דוח כתובת

אש שלום 12, באר שבע

שכונת נווה זאב · גוש 38138 · חלקה 97 · מיקוד 8426305

הבניין:
נבנה
1996
קומות
6
דירות
28בכל הכניסות
מגרש
2,558 מ״ר

מחירים ועסקאות

המחיר הטיפוסי למ״ר של דירות שלמות סביב הכתובת, ליד הבניין ועד כל העיר. זו לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

  • בבנייןמעט עסקאות, אין מחיר טיפוסי
  • ברחוב אש שלום11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 11 עסקאות · מדגם קטן
  • בסביבה — עד 500 מ׳11 אלף ₪ למ״רשנתיים · 165 עסקאות
  • 500 מ׳ עד 1.5 ק״מ11.3 אלף ₪ למ״רשנתיים · 699 עסקאות
  • כל באר שבע11.3 אלף ₪ למ״רשנה אחרונה · 1,611 עסקאות

המחיר למ״ר בשנה האחרונה לעומת השנה שלפניה: באזור −3%, בכל העיר −2%. האזור זז בערך כמו העיר.

בחמש שנים (השנה האחרונה מול אותה שנה לפני 5 שנים): באזור +14%, בכל העיר +9%.

דירה טיפוסית באזור: 100 מ״ר, כ־1.1 מיליון ₪

9 אלף11 אלף14 אלף20222023202420252026

עמדו על הגרף (או געו בו) כדי לראות את המספרים בכל רבעון.

עסקאות אחרונות — עד 500 מ׳, שלוש השנים האחרונות (3 בבניין)

״בבניין״ כולל את כל הכתובות שמדווחות יחד עם הכתובת הזו: אש שלום 10–12. רשות המסים לא מפרטת באיזו כניסה הייתה העסקה. לחיצה על שורה מציגה עוד פרטים על העסקה.

תאריךכתובתחדריםמ״רמחיר₪ למ״ר
איך חישבנו?
  • מחיר טיפוסי: האמצע. חצי מהדירות נמכרו ביותר וחצי בפחות. רק מכירות של דירות שלמות.
  • יד שנייה בלבד: דירות חדשות שנמכרו מקבלן (שנת הבנייה במכירה היא שנת המכירה או אחריה) מוצגות בנפרד, כי הן בדרך כלל יקרות יותר.
  • בבניין, ברחוב ובסביבה: השנתיים האחרונות. כל העיר: השנה האחרונה, מול השנה שלפניה.
  • ״בטווח״ בטבלת העסקאות: בין ⁦10.1–12.4⁩ אלף ₪ למ״ר, המחיר שבו נמכרה חצי מהדירות באזור.

ההיסטוריה של הבניין

המכירה הראשונה בבניין (וביתר הכתובות על אותה חלקה) שמתועדת, ב־2009, הייתה בכ־4.8 אלף ₪ למ״ר. היום דירה באזור נמכרת בכ־11 אלף ₪ למ״ר, פי 2.3.

