דוח כתובת

התומר 26, בית שאן

שכונת נוף גנים · גוש 22917 · חלקה 15 · מיקוד 1171933

הבניין:
נבנה
1970
קומות
3
דירות
24בכל הכניסות
מגרש
1,899 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין8.6 אלף ₪ למ״רשנתיים · 3 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב התומר8.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 9 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳8.7 אלף ₪ למ״רשנתיים · 62 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ10 אלף ₪ למ״רשנתיים · 114 עסקאות
  • כל בית שאן10.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 102 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −1%, בכל העיר +8.3%. באזור המחיר ירד, ובעיר עלה.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +44%, בכל העיר +84%.

דירה טיפוסית באזור: 72 מ״ר, כ־624 אלף ₪

5 אלף9 אלף13 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: התומר 26. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦7.9–10.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2006, הייתה בכ־2.7 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־8.7 אלף ₪ למ״ר, פי 3.3.

0 אלף5 אלף10 אלף15 אלף20 אלף‏2.7 אלף ₪ למ״ר · 5 חדרים · 03.01.2006‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 06.06.2012‏4.8 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 24.12.2013‏5.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 07.06.2015‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 2 חדרים · 28.02.2016‏6.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.08.2018‏5.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 01.04.2022‏7.7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 01.09.2022‏7.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.01.2023‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.01.2023‏16 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 31.10.2024‏8.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.12.2024‏8.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.11.2025‏8.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 17.06.2026200620102014201820222026
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נוף גנים בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
06.20264 חדרים, 69 מ״ר580 אלף ₪8.4 אלף
11.20253 חדרים, 58 מ״ר500 אלף ₪8.6 אלף
12.20243 חדרים, 69 מ״ר600 אלף ₪8.7 אלף
10.20243 חדרים, 60 מ״ר960 אלף ₪16 אלף
01.20233 חדרים, 58 מ״ר490 אלף ₪8.4 אלף
01.20233 חדרים, 58 מ״ר420 אלף ₪7.2 אלף
09.20224 חדרים, 58 מ״ר445 אלף ₪7.7 אלף
04.20223 חדרים, 58 מ״ר330 אלף ₪5.7 אלף
עוד 6 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
08.20183 חדרים, 58 מ״ר380 אלף ₪6.6 אלף
02.20162 חדרים, 58 מ״ר330 אלף ₪5.7 אלף
06.20154 חדרים, 59 מ״ר350 אלף ₪5.9 אלף
12.20134 חדרים, 120 מ״ר580 אלף ₪4.8 אלף
06.20124 חדרים, 58 מ״ר340 אלף ₪5.9 אלף
01.20065 חדרים, 130 מ״ר345 אלף ₪2.7 אלף

4 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 25%, בתוך כ־5.6 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע במחוז
3 חדרים2,150–2,400 ₪כ־18% פחות (במחוז 2,764 ₪)
4 חדרים2,450–2,700 ₪כ־26% פחות (במחוז 3,518 ₪)
5+ חדרים3,350–3,700 ₪כ־27% פחות (במחוז 4,851 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־4.4% בשנה הערכה. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל מחוז הצפון: 3,271 ₪ (אפריל–יוני 2026, +4.8% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע במחוז הצפון: הלמ״ס, שמפרסמת לעיר הזאת רק את ממוצע המחוז.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע במחוז לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהמחיר הטיפוסי בכל המחוז: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

אין לנו את תעריפי הארנונה של בית שאן.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבית שאן.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 203-1324714הגדלת אחוזי בניה - בית שאןבבדיקה02.07.20263 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • 203-1454248שינוי קווי בנין במגרש מסחרי מס'2 -רח' יצחק שמש 1, בית שאןאושרה13.04.20264 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 203-1060045התחדשות מתחם ירושלים הבירה, בית שאןאושרה+163 דירות11.09.20253 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • תמל/ 1125בית שאן מערבאושרה+2,707 דירות31.12.20243 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 203-1246867התחדשות מתחם ירושלים הבירה - לפי ס' 77 ו-78 לחוק התו"בהגבלה זמנית19.11.20233 דק׳ הליכה · 250 מ׳
  • 203-0466805תכנית מתאר מקומית למתחם כניסה מסילות, בית שאן ג/23347אושרה+47 דירות27.12.20173 דק׳ הליכה · 240 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

אין לנו עדיין נתונים על פרויקטים חדשים בבית שאן.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 24 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • צפיפות 12.6 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 12.6 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–12 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־3 דק׳ הליכההרשימה המלאה
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך11 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־3 דק׳ הליכה · 7 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־5 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • ברבקיו תמיד לפנקבית קפה או מסעדה · 27 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • המרכז העגולקניון · 3 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • מינמרקט ברכת יוסף - בית שאןסופרמרקט או מכולת · 8 עד 1 ק״מ5 דק׳ הליכה · 380 מ׳
  • בית מרקחת סמיבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 460 מ׳
  • outfit מועדון כושרחדר כושר6 דק׳ הליכה · 470 מ׳
  • כללית - מרכז בריאות הילדמרפאה · 3 עד 1 ק״מ6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נוף גנים

הכול על שכונת נוף גנים: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נוף גנים

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 22917, חלקה 15).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 72 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער2,046 ₪הלוואה של 310 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 491 אלף ₪, מתוכם 181 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב התומר 26 בבית שאן?

המיקוד של התומר 26 בבית שאן הוא 1171933.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד התומר 26?

בשנתיים האחרונות נמכרו 62 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 8.7 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦7.9–10.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד התומר 26?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 6 תכניות, למשל הגדלת אחוזי בניה - בית שאן (בבדיקה); שינוי קווי בנין במגרש מסחרי מס'2 -רח' יצחק שמש 1, בית שאן (אושרה); התחדשות מתחם ירושלים הבירה, בית שאן (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבית שאן על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר, ארנונה: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבית שאן: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.