דוח כתובת

סנהדרין 101, באר שבע

שכונת שכונה ד' · גוש 38080 · חלקה 61 · מיקוד 8461201

הבניין:
נבנה
1970
קומות
4
דירות
16
מגרש
831 מ״ר
כדאי לבדוק:

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבניין9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 2 עסקאות · מדגם קטן
  • ברחוב סנהדרין9.8 אלף ₪ למ״רשנתיים · 52 עסקאות
  • בסביבה — עד 500 מ׳9.9 אלף ₪ למ״רשנתיים · 135 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 859 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −2%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +2%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 61 מ״ר, כ־605 אלף ₪

8 אלף11 אלף14 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (4 בבניין)

לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦9–11.6⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2016, הייתה בכ־7.2 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־9.9 אלף ₪ למ״ר, כ־38% יותר.

6 אלף8 אלף10 אלף12 אלף14 אלף‏7.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 17.01.2016‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.02.2016‏7.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.06.2017‏12 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 22.03.2018‏8.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 15.07.2019‏8.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 08.07.2020‏8.9 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.08.2021‏9.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.12.2021‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.04.2022‏8.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 12.05.2022‏8.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 31.05.2022‏13.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 18.08.2022‏9.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 18.12.2022‏10.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.11.2023‏9.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 16.07.2024‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 28.08.2025‏9.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 25.11.2025201620182020202220242026
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת שכונה ד' בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
11.20253 חדרים, 60 מ״ר590 אלף ₪9.8 אלף
08.20253 חדרים, 60 מ״ר495 אלף ₪8.3 אלף
07.20243 חדרים, 61 מ״ר560 אלף ₪9.2 אלף
11.20233 חדרים, 61 מ״ר615 אלף ₪10.1 אלף
12.20223 חדרים, 61 מ״ר590 אלף ₪9.7 אלף
08.20223 חדרים, 47 מ״ר630 אלף ₪13.4 אלף
05.20223 חדרים, 65 מ״ר570 אלף ₪8.8 אלף
05.20223 חדרים, 61 מ״ר500 אלף ₪8.2 אלף
עוד 9 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
04.20223 חדרים, 74 מ״ר525 אלף ₪7.1 אלף
12.20213 חדרים, 62 מ״ר580 אלף ₪9.4 אלף
08.20213 חדרים, 62 מ״ר550 אלף ₪8.9 אלף
07.20203 חדרים, 61 מ״ר500 אלף ₪8.2 אלף
07.20193 חדרים, 58 מ״ר500 אלף ₪8.6 אלף
03.20183 חדרים, 50 מ״ר600 אלף ₪12 אלף
06.20173 חדרים, 61 מ״ר480 אלף ₪7.9 אלף
02.20163 חדרים, 48 מ״ר445 אלף ₪9.3 אלף
01.20163 חדרים, 62 מ״ר445 אלף ₪7.2 אלף

3 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 6%, בתוך כ־2.9 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים2,100–2,350 ₪כ־4% פחות (בעיר 2,321 ₪)
3 חדרים2,450–2,700 ₪כ־7% פחות (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים2,750–3,050 ₪כ־17% פחות (בעיר 3,501 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־5.7% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 250–300 ₪ לחודש לדירה של 61 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0991604התחדשות מתחם הצדיק מירושלים, שכונה ד', באר שבעבהפקדה+1,414 דירות29.09.20252 דק׳ הליכה · 190 מ׳
  • 605-0706945מגרש לבניני ציבור ברח' האיסיים 9, שכ' ד' , באר שבעאושרה09.01.20223 דק׳ הליכה · 270 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • בניין ותיק (1970): בניינים שנבנו לפני 1980 הם היעד העיקרי של התחדשות
  • 16 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה
  • מתחם התחדשות מוכרז עד 400 מ׳: יש פעילות באזור

מה מקשה

  • צפיפות 19.3 דירות לדונם, ברבע העליון בעיר: פחות מקום להוסיף

צפיפות: 19.3 דירות לדונם (צפוף יותר מרוב הבניינים בעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס14 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 70 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע צפון2.1 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהקרינה מאנטנות: תקינה, נמוכההרשימה המלאה
  • קרינה מאנטנות סלולריות: תקינה, נמוכהאנטנה אחת עד 300 מטר מהבניין. הקרינה הגבוהה שנמדדה היא 5% מהמותר
חינוך19 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 9 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה5 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • פלאלפל טרבלסיבית קפה או מסעדה · 19 עד 1 ק״מ2 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • מיני על הדרךסופרמרקט או מכולת · 14 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • Мерказ Гилат Торговый Центрקניון · 3 עד 1 ק״מ7 דק׳ הליכה · 570 מ׳
  • כללית בתי מרקחתמרפאה · 3 עד 1 ק״מ8 דק׳ הליכה · 620 מ׳
  • Studio HIIT אימוני כושר בבאר שבע בהפרדהחדר כושר12 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת שכונה ד'

הכול על שכונת שכונה ד': מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת שכונה ד'

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38080, חלקה 61).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 61 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער2,013 ₪הלוואה של 305 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 483 אלף ₪, מתוכם 178 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב סנהדרין 101 בבאר שבע?

המיקוד של סנהדרין 101 בבאר שבע הוא 8461201.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד סנהדרין 101?

בשנתיים האחרונות נמכרו 135 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 9.9 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦9–11.6⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד סנהדרין 101?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 2 תכניות, למשל התחדשות מתחם הצדיק מירושלים, שכונה ד', באר שבע (בהפקדה); מגרש לבניני ציבור ברח' האיסיים 9, שכ' ד' , באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.