2.5 אלף5 אלף7.5 אלף10 אלף12.5 אלף15 אלף‏4.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 21.08.2009‏7.1 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 27.10.2009‏7.2 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 25.10.2010‏5.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 02.12.2012‏5.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 30.12.2012‏6.4 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 12.03.2013‏7.4 אלף ₪ למ״ר · 3.5 חדרים · 14.02.2014‏7 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 08.05.2014‏7.7 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 04.09.2014‏6.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 28.09.2014‏7.5 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 29.04.2015‏10.4 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 14.02.2016‏12.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 10.01.2017‏8.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.01.2018‏9.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 21.06.2018‏8.8 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 06.07.2020‏11.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 25.06.2021‏10.6 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 24.11.2021‏11.6 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 02.12.2022‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 3 חדרים · 13.02.2023‏10.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 19.02.2023‏9.9 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 16.04.2024‏9.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 26.05.2024‏13.3 אלף ₪ למ״ר · 4 חדרים · 11.02.202620092013201720212025
נקודה: מכירה, מחיר למ״ר. הקו המקווקו: המחיר הטיפוסי למ״ר בשכונת נווה זאב בכל שנה. מצביעים על נקודה לפרטים.
מתידירהמחיר₪ למ״ר
02.20264 חדרים, 75 מ״ר1 מיליון ₪13.3 אלף
05.20244 חדרים, 86 מ״ר800 אלף ₪9.3 אלף
04.20244 חדרים, 103 מ״ר1.02 מיליון ₪9.9 אלף
02.20234 חדרים, 86 מ״ר890 אלף ₪10.3 אלף
02.20233 חדרים, 87 מ״ר900 אלף ₪10.3 אלף
12.20224 חדרים, 86 מ״ר1 מיליון ₪11.6 אלף
11.20213 חדרים, 76 מ״ר805 אלף ₪10.6 אלף
06.20214 חדרים, 75 מ״ר850 אלף ₪11.3 אלף
עוד 16 מכירות
מתידירהמחיר₪ למ״ר
07.20203 חדרים, 80 מ״ר700 אלף ₪8.8 אלף
06.20184 חדרים, 86 מ״ר826 אלף ₪9.6 אלף
01.20184 חדרים, 95 מ״ר785 אלף ₪8.3 אלף
01.20173 חדרים, 63 מ״ר795 אלף ₪12.6 אלף
02.20164 חדרים, 75 מ״ר780 אלף ₪10.4 אלף
04.20153 חדרים, 88 מ״ר660 אלף ₪7.5 אלף
09.20144 חדרים, 103 מ״ר650 אלף ₪6.3 אלף
09.20143 חדרים, 85 מ״ר655 אלף ₪7.7 אלף
05.20144 חדרים, 103 מ״ר720 אלף ₪7 אלף
02.20143.5 חדרים, 87 מ״ר640 אלף ₪7.4 אלף
03.20133 חדרים, 86 מ״ר550 אלף ₪6.4 אלף
12.20123 חדרים, 87 מ״ר480 אלף ₪5.5 אלף
12.20123 חדרים, 86 מ״ר470 אלף ₪5.5 אלף
10.20103 חדרים, 75 מ״ר540 אלף ₪7.2 אלף
10.20093 חדרים, 63 מ״ר450 אלף ₪7.1 אלף
08.20093 חדרים, 70 מ״ר335 אלף ₪4.8 אלף

6 דירות נמכרו פעמיים; בין שתי המכירות המחיר עלה בדרך כלל 33%, בתוך כ־5 שנים.

שכר דירה משוער באזור הערכה · לפי הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין

דירהשכר דירה משוער לחודשלעומת הממוצע בעיר
עד 2 חדרים · מדגם קטן2,250–2,650 ₪כ־6% יותר (בעיר 2,321 ₪)
3 חדרים2,750–3,000 ₪כ־3% יותר (בעיר 2,788 ₪)
4 חדרים3,250–3,600 ₪כ־3% פחות (בעיר 3,501 ₪)
5+ חדרים · מדגם קטן3,950–4,600 ₪כ־13% פחות (בעיר 4,908 ₪)

תשואה משוערת באזור: כ־3.2% בשנה הערכה · בכל העיר: כ־3.6%. שכר הדירה בשנה מול המחיר של דירה טיפוסית, לפני הוצאות ומס.

שכר הדירה הממוצע בכל באר שבע: 3,183 ₪ (אפריל–יוני 2026, +6.3% בשנה).

