דוח כתובת

רבנו תם 2, חיפה

שכונת רמת שאול · גוש 10803 · חלקה 48 · מיקוד 3543124

הבניין:
נבנה
1980
קומות
1
דירות
4
מגרש
917 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב רבנו תםמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳20.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 106 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ21.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 660 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −3%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +26%, בכל העיר +24%.

דירה טיפוסית באזור: 66 מ״ר, כ־1.36 מיליון ₪

14 אלף19 אלף24 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦17.7–23.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,600–2,850 ₪כ־10% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,100–3,400 ₪כ־4% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים3,800–4,200 ₪כ־2% פחות (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן5,450–6,400 ₪כ־9% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.1% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ג למגורים
בערך 260–350 ₪ לחודש לדירה של 66 מ״ר

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1080068חפ/מק/2644 - מאגר מים שכונת שפרינצקבהפקדה21.10.20263 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • 304-1310895דרך צרפת 69-75, דרייפוס 1-9, קרית שפרינצק, חיפהבבדיקה+407 דירות29.06.20263 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-0968636חפ/מק/1/2320 התחדשות עירונית - רחוב אמיל זולא - חיפהבהפקדה+342 דירות03.05.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-1067727חפ/מק/6/2320 - פינוי בינוי במתחם אדמונד פלג-רמת שאול, חיפהבבדיקה06.04.20252 דק׳ הליכה · 190 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • דרך הים 182

    כרמל מערבי · חיפה

    8 דק׳ הליכה · 600 מ׳

    מחיר טיפוסי
    19.1 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    8
    סיום מתוכנן
    2028

  • מרסיי 9

    קרית שפרינצק · חיפה

    10 דק׳ הליכה · 760 מ׳

    עיבוי

    מחיר טיפוסי
    17.9 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    5
    סיום מתוכנן
    2026

  • יציאת אירופה 4

    קרית שפרינצק · חיפה

    11 דק׳ הליכה · 860 מ׳

    הסתייםפינוי בינוי

    מחיר טיפוסי
    16.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    5
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • צפיפות 4.4 דירות לדונם, נמוכה מהרגיל בעיר: יש מקום להוסיף דירות
  • 4 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

אין

צפיפות: 4.4 דירות לדונם (פחות צפוף מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • רכבת ישראל, בת גלים1.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך10 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 12 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • מקיף ליאו בקכיתות ⁦10–12⁩דקה הליכה · 90 מ׳
  • ליאו באקכיתות ⁦1–8⁩2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • רמותכיתות ⁦1–6⁩3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • חטב ליאו בקכיתות ⁦7–9⁩4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • חטב עמל' אבן גבירולכיתות ⁦7–12⁩7 דק׳ הליכה · 580 מ׳
  • טשרניחובסקיכיתות ⁦1–6⁩9 דק׳ הליכה · 680 מ׳
  • עופרכיתות ⁦1–12⁩10 דק׳ הליכה · 780 מ׳
  • בי"ס ע"ש גניגרכיתות ⁦1–12⁩10 דק׳ הליכה · 820 מ׳
  • עין היםכיתות ⁦1–6⁩11 דק׳ הליכה · 900 מ׳
  • מרכז פסג"ה חיפהכיתות ⁦1–12⁩11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • כליל החורשגן ילדים2 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • גן דקלגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • גן יערהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • מרכז חינוך ליאו בקגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • לאו באקגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • גן דפנהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • גן עפריתגן ילדים3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • גן ליאו בק חיטהגן ילדים3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • גן צברגן ילדים3 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • גן הדרגן ילדים3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • כל בתי הספר בחיפה ←
  • ועוד 2 רחוקים יותר
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מינימרקט החבריםסופרמרקט או מכולת · 15 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • קפה ומתוק 2007בית קפה או מסעדה · 17 עד 1 ק״מ4 דק׳ הליכה · 360 מ׳
  • בית מרקחת שפרינצקבית מרקחת · 4 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 400 מ׳
  • מרכז מסחרי סטלה מאריסקניון8 דק׳ הליכה · 610 מ׳
  • בית חולים 10מרפאה11 דק׳ הליכה · 900 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת רמת שאול

הכול על שכונת רמת שאול: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת רמת שאול

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 10803, חלקה 48).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 66 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער4,488 ₪הלוואה של 680 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.08 מיליון ₪, מתוכם 397 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב רבנו תם 2 בחיפה?

המיקוד של רבנו תם 2 בחיפה הוא 3543124.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד רבנו תם 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו 106 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 20.6 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦17.7–23.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד רבנו תם 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 4 תכניות, למשל חפ/מק/2644 - מאגר מים שכונת שפרינצק (בהפקדה); דרך צרפת 69-75, דרייפוס 1-9, קרית שפרינצק, חיפה (בבדיקה); חפ/מק/1/2320 התחדשות עירונית - רחוב אמיל זולא - חיפה (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.