דוח כתובת

הערבה 22ה, חולון

שכונת ג'סי כהן · גוש 7127 · חלקה 32 · מיקוד 5842135

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
81בכל הכניסות
מגרש
3,624 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב הערבה28.1 אלף ₪ למ״רשנתיים · 16 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳25.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 114 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ27.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 756 עסקאות
  • כל חולון27.6 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 445 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 29.5 אלף ₪ למ״ר (57 עסקאות בשנתיים, בעיקר ברזיאל דוד 2 ואילת 66). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור +6%, בכל העיר −3.1%. באזור המחיר עלה, ובעיר ירד.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +28%, בכל העיר +26%.

דירה טיפוסית באזור: 70 מ״ר, כ־1.8 מיליון ₪

19 אלף25 אלף31 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (2 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: הערבה 18–26 וחלץ 8. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦21.8–29.1⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

הדירות בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) נמכרו מקבלן ב־2005 בכ־7 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־25.7 אלף ₪ למ״ר, פי 3.7.

0 אלף10 אלף20 אלף30 אלף40 אלף‏דירה אחת מקבלן, 2005: כ־7 אלף ₪ למ״ר‏8.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.08.2003‏8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.04.2004‏4.6 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 19.08.2004‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.06.2005‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 20.02.2006‏6.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.07.2007‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 18.03.2008‏8.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.05.2008‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.04.2009‏10.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 23.08.2009‏11 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 01.06.2010‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 11.08.2010‏11.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.12.2010‏13.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.03.2011‏12.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.09.2011‏14 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.11.2012‏12.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.05.2013‏18.5 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.08.2013‏16.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.04.2015‏19 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 19.10.2015‏18.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.03.2016‏15.6 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 03.05.2016‏18.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.07.2016‏17.7 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 26.10.2017‏17.7 אלף ₪ למ״ר · 2.5 חדרים · 09.07.2020‏21.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.06.2021‏21.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 09.09.2021‏20.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.11.2021‏29.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 03.11.2024‏25 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 20.04.20252003200720112015201920232027
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת ג'סי כהן בכל שנה. נקודה ריקה: הדירות שנמכרו מקבלן, יחד. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20253 חדרים, 80 מ״ר2 מיליון ₪25 אלף
11.20243 חדרים, 64 מ״ר1.89 מיליון ₪29.5 אלף
11.20213 חדרים, 70 מ״ר1.47 מיליון ₪20.9 אלף
09.20213 חדרים, 64 מ״ר1.37 מיליון ₪21.4 אלף
06.20213 חדרים, 63 מ״ר1.35 מיליון ₪21.4 אלף
07.20202.5 חדרים, 62 מ״ר1.1 מיליון ₪17.7 אלף
10.20173.5 חדרים, 75 מ״ר1.33 מיליון ₪17.7 אלף
07.20163 חדרים, 67 מ״ר1.25 מיליון ₪18.6 אלף
עוד 23 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
05.20163.5 חדרים, 62 מ״ר970 אלף ₪15.6 אלף
03.20163 חדרים, 62 מ״ר1.17 מיליון ₪18.9 אלף
10.20153.5 חדרים, 62 מ״ר1.18 מיליון ₪19 אלף
04.20153 חדרים, 65 מ״ר1.06 מיליון ₪16.3 אלף
08.20134 חדרים, 62 מ״ר1.15 מיליון ₪18.5 אלף
05.20133 חדרים, 62 מ״ר800 אלף ₪12.9 אלף
11.20123 חדרים, 62 מ״ר870 אלף ₪14 אלף
09.20113 חדרים, 62 מ״ר773 אלף ₪12.5 אלף
03.20113 חדרים, 62 מ״ר820 אלף ₪13.2 אלף
12.20103 חדרים, 70 מ״ר790 אלף ₪11.3 אלף
08.20103 חדרים, 62 מ״ר780 אלף ₪12.6 אלף
06.20103.5 חדרים, 62 מ״ר685 אלף ₪11 אלף
08.20093 חדרים, 67 מ״ר720 אלף ₪10.7 אלף
04.20093 חדרים, 75 מ״ר630 אלף ₪8.4 אלף
05.20083 חדרים, 62 מ״ר535 אלף ₪8.6 אלף
03.20083 חדרים, 62 מ״ר468 אלף ₪7.5 אלף
07.20073 חדרים, 62 מ״ר397 אלף ₪6.4 אלף
02.20063.5 חדרים, 62 מ״ר352 אלף ₪5.7 אלף
2005דירה אחת מקבלןכ־435 אלף ₪כ־7 אלף
06.20053 חדרים, 62 מ״ר439 אלף ₪7.1 אלף
08.20043.5 חדרים, 87 מ״ר404 אלף ₪4.6 אלף
04.20043 חדרים, 62 מ״ר497 אלף ₪8 אלף
08.20033 חדרים, 62 מ״ר504 אלף ₪8.1 אלף

2 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 65%, בתוך כ־7.8 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים3,450–3,800 ₪כ־2% יותר (בעיר 3,557 ₪)
3 חדרים3,900–4,300 ₪כ־5% פחות (בעיר 4,321 ₪)
4 חדרים5,400–6,000 ₪כ־5% יותר (בעיר 5,434 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־2.8%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל חולון: 4,944 ₪ (אפריל–יוני 2026, +3.5% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה, אזור ב למגורים
בערך 290 ₪ לחודש לדירה של 70 מ״ר

