דוח כתובת

יסמין 2, באר שבע

שכונת נווה נוי · גוש 38252 · חלקה 34 · מיקוד 8485503

הבניין:
מגרש
579 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אין מספיק עסקאות דירות בשנתיים האחרונות עד 500 מ׳ כדי להציג מחיר.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב יסמיןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • בסביבה — עד 500 מ׳מעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.5 אלף ₪ למ״רשנתיים · 121 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

דירות חדשות מקבלן עד 500 מ׳: 16.5 אלף ₪ למ״ר (32 עסקאות בשנתיים, בעיקר בליבנה 7 וליבנה 6). הן לא נכללות במחירים למעלה: דירה חדשה עולה בדרך כלל יותר מדירה יד שנייה באותו אזור.

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר −2%.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור אין מספיק עסקאות להשוואה, בכל העיר +10%.

9 אלף11 אלף13 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: יסמין 2 וצבר 24. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
4 חדרים · מדגם קטן4,150–4,850 ₪כ־28% יותר (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים5,450–6,050 ₪כ־17% יותר (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־2.4% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 280–340 ₪ לחודש לדירה של 70 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-1345479מסחר ותעסוקה ברח' פקועה 1, שכ' נווה נוי, באר שבעאושרה17.09.20262 דק׳ הליכה · 140 מ׳
  • 605-0889089מגורים ברח' אשלים 1 והרחבת דרך משולבת ברח' אקליפטוס, באר שבעאושרה+2 דירות24.09.2024דקה הליכה · 120 מ׳
  • 605-1090570מגורים ברחי צבר 34, שכי נווה נוי, באר שבעאושרה27.04.20232 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • 605-0188888מגורים במגרש מס' 145 ברחוב רותם 26 , שכונה נווה נוי, באר שבעאושרה28.07.20152 דק׳ הליכה · 180 מ׳
  • 605-0627299מגרשי מגורים ברח' צבר 3/1 שכ' נווה נוי, באר שבעאושרה+2 דירות25.05.20223 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • 605-0590315שינויים במגורים ברח' שיטה 51, שכ' נווה נוי, באר שבעאושרה+1 דירה10.05.20223 דק׳ הליכה · 260 מ׳
עוד 3 תכניות
  • 605-0311134הארכת דרך רח' יסמין בשכ' נווה נוי, באר שבעאושרה17.08.2016דקה הליכה · 70 מ׳
  • 605-0170928באר-שבע,רחוב שיטה 57אושרה07.07.20144 דק׳ הליכה · 290 מ׳
  • 605-0219006מגורים ומסחר רח' הע"ל באר שבעאושרה+52 דירות09.01.20183 דק׳ הליכה · 200 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

פרויקטים שבבנייה או שמכרו דירות חדשות בשנתיים האחרונות, עד 1 ק״מ מהכתובת, מהקרוב לרחוק.

  • ליבנה 7

    אזור תעשייה · באר שבע

    5 דק׳ הליכה · 380 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    16 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    2
    סיום מתוכנן
    2025

  • ליבנה 6

    אזור תעשייה · באר שבע

    5 דק׳ הליכה · 390 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15.6 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    10
    סיום מתוכנן
    2029

  • תאנה 12

    אזור תעשייה · באר שבע

    6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

    מחיר טיפוסי
    17.4 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    6
    סיום מתוכנן
    2027

  • תדהר 1

    אזור תעשייה · באר שבע

    6 דק׳ הליכה · 490 מ׳

    הסתיים

    מחיר טיפוסי
    16.7 אלף ₪ למ״ר
    סיום מתוכנן
    2025

  • תאנה 9

    אזור תעשייה · באר שבע

    6 דק׳ הליכה · 500 מ׳

    מחיר טיפוסי
    15.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    1
    סיום מתוכנן
    2026

  • תאנה 10

    אזור תעשייה · באר שבע

    7 דק׳ הליכה · 530 מ׳

    מחיר טיפוסי
    18.8 אלף ₪ למ״ר
    נמכרו בשנה
    4
    סיום מתוכנן
    2028

שלב הבנייה מהיתרי הבנייה של העירייה. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

אין מספיק עסקאות של דירות עד 500 מ׳ מהבניין בשנתיים האחרונות כדי להשוות מחיר. לא נציג תוצאה בלי בסיס.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס בדקה הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס11 תחנות עד 400 מ׳דקה הליכה · 120 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז16 דק׳ הליכה · 1,300 מ׳
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך2 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב ב־7 דק׳ הליכה · 2 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • Spirit Sport Club MMAחדר כושר · 2 עד 1 ק״מדקה הליכה · 30 מ׳
  • קפה לביאבית קפה או מסעדה · 37 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 200 מ׳
  • שוקה בעירסופרמרקט או מכולת · 8 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • מרכז קניות Mall7קניון · 2 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 270 מ׳
  • Центр заместительной терапииמרפאה · 2 עד 1 ק״מ10 דק׳ הליכה · 790 מ׳
  • בית מרקחת הנגבבית מרקחת · 2 עד 1 ק״מ11 דק׳ הליכה · 880 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה נוי

הכול על שכונת נווה נוי: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה נוי

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38252, חלקה 34).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 70 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער6,600 ₪הלוואה של 1 מיליון ₪. סך הכול תחזירו בערך 1.58 מיליון ₪, מתוכם 584 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב יסמין 2 בבאר שבע?

המיקוד של יסמין 2 בבאר שבע הוא 8485503.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד יסמין 2?

בשנתיים האחרונות נמכרו פחות מ־8 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת, ולכן אין טווח מחירים אמין לכתובת הזו.

אילו תכניות בנייה יש ליד יסמין 2?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 9 תכניות, למשל מסחר ותעסוקה ברח' פקועה 1, שכ' נווה נוי, באר שבע (אושרה); מגורים ברח' אשלים 1 והרחבת דרך משולבת ברח' אקליפטוס, באר שבע (אושרה); מגורים ברחי צבר 34, שכי נווה נוי, באר שבע (אושרה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.