דוח כתובת

ביכורים 17, חיפה

שכונת מרכז הכרמל · גוש 12508 · חלקה 16 · מיקוד 3457615

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
32בכל הכניסות
מגרש
1,515 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין15.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב ביכורים22.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 5 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 57 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ19.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 702 עסקאות
  • כל חיפה19.7 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,673 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 31.7 אלף ₪ למ״ר (26 עסקאות בשנתיים, בעיקר במגידו 4 ופינסקי דוד 9). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר +1.7%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +21%, בכל העיר +25%.

דירה טיפוסית באזור: 82 מ״ר, כ־2.08 מיליון ₪

11 אלף22 אלף32 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (3 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: ביכורים 17 ומעלות הבוצרים 2–8. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.9–30.2⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2018–2019 בכ־18.3 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25.3 אלף ₪ למ״ר, כ־39% יותר.

5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף25 אלף30 אלף‏3 דירות מקבלן, 2018–2019: כ־18.3 אלף ₪ למ״ר‏10.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.08.2004‏8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.10.2007‏14.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.01.2011‏17.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.12.2018‏14.1 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 07.01.2021‏22.1 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 09.06.2021‏12.1 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 22.08.2021‏27.3 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 02.11.2021‏13 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 02.12.2021‏17.8 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 01.06.2022‏14.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 05.09.2022‏18.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.08.2023‏20.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 10.09.2023‏13.7 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 03.04.2024‏15 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 30.12.2025‏15.3 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 24.05.2026200420082012201620202024
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת מרכז הכרמל בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20265 חדרים, 121 מ״ר1.85 מיליון ₪15.3 אלף
12.20255 חדרים, 120 מ״ר1.8 מיליון ₪15 אלף
04.20245 חדרים, 124 מ״ר1.7 מיליון ₪13.7 אלף
09.20234 חדרים, 121 מ״ר2.5 מיליון ₪20.7 אלף
08.20234 חדרים, 100 מ״ר1.83 מיליון ₪18.3 אלף
09.20224 חדרים, 121 מ״ר1.8 מיליון ₪14.9 אלף
06.20225 חדרים, 107 מ״ר1.9 מיליון ₪17.8 אלף
12.20215 חדרים, 112 מ״ר1.46 מיליון ₪13 אלף
עוד 9 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
11.20215 חדרים, 63 מ״ר1.72 מיליון ₪27.3 אלף
08.20215 חדרים, 120 מ״ר1.45 מיליון ₪12.1 אלף
06.20214 חדרים, 62 מ״ר1.37 מיליון ₪22.1 אלף
01.20215 חדרים, 120 מ״ר1.7 מיליון ₪14.1 אלף
2018–20193 דירות מקבלןכ־2.29 מיליון ₪כ־18.3 אלף
12.20183 חדרים, 63 מ״ר1.13 מיליון ₪17.9 אלף
01.20113 חדרים, 60 מ״ר870 אלף ₪14.5 אלף
10.20074 חדרים, 80 מ״ר643 אלף ₪8 אלף
08.20044 חדרים, 73 מ״ר741 אלף ₪10.1 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 6%, בתוך כ־3.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,600–2,850 ₪כ־10% יותר (בעיר 2,478 ₪)
3 חדרים3,550–3,950 ₪כ־20% יותר (בעיר 3,118 ₪)
4 חדרים5,200–5,750 ₪כ־34% יותר (בעיר 4,061 ₪)
5+ חדרים6,900–7,650 ₪כ־34% יותר (בעיר 5,420 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־1.9% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.7%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חיפה: 3,405 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 290–820 ₪ לחודש לדירה של 82 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

לפי גודל הדירה (עד 75 מ״ר, 76–100, מעל 100): מבניין רגיל ועד בניין משובח. בקריית חיים טבלה משלה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחיפה.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 304-1237734אלחנן 8אושרה+4 דירות06.09.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 304-1590850שד' מוריה 24 חיפהבבדיקה+19 דירות04.10.20262 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 304-1483361חפ/מק/ מגורים ברח' מעלות הבוצרים 9, חיפהבבדיקה+11 דירות23.03.2026דקה הליכה · 50 מ׳
  • 304-1058940מוריה 17-19, חיפהאושרה+41 דירות01.12.2025דקה הליכה · 90 מ׳
  • 304-0954370חפ/2097/ג שינוי מיקום שטח המיועד לתחמ"ש מרחוב ביכורים לרחוב האסיףאושרה31.01.20233 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-1095041חפ/מק/2201/ב - הסדרת שימושים מסחריים ותוספת קומה בשד' מוריה 30אושרה+5 דירות19.09.20243 דק׳ הליכה · 240 מ׳
עוד 10 תכניות
  • 304-0621904מוריה 33, חיפהבבדיקה18.10.20233 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 304-0890889חפ/מק/2568 - שד' הנשיא 130 חיפהאושרה25.06.20233 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 304-0993428חפ/2097/ד פרסום 77 78הגבלה זמנית13.07.20213 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-0647792חפ/2464 - שד' מוריה 3 , חיפהאושרה01.07.20202 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 304-0753509חפ/ 2097/א שינוי מיקום תחמ"ש ביכורים- פרסום 77 78הגבלה זמנית16.06.20203 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 304-0647818חפ/2409א - הסדרת בניה ותוספת חזית חנויות מוריה 9אושרה21.11.2019דקה הליכה · 110 מ׳
  • 304-0191106חפ/2318א', מרכז הספורט "מכבי חיפה", רח' הביכוריםאושרה26.06.2018דקה הליכה · 20 מ׳
  • 304-0169979חפ/מק/1597ד - שינוי בקו בניין כיכר האודיטוריוםאושרה07.07.20142 דק׳ הליכה · 160 מ׳
  • 304-0180042חפ/מק/ 2373- הסדרת חזית מסחרית בשד' מוריה 24אושרה04.07.20162 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • 304-0153056חפ/1477ד' - בנין מגורים ומסחר ברח' הביכורים 1-3, מרכז הכרמל, חיפהאושרה+67 דירות07.12.2016דקה הליכה · 70 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • שד מוריה 18

    מרכז הכרמל · חיפה

    2 דק׳ הליכה · 200 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    27.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • היינה 12

    מרכז הכרמל · חיפה

    5 דק׳ הליכה · 420 מ׳

    מחיר טיפוסי
    30.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2026

  • ג'ורג' אליוט 4

    מרכז הכרמל · חיפה

    5 דק׳ הליכה · 430 מ׳

    מחיר טיפוסי
    32.5 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    3
    סיום מתוכנן
    2026

  • הלילך 4

    כבירים · חיפה

    5 דק׳ הליכה · 440 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    27.8 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

  • מגידו 5

    מרכז הכרמל · חיפה

    6 דק׳ הליכה · 460 מ׳

    מחיר טיפוסי
    17 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2026

  • יפה נוף 116

    מרכז הכרמל · חיפה

    6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    35.6 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2024

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות

מה מקשה

  • צפיפות 21.1 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 21.1 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–14 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס21 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 50 מ׳
  • רכבת ישראל, חיפה מרכז2.6 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה5 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 8% מהמותר
חינוך13 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 4 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מסעדת חוףבית קפה או מסעדה · 35 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 130 מ׳
  • קניון כיכר האודיטוריוםקניון · 2 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • כללית רפואה משלימה חיפה אודיטוריוםמרפאה · 7 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • קרפור מרקט - אודיטוריום חיפהסופרמרקט או מכולת · 11 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • בית מרקחת לב כרמל בע"מבית מרקחת · 7 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • מד מן ג'יםחדר כושר · 4 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת מרכז הכרמל

הכול על שכונת מרכז הכרמל: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת מרכז הכרמל

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 12508, חלקה 16).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 82 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,864 ₪הלוואה של 1.04 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.65 מיליון ₪, מתוכם 607 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב ביכורים 17 בחיפה?

המיקוד של ביכורים 17 בחיפה הוא 3457615.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד ביכורים 17?

בשנתיים האחרונות נמכרו 57 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.3 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.9–30.2⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד ביכורים 17?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 16 תכניות, למשל אלחנן 8 (אושרה); שד' מוריה 24 חיפה (בבדיקה); חפ/מק/ מגורים ברח' מעלות הבוצרים 9, חיפה (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחיפה על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחיפה: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.