לפי גודל הדירה, במדרגות: חלק השטח שמעל כל מדרגה בתעריף גבוה יותר. דירה בבניין שנבנה אחרי 1991 באזור א בכל העיר.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

רכבת קלה ומטרו, עד 1.5 ק״מ

  • מטרו יוספטל · מטרו M3מבקר המדינה (2025) הזהיר שגם המועד הזה בספק.מתוכננת · צפי 2037דקה הליכה · 120 מ׳
  • מטרו בת ים יוספטל · מטרו M3מתוכננת · צפי 203711 דק׳ הליכה · 880 מ׳
עוד 4 תחנות
  • מטרו גולדה מאיר · מטרו M3מתוכננת · צפי 203712 דק׳ הליכה · 980 מ׳
  • רכבת קלה יוספטל · הקו האדוםפועלת13 דק׳ הליכה · 1,060 מ׳
  • רכבת קלה המכון הטכנולוגי חולון · הקו הירוקהקטע הדרומי (ראשון לציון עד לוינסקי) קודם, וההמשך צפונה להרצליה ב־2030.מתוכננת · צפי 202814 דק׳ הליכה · 1,120 מ׳
  • רכבת קלה לבון · הקו הירוקמתוכננת · צפי 202814 דק׳ הליכה · 1,160 מ׳

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בחולון.

תכניות, עד 300 מ׳

  • תמא/ 65/ 1מתח"ם יוספטלבהפקדה30.09.2025דקה הליכה · 50 מ׳
  • 505-1409374ח/מק/243 - אילת 38-46בהפקדה+506 דירות11.08.20263 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • 502-0650317בי/1/543 - איחוד וחלוקה מתחם יוספטלבהפקדה+236 דירות24.02.20254 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 502-0730242בי/666 - שער יוספטלבהפקדה+685 דירות17.01.20222 דק׳ הליכה · 120 מ׳
  • 505-152147577-78 - מתחמי תכנון בשכונת ג'סי כהןהגבלה זמנית30.06.2026דקה הליכה · 60 מ׳
  • 505-0858258ח/655 מרחב יוספטל - חולוןאושרה+1,086 דירות18.12.2025חלה על הכתובת
עוד 3 תכניות
  • 505-1513514התחדשות עירונית שטחי ציבור שכונת ג'סי כהן ושיכון ותקיםהגבלה זמנית25.11.2025חלה על הכתובת
  • 502-0436261בי/ 543 - פינוי בינוי יוספטל-איילוןאושרה+212 דירות11.04.20183 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 505-0665281ח/מק/187 תכנית אב-מוקד כניסה לעיר-רח' יוספטלהגבלה זמנית31.03.2019חלה על הכתובת

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

תכנון המטרו והרכבת הקלה באתר נת״ע ←

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בחולון.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • הבניין בתוך מתחם התחדשות מוכרז (יוספטל)
  • תחנת מטרו: דקה הליכה · 120 מ׳. אזורים כאלה מקבלים לרוב זכויות בנייה נוספות

מה מקשה

  • צפיפות 22.4 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף
  • 81 דירות בבניין: הסכמה של הרבה בעלים לוקחת זמן

צפיפות: 22.4 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 9–22 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכהרכבת קלה ב־13 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס13 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 120 מ׳
  • רכבת קלה יוספטלהקו האדום13 דק׳ הליכה · 1,060 מ׳
  • מטרו יוספטלמטרו M3מתוכננת · צפי 2037דקה הליכה · 120 מ׳
  • רכבת ישראל, בת ים אלי כהן - יוספטל2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכה4 אנטנות עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 7% מהמותר
חינוך22 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־2 דק׳ הליכה · 23 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־2 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מינימרקט ברכה בע"מ חולוןסופרמרקט או מכולת · 12 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • קפה "חביבבית קפה או מסעדה · 18 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • מגרש כדורסלחדר כושר · 5 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 170 מ׳
  • בית מרקחת- לאומית, בת יםבית מרקחת · 9 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 660 מ׳
  • ניולייף ישראלמרפאה11 דק׳ הליכה · 910 מ׳
  • מרכז מסחרי צפוני ג'סי לויקניון11 דק׳ הליכה · 910 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת ג'סי כהן

הכול על שכונת ג'סי כהן: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת ג'סי כהן

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 7127, חלקה 32).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 70 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער5,940 ₪הלוואה של 900 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.43 מיליון ₪, מתוכם 526 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב הערבה 22ה בחולון?

המיקוד של הערבה 22ה בחולון הוא 5842135.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד הערבה 22?

בשנתיים האחרונות נמכרו 114 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 25.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦21.8–29.1⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד הערבה 22?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל מתח"ם יוספטל (בהפקדה); ח/מק/243 - אילת 38-46 (בהפקדה); בי/1/543 - איחוד וחלוקה מתחם יוספטל (בהפקדה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מה תחנת הרכבת הקלה או המטרו הקרובה להערבה 22?

התחנה הקרובה היא יוספטל, דקה הליכה (120 מ׳). היא בתכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בחולון על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בחולון: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.