איך חישבנו?
  • שכר הדירה הממוצע בעיר: הלמ״ס, שמפרסמת אותו רק לעיר שלמה.
  • תשואה משוערת: שכר הדירה המשוער לדירה ממוצעת באזור כפול 12, חלקי המחיר האמצעי של הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין. בעיר: שכר הדירה הממוצע של הלמ״ס כפול 12, חלקי המחיר האמצעי בעיר בשנה האחרונה.
  • שכר הדירה באזור: אין נתון רשמי לרחוב או לשכונה, אז אנחנו מעריכים. לוקחים את שכר הדירה הממוצע בעיר לאותו מספר חדרים, ומתקנים לפי כמה הדירות שנמכרו עד 500 מ׳ מהבניין יקרות או זולות מהעיר: כשהמחיר גבוה ב־1%, שכר הדירה גבוה בכ־0.65% (כך זה בין הערים). מוצג כטווח של 5% לכל כיוון, ו־8% כשנמכרו 10 דירות או פחות; מ־5 מכירות.

עסקאות של דירה שלמה בלבד. עסקה מדווחת בדרך כלל חודשיים-שלושה אחרי החתימה.

עלויות שוטפות

ארנונה למגורים
בערך 410–490 ₪ לחודש לדירה של 100 מ״ר (הטווח של כל העיר: לא שייכנו את הכתובת לאזור)

אזור א: קריית גנים, סיגליות, הפארק, כלניות, רקפות, פלח 5, ש״י עגנון 2–12 ורמב״ם מ־30, וחלקים במפת העירייה; אזור ג לפי המפה; כל השאר אזור ב. המפה אינה פתוחה.

מה משתנה סביב הכתובת?

תכניות בנייה, בקשות להיתר, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית ותחבורה עתידית סביב הכתובת. לכל פריט: מה הוא, כמה רחוק ובאיזה שלב. מה שעוד לא נבנה מסומן כעתידי: תכנית היא לא הבטחה שייבנה.

מה מתוכנן לקום באזור

זה החלק של העתיד: מה שנבנה עכשיו, מה שאושר ומה שעוד בתכנון.

בקשות להיתר, עד 200 מ׳

אין לנו נתונים על היתרי בנייה ובקשות להיתר בבאר שבע.

תכניות, עד 300 מ׳

  • 605-0963041מגרש 58 ברח' יוהנה ז'בוטינסקי 24, באר שבעאושרה23.01.20224 דק׳ הליכה · 280 מ׳
  • 605-0698001בית ספר יחדיו, חטיבה שמונה, נווה זאב באר שבעאושרה30.06.2019דקה הליכה · 20 מ׳
  • 605-0190942יוהנה זבוטינסקי 7 באר שבעבבדיקה04.12.20183 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • 605-0188482מגורים במגרש מס' 125 ברח' אברהם מאפו 2/9, באר-שבעאושרה15.02.2018דקה הליכה · 110 מ׳
  • 605-0213033מגרש מגורים מס' 131, ברח' יעקב פיכמן, באר שבעאושרה07.03.20162 דק׳ הליכה · 160 מ׳

התחדשות עירונית, עד 800 מ׳

לחיצה על מספר תכנית פותחת אותה במבא״ת. מועדי פתיחה הם צפי שפורסם, לא התחייבות.

פרויקטים חדשים בקרבת מקום

לא מצאנו פרויקטים בבנייה או במכירה עד 1 ק״מ מהכתובת.

האם הבניין מתאים להתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא הריסה של בניין ישן ובנייה של חדש במקומו, או חיזוק והרחבה של הקיים. בדרך כלל יזם מממן את הבנייה ובתמורה בונה דירות נוספות ומוכר אותן, ולכן זה קורה בעיקר כשיש מקום להוסיף דירות. אלה סימנים מתוך מידע ציבורי, לא תחזית.

מה מתאים

  • 28 דירות בבניין: קל יחסית להגיע להסכמה

מה מקשה

אין

צפיפות: 10.9 דירות לדונם (צפיפות רגילה לעיר). דונם הוא 1,000 מ״ר של מגרש. בחצי מהבניינים בעיר יש 6–16 דירות לדונם. כשהבניין פחות צפוף מהרגיל, יש בדרך כלל יותר מקום להוסיף דירות, וזה מה שמממן התחדשות.

בודקים דירה בכתובת הזאת?

