/1393/א - הרכסים 31,33,35,37 - איחוד וחלוקהאושרה20.01.2021דקה הליכה · 70 מ׳
  • 506-0382697עוזיאל 84-90אושרה+14 דירות11.02.20203 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • 506-0740118רג/מק/1814 - מעלה השחר 9בבדיקה+7 דירות11.11.20194 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 506-0164574רג/1588/א - אלרואי - 37,39אושרה+18 דירות24.09.20152 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 506-0173914רג/ 1417/ א - שדרות ירושלים 6 - תוספת זכויות בניהאושרה+2 דירות24.08.20152 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 506-0159400רג/מק/1606 - חורגין 39 - מימוש תמ"א/38אושרה24.07.20143 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 506-0161836שד' ירושלים 19 - רג/מק/1645 מימוש תמ"א 38אושרה+18 דירות14.08.20142 דק׳ הליכה · 150 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים ברמת גן.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 9 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור
  • תחנת מטרו: 6 דק׳ הליכה · 470 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • בניין חדש יחסית (2022): פחות סיבות להתחדשות בשנים הקרובות

צפיפות: 17.1 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 11–22 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכהכ־131 אוטובוסים בשעה בבוקר · מטרו ב־6 דק׳ הליכה (מתוכננת)הרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוסקווים 60, 63, 67, 267 · כ־131 אוטובוסים בשעה ב־7 בבוקר2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מטרו כצנלסוןמטרו M2מתוכננת · צפי 20376 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • רכבת ישראל, תל אביב מרכז2.4 ק״מ
  • אוטובוס אחרון בשישי בסביבות 17:08
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה3 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך21 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־5 דק׳ הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • פינק מרקט רמת גןסופרמרקט או מכולת · 20 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • מאפייה וקונדיטוריהבית קפה או מסעדה · 53 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • Box199 יובל כהן- אימוני כח לנשים בקבוצות קטנותחדר כושר · 10 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • סופר פארם ברמת גןבית מרקחת · 11 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • יערתימרפאה · 4 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • קניון עופר מרוםקניון9 דק׳ הליכה · 720 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת תל יהודה

הכול על שכונת תל יהודה: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת תל יהודה

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 6158, חלקה 723).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 78 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער9,041 ₪הלוואה של 1.37 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 2.17 מיליון ₪, מתוכם 800 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב חורגין 22 ברמת גן?

המיקוד של חורגין 22 ברמת גן הוא 5235626.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד חורגין 22?

בשנתיים האחרונות נמכרו 132 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 35.1 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦31.6–38.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד חורגין 22?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 16 תכניות, למשל גב/739 - התחדשות עירונית במרחב תחנת המטרו כצנלסון-בן גוריון (בבדיקה); תכנית מתחם גלבוע - 77-78 (הגבלה זמנית); הרא"ה, ר"ג: הודעה לפי סעיף 77 ו- 78 לחוק (הגבלה זמנית). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה לחורגין 22?

התחנה הקרובה היא כצנלסון, 6 דק׳ הליכה (470 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים ברמת גן על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה ברמת גן: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.