הזינו כמה פרטים על הדירה, ונראה איך המחיר שלה משתווה לעסקאות דומות באזור. כלום לא נשלח ולא נשמר.

מלאו לפחות את השטח במ״ר כדי לראות את הטווח.

סביבת מגורים

מה יש בסביבה

תחבורהתחנת אוטובוס ב־2 דק׳ הליכההרשימה המלאה
  • תחנת אוטובוס15 תחנות עד 400 מ׳2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • רכבת ישראל, באר שבע מרכז2.2 ק״מ
רעש ואנטנותרעש: אין מדידהאין אנטנה עד 300 מ׳הרשימה המלאה
  • אין אנטנה סלולרית רשומה עד 300 מטר מהבניין
חינוך7 בתי ספר עד 1 ק״מהקרוב בדקה הליכה · 17 גני ילדים עד 500 מ׳הרשימה המלאה
  • יחדיוכיתות ⁦0–6⁩דקה הליכה · 70 מ׳
  • נווה שלוםכיתות ⁦0–6⁩4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • אשכולכיתות ⁦1–6⁩8 דק׳ הליכה · 640 מ׳
  • ישיבת באר שבעכיתות ⁦9–12⁩9 דק׳ הליכה · 690 מ׳
  • יצחק רגרכיתות ⁦7–12⁩9 דק׳ הליכה · 720 מ׳
  • ת"ת ובי' מרכז באר שבעכיתות ⁦1–8⁩11 דק׳ הליכה · 870 מ׳
  • יובליםכיתות ⁦0–6⁩12 דק׳ הליכה · 1,000 מ׳
  • יסמיןגן ילדיםדקה הליכה · 80 מ׳
  • חט'יחדיוגן ילדיםדקה הליכה · 90 מ׳
  • חט'יחדיוגן ילדיםדקה הליכה · 90 מ׳
  • ממטריםגן ילדים2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • שילתגן ילדים2 דק׳ הליכה · 150 מ׳
  • רביביםגן ילדים3 דק׳ הליכה · 210 מ׳
  • צעד קדימה לחמגן ילדים3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • צעד קדימה לחנמגן ילדים3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • דבירגן ילדים3 דק׳ הליכה · 230 מ׳
  • צעד קדימה לחנמגן ילדים3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • סיפןגן ילדים4 דק׳ הליכה · 340 מ׳
  • פרגגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • כלניתגן ילדים4 דק׳ הליכה · 350 מ׳
  • כל בתי הספר בבאר שבע ←
  • ועוד 4 רחוקים יותר
חנויות ושירותיםסופרמרקט ב־3 דק׳ הליכה6 סוגי שירותים עד 1 ק״מהרשימה המלאה
  • מחסני השוקסופרמרקט או מכולת · 9 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 220 מ׳
  • מאפיית שחףבית קפה או מסעדה · 19 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 240 מ׳
  • מדיק פארם שדרותבית מרקחת · 3 עד 1 ק״מ3 דק׳ הליכה · 260 מ׳
  • אמות נווה זאבקניון4 דק׳ הליכה · 320 מ׳
  • קוביות סטודיו לאימונים אישייםחדר כושר5 דק׳ הליכה · 370 מ׳
  • מרפאת שתל - באר שבעמרפאה · 3 עד 1 ק״מ9 דק׳ הליכה · 740 מ׳

המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.

שכונת נווה זאב

הכול על שכונת נווה זאב: מחירים, עסקאות ותכניות ←

שכונות סמוכות לשכונת נווה זאב

לפני החלטה

מה כדאי לבדוק לפני החלטה

  1. נסח טאבו: מי הבעלים, משכנתאות ועיקולים. הזמנה באתר רשות המקרקעין (גוש 38138, חלקה 97).
  2. בדק בית: מצב הדירה, רטיבות וליקויים. רק בדיקה במקום.
  3. שמאי מקרקעין: שווי מדויק לדירה עצמה, לפי הקומה, המצב ומה שמוצמד אליה.
  4. עורך דין מקרקעין: לפני חתימה על כל הסכם.
מחשבון משכנתא: כמה יעלה ההחזר החודשי

חישוב לפי לוח שפיצר, החזר חודשי קבוע. המחיר ההתחלתי הוא מחיר טיפוסי לדירה של 100 מ״ר כאן. שנו כל שדה.

החזר חודשי משוער3,630 ₪הלוואה של 550 אלף ₪. סך הכול תחזירו בערך 871 אלף ₪, מתוכם 321 אלף ₪ ריבית.

הריבית היא דוגמה בלבד. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, וכדאי לבנות אותה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק. זה לא ייעוץ.

שאלות נפוצות על הכתובת

מה המיקוד של רחוב אש שלום 12 בבאר שבע?

המיקוד של אש שלום 12 בבאר שבע הוא 8426305.

כמה עולה מטר מרובע בדירה ליד אש שלום 12?

בשנתיים האחרונות נמכרו 165 דירות עד 500 מ׳ מהכתובת. המחיר הטיפוסי היה 11 אלף ₪ למ״ר, והטווח הרגיל ⁦10.1–12.4⁩ אלף ₪ למ״ר. זה טווח מעסקאות, לא הערכת שווי לדירה מסוימת.

אילו תכניות בנייה יש ליד אש שלום 12?

עד 300 מ׳ מהכתובת יש 5 תכניות, למשל מגרש 58 ברח' יוהנה ז'בוטינסקי 24, באר שבע (אושרה); בית ספר יחדיו, חטיבה שמונה, נווה זאב באר שבע (אושרה); יוהנה זבוטינסקי 7 באר שבע (בבדיקה). הפרטים המלאים באתר מינהל התכנון.

מקורות

רוב המספרים בדוח מחושבים מנתונים רשמיים (מחיר טיפוסי, מרחקים, ציונים). מה שהוא הערכה שלנו, בלי נתון ישיר, מסומן ״הערכה״ ליד המספר.

אין לנו נתונים בבאר שבע על היתרי בנייה ובקשות להיתר, מקלטים ציבוריים, מפת רעש, אזורי רישום לבתי ספר: לעירייה אין מאגר פתוח שאנחנו קוראים.

  • פרטי הבניין: שנת הבנייה, מספר הקומות ומספר הדירות מגזטיר הנכסים של המרכז למיפוי ישראל (נתון רשמי, לא לכל בניין). כשמספר הדירות לא רשום, מוצגת הערכה ומסומנת כך. הגוש, החלקה ושטח המגרש מרישום החלקות, דרך over.org.il. המקור לא מאמת מצב, חריגות או ממ״ד.
  • מחירים ועסקאות: עסקאות שדווחו לרשות המסים (נתון רשמי, דרך over.org.il). המחיר הטיפוסי, הטווח והשינויים: חישוב האתר. שכר דירה בעיר: הלמ״ס. שכר דירה בשכונה: הערכה של האתר.
  • תכנון: תכניות ממינהל התכנון (XPLAN). היתרי בנייה בבאר שבע: אין לנו מאגר. מתחמי התחדשות: הרשות להתחדשות עירונית. רכבת קלה ומטרו: משרד התחבורה ונת״ע; מועדי פתיחה הם צפי, לא התחייבות.
  • סביבה: בתי ספר: משרד החינוך. אוטובוסים: לוח הזמנים של משרד התחבורה. חנויות ושירותים: Google Maps. אנטנות: המשרד להגנת הסביבה. ארנונה: צו הארנונה של העירייה. אוכלוסייה: הלמ״ס, מפקד 2022.
  • מיקום ומרחקים: נקודת הבניין מרישום החלקות. המרחק בקו אווירי; זמן ההליכה לפי 80 מ׳ לדקה.
מצאתם טעות? ספרו לנו

תודה! קיבלנו, ונבדוק את זה.

משהו השתבש. נסו